轉自：金融界

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金融界5月15日消息傳聞中的房地產重磅傳聞迎來落地。

15日下午，杭州市臨安區發佈一則重磅公告。公告顯示，經臨安區人民政府研究決定，在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。房源要求位於杭州市臨安區範圍內。

公告提出，本次收購規模不超過10000平方，房源基本條件如下：、房源以整幢作爲基本收購單位，同時單套建築面積不超過70㎡；收購房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60㎡（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60㎡以上的每套按1.0個車位比例配置。3、現房或一年內具備交付條件的期房，

此外，收購價格以不超過周邊房源、車位的評估價作爲本次收購的最高限價，最終按經區政府審議通過的《關於收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執行。

若以每套70㎡計算，此次杭州市臨安區商品住房收購規模至少超過142套房子。

重磅消息在市場中流傳

值得注意的是，據券商中國報道稱今日有兩則房地產重磅消息在市場中流傳。

首先，市場消息稱相關部門正在考慮一項計劃，即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房。該方案可能會讓銀行提供貸款。需要注意的是，類似的方案已經傳過幾個版本，但至今皆未見官方證實。

其次，今天還流傳着一則涉及利率的消息：如果歐洲央行如期降息，中國央行可能會在6月份下調利率。因爲，在歐洲央行之後降息可能會降低對人民幣匯率的影響。今天MLF維持量價平穩，但若後續降息，必然會利好房地產市場。

住房“收儲”已“有跡可循”

值得注意的是，住房“收儲”近期地方政策已“有跡可循”。

4月初鄭州打響住房以舊換新政策落實“第一槍”以來，多城地產商貸、限購寬鬆進入政策密集期，“收儲”的線索與輪廓也逐漸“浮出水面”：一是收購的存量房可能用於保障房項目，達到政策組合聯動效果；二是推進“以舊換新”離不開按揭利率、限購解綁解決堵點，後續可能會看到更多核心二線城市甚至一線城市加入寬鬆行列。

值得注意的是，鄭州“試點”後，副總理快速在當地開展調研，且一線城市中深圳也首個響應，可能意味着住房“以舊換新”已按下加速鍵，不排除節後推廣在更多城市的可能。

近期，高層會議聚焦統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。

4月30日，高層重磅會議提出，要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

5月10日，央行發佈2024年第一季度中國貨幣政策執行報告，其中，下一階段貨幣政策主要思路提到，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，促進房地產市場平穩健康發展。強化保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設資金保障，推動加快構建房地產發展新模式。

收儲存量房的可行性究竟有多高？

據第七次人口普查數據，2020年末我國存量住房面積約爲295億平方米。再加上2021、2022年分別有8.6億平方米、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國存量住房面積約爲313億平方米。同時，據住建部此前數據，我國住房空置率約爲15%。

據天風證券估計，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來新增需求也在消化空置的存量住房，估計2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開發土地面積，只考慮新房廣義庫存（房企已開工未銷售的住宅）和能成爲有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫存約爲15.3億平方米（假設可售比爲98%）；有效的空置二手房面積約爲11億平方米（假設空置二手房僅有25%能成爲供給）。

天風證券認爲，政府收購存量住房理論上可以降低庫存水平，緩解房地產市場的下行壓力，並通過更改用途爲保障性住房來實現三大工程的部分目標。但要起到託市作用，則需將住宅去化週期壓降至18個月以內。而要把住房去化週期壓降到18個月以內，需要去掉約7.4個月的庫存，這對應了7.7億平方米銷售，約佔廣義住房庫存的29%。