本文轉自：解放日報

“買房無公攤”，會有多少城市跟進

李欣欣

本報記者 李欣欣

5月9日，杭州全面取消購房條件和套數限制。之後，杭州富陽區一樓盤打出廣告：“套內面積計價銷售。”也就是說，買房只需支付房屋套內實際使用面積，不需要支付“公攤面積”的費用。

在長三角，杭州不是第一個涉足按套內面積計價銷售的城市。2023年7月，安徽省合肥市專題會議明確，爲避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。但記者採訪發現，合肥這一政策的實施效果並不理想。

未來長三角會否有更多城市或樓盤跟進？還需拭目以待。

杭州一樓盤稱“拒絕公攤”

近日，杭州富陽區一樓盤打出醒目的宣傳標語：“杭州首例，套內面積計價銷售，拒絕公攤”。該樓盤由洋房、疊拼及合院組成，目前是現房銷售，距離杭州火車站駕車約30公里。

長期以來，國內絕大部分城市在進行商品房交易時，都是根據“建築面積”計算房屋價格，即套內面積（購房者實際居住的面積）加上“公攤面積”。而所謂“公攤面積”，其實就是攤在每戶頭上的公共部分面積，如樓梯、電梯、走廊等，通常佔建築面積的10%—30%。也就是說，購房者支付的房款中，有一部分是爲“公攤面積”買單。

5月12日，記者聯繫該樓盤的售樓處，銷售人員稱，目前在售洋房的主要戶型有112平方米和136平方米兩種，疊墅的主力戶型面積在170平方米，標註的都是建築面積。當記者詢問，具體怎樣按照套內面積來計價時，對方僅含糊地表示：“您沒來看過，所以我這邊按照建築面積講，可能更好理解一點。”

不過，該銷售人員還是舉了一個例子：建築面積136平方米的洋房，現場有9折左右的折扣，得房率約85%（得房率=套內面積÷建築面積）。也就是說，所謂按“套內面積”計價，其實也可以看作一種變相打折：單價不變，但計價面積小了，總價也就低了。

合肥曾嘗試但難推進

在長三角另一省會城市合肥，去年7月末的一次全市房地產工作專題會議上就曾提出，“避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價”。然而，9個多月過去了，這一舉措雷聲大、雨點小。記者日前聯繫數家合肥在售樓盤，對方均表示仍按建築面積計價銷售。

其中一家樓盤的銷售人員非常肯定地說：“目前合肥沒有一個樓盤是按套內面積銷售的，肯定得按建築面積來算，你按套內面積來算，單價不就變高了嗎？開發成本擺在那裏，不可能說無緣無故砍去幾十平方米麪積（的計價）。”

另一樓盤的銷售人員也稱，具體操作中，合肥還未實行“套內面積計價”這一政策，“短時間內也不會實行。如果按照套內面積來賣，那單價必然會更貴，不可能還按原來的單價來賣”。

這一舉措爲何沒能順利推進？有業內人士認爲，該舉措涉及的問題較多，例如，原本一些半贈送的面積怎麼算？房屋按照哪個面積收取土地出讓金？物業費又怎麼交？具體到樓盤本身，交房後，公攤部分的管理、維護、安全責任等，都是需要考量的問題。

除了長三角，其他地區也在探索。近日，廣東省肇慶市住房和城鄉建設局明確提出，“2024年5月1日起，肇慶市範圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售”，並要求“各房地產開發企業、房地產經紀機構應當對每套商品房進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內面積單價保持一致”。

不過，記者注意到，在某線上中介平臺，肇慶市在售樓盤信息的基本標價方式依然按建築面積計算。代理一手房源的中介表示，目前部分新樓盤主要促銷方式是在原來總價基礎上打折，並未按照套內面積重新計價，“以某樓盤爲例，建築面積爲115平方米的戶型，原價約90萬元一套，現在底價80萬元不到，參加我們的團購還能贈送車位”。

背後是明明白白消費

對近日頻上熱搜的“拒絕公攤”這一話題，購房者褒貶不一，有不少人認爲是個好現象，但也有人擔心：“只按實際使用面積計價，那樓盤的公攤面積會不會大縮水，導致小區居住環境變差？”

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，杭州一樓盤直接宣佈“套內面積計價”，和某一城市在政策層面宣佈相比，形式上更爲具體，也更受關注。讓大家能直觀、明確地看到，在實施過程中可能產生哪些問題。這種樓盤試水的形式，更有助於推動樓市探索新的計價方式。

“公攤面積之所以這麼敏感，還是因爲房價。”嚴躍進分析，“公攤面積的問題背後，還有一個明明白白消費的問題。‘拒絕公攤’，其實是住房權益保障的問題。”

嚴躍進解釋，按照建築面積計價，部分開發商會有意做大公攤面積，以便降低建造成本、增加盈利空間，這就導致目前部分樓盤公攤面積甚至超過40%，畢竟公攤部分的建造成本低於套內部分。如果以後大家都按套內面積計價，那麼當公攤面積過大時，套內面積的單價會被快速拉昇，房屋在銷售時顯得性價比極低，開發商自然不敢再故意做大公攤面積。但另一方面，“套內面積計價”也可能帶來公攤面積縮水的問題，例如過道狹窄等，影響居住舒適度，管理部門應在政策層面提出更規範的建築設計要求，對於一些明顯違背居住宜居屬性的規劃設計，應直接叫停。