本文轉自：青海法治報

新房還沒入住牆就裂了

法院：無論交房早晚，房地產公司都要擔責

王葳然 胡明冬

購買的全裝修房交付後還沒來得及入住，房屋牆體就出現了開裂、漏水現象，經反覆維修還是沒能妥善解決，這可真讓人鬧心。

遇到這種情況，業主權益該怎麼保護？造成的損失該由誰承擔呢？記者從上海市寶山區人民法院近期審結的一起商品房預售合同糾紛案件中找到了答案。

案情

2019年8月，王先生與某房地產公司簽訂《商品房預售合同》。合同約定，房地產公司需在2021年6月30日前完成房屋交付，若房屋含有其他工程質量問題的，王先生在保修期內有權要求房地產公司免費修復。2020年8月1日，該房地產公司提前向王先生交付房屋，但王先生未入住。兩個月後，王先生準備入住時，卻發現房屋牆體存在開裂、漏水的情況。於是，王先生向房地產公司報修，房地產公司安排人員進行了維修。然而，維修後不久，牆體再次出現相同的問題。

接下來近半年的時間裏，房屋牆體反覆出現開裂、漏水問題，王先生不斷與房地產公司進行溝通並報修，但始終無法徹底解決問題。由於每次維修都需要開鑿牆體，導致王先生有家不能住，只得在外租房。

爲維護自身合法權益，王先生將房地產公司訴至法院，請求該房地產公司徹底修復房屋內存在的牆體開裂、漏水等問題，並賠償近半年在外租房的租金及物業費等損失。

審理

庭審中，房地產公司辯稱，牆面有裂縫可以認可，牆體滲水也是因爲裂縫的存在，但這不影響王先生正常使用房屋。《商品房預售合同》約定的交房時間是2021年6月30日，房地產公司提早了近一年交付房屋，王先生纔有機會提前入住，所以房地產公司不同意承擔合同約定交房期限之前的租金損失。不過，房地產公司願意承擔交房期限後的租金損失，也同意繳納一部分物業費。

案件審理過程中，經王先生、房地產公司共同申請，法院委託第三方鑑定機構對房屋牆體進行鑑定。鑑定結果顯示，牆體的開裂與漏水並非業主原因造成，而且對生活質量會產生一定影響。

寶山區法院審理認爲，被告房地產公司作爲房屋的出售人，應當將符合質量標準的房屋交付給原告王先生。無論交房早晚，房地產公司都需對房屋的質量瑕疵承擔責任。經鑑定，房屋確實存在非業主原因而產生的裝修質量問題，房地產公司理應就該裝修問題提供符合要求的修復方案。由於對房屋牆體開裂、漏水的問題，王先生已經多次向房地產公司進行報修，但房地產公司始終未維修完畢，房屋的現狀對王先生使用該房屋確實存在一定影響。結合雙方認可的租金標準，以及房屋牆體開裂、漏水對原告王先生的影響程度及後期修復所需時間，法院依法判決被告房地產公司需從2020年8月1日（交付房屋之日）起支付原告王先生因未能入住而額外產生的租金及物業費損失。

釋法

一、提前交付不構成開發商房屋質量保證責任的豁免

民法典第582條規定：履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。房屋開發商對於房屋的交付負有法定的質量保證責任。若房屋開發商交付的房屋存在瑕疵，且該瑕疵造成了買受人的損害，房屋開發商需向買受人承擔由瑕疵給付所產生的相應責任。

該案中，房地產公司主張房屋是在《房屋預售合同》所約定的交付期限屆滿前完成交付，因此無需承擔相應的瑕疵給付責任。然而，提前交付房屋是開發商與買受人的意思自治，不違反法律規定，也不是瑕疵給付得以豁免的理由。在提前交付的情況下，房屋開發商仍需向買受人承擔相應責任。

二、瑕疵交付造成損失的需承擔賠償責任

民法典第584條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

該案中，房地產公司將存在牆面質量問題的房屋交付給王先生，已違反了合同的交付義務。且由於房地產公司的瑕疵給付，造成王先生長期在外租房居住，產生了額外的損失。因此，自發生牆體開裂、漏水問題起至修復之日止產生的租金及物業管理費，房地產公司需要承擔。據《上海法治報》