原標題 房地產，突傳重磅利好！ 　

地產股暴漲！

截至上午收盤，A股延續縮量整理，房地產板塊可以說是獨領風騷。光大嘉寶、天地源、雲南城投等漲停，我愛我家、招商蛇口、中交地產、濱江集團、保利發展、特發服務、天保基建、南國置業、大名城等漲超5%。

那麼，究竟發生了什麼？消息面上，市場上流傳兩大利好：

首先，市場傳出，相關部門正在考慮一項計劃，即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房。該方案可能會讓銀行提供貸款。需要注意的是，類似的方案已經傳過幾個版本，但至今皆未見官方證實。

其次，今天還流傳着一則涉及息口方向的消息：如果歐洲央行如期降息，中國央行可能會在6月份下調利率。因爲，在歐洲央行之後降息可能會降低對人民幣匯率的影響。今天MLF維持量價平穩，但若後續降息，必然會利好房地產市場。

地產股暴漲

今天早盤，地產股漲瘋了。截至午盤，房地產板塊共有光大嘉寶、天地源、雲南城投和我愛我家四隻漲停。而值得關注的是，一隻標誌性的股票——招商蛇口亦接近漲停。保利、萬科亦有不俗表現。房地產ETF飆升近4%。

那麼，究竟發生了什麼？早盤，市場上流傳着兩條未經證實的消息。

首先，市場流傳的消息稱，相關部門正在考慮一項計劃：即讓各地的地方政府購買尚未售出的住房。

其實，自從4月30日高層會議提出“統籌研究消化存量房產”以後，市場對通過“政府收儲存量房產以緩解市場壓力”賦予期待。而且，在3月份的時候，券商中國就做過類似的報道，當時的傳聞指出，有關部門已經在籌劃類似的動作。不過，截至目前，並未有官方出來證實此事。

其次，息口方向上亦有一些預期開始發酵。5月15日，爲維護銀行體系流動性合理充裕，央行開展20億元7天期逆回購及1250億元1年期MLF操作，中標利率與此前一致，分別爲1.8%、2.5%。因當日有20億元逆回購及1250億元MLF到期，本月MLF實現“等量平價”續作。民生銀行首席經濟學家溫彬表示，降準降息窗口仍需後移。而就在此時，亦有一個預期釋放了出來。有外圍分析師認爲，如果歐洲央行如期降息，中國央行可能會在6月份下調利率。因爲，在歐洲央行之後降息可能會降低對人民幣匯率的影響。而且，中國降息的理由（刺激消費、貸款需求和國債發行）也比較充分。如果利率如期下行，亦有利於房地產市場的復甦。

可行性有多高？

那麼，收儲存量房的可行性究竟有多高呢？

據第七次人口普查數據，2020年末我國存量住房面積約爲295億平方米。再加上2021、2022年分別有8.6億平方米、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國存量住房面積約爲313億平方米。同時，據住建部此前數據，我國住房空置率約爲15%。

據天風證券估計，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來新增需求也在消化空置的存量住房，估計2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開發土地面積，只考慮新房廣義庫存（房企已開工未銷售的住宅）和能成爲有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫存約爲15.3億平方米（假設可售比爲98%）；有效的空置二手房面積約爲11億平方米（假設空置二手房僅有25%能成爲供給）。

天風證券認爲，政府收購存量住房理論上可以降低庫存水平，緩解房地產市場的下行壓力，並通過更改用途爲保障性住房來實現三大工程的部分目標。但要起到託市作用，則需將住宅去化週期壓降至18個月以內。而要把住房去化週期壓降到18個月以內，需要去掉約7.4個月的庫存，這對應了7.7億平方米銷售，約佔廣義住房庫存的29%。

從房地產整個板塊來看，其實亦有一些積極信號。來自國聯證券的數據顯示，2023年至2024年一季度，房企淨資產收益率觸底趨穩，央國企韌性顯現2023年淨資產收益降幅收窄至-1.17%，2024年第一季度轉正，央國企表現優於其他企業。資產結構持續優化，2023年板塊資產負債率降至75.98%，央國企引領穩槓桿，2024年第一季度進一步降至75.69%。淨負債率方面，2023年板塊增幅爲2.69%，較2022年增幅收窄5.45%，央國企淨負債率略有下降。預收款佔比下滑加劇現金風險，央國企表現較好，存貨結構優化策略見成效，在存貨比重控制上優於其他房企。