本文轉自：廣州日報

透視“銀四”成績單：

高端改善熱度高 市場企穩看剛需

“金三銀四”“五一看全年”……剛剛過去的一段時間，可以說是地產業內除了“金九銀十”之外最爲密集、分量最重的“營銷季”。隨着各大機構對廣州市場的監控數據陸續出爐，成績單也隨之亮相。可以看出，市場熱度仍顯平淡，一手房市場分化演繹極致，而二手房則以價換量趨勢延續。

文、表/廣州日報全媒體記者：龍樂樂

新房：演繹分化行情 預計仍將持續

剛剛出爐的四月成交數據顯示，在中心區全新盤的帶動之下，4月份的一手成交創下年內新高。廣州中原研究發展部（以下簡稱“廣州中原”）數據顯示，4月廣州新房網籤5218宗，較 “金三”期間環比上升29%，該機構分析指出，這主要是由於三四月份海珠、天河等區的全新盤入市陸續進入網籤，考慮到該批項目主要以高端改善項目爲主，也說明在廣州“127新政”鬆綁中心區限購門檻之後，中心四區120㎡以上產品的市場信心較足。從分區數據來看，海珠、白雲、天河、黃埔、花都、南沙、番禺的成交增長達到或超過了全市平均水平。

值得注意的是，在網籤量大幅回升的同時，一手項目的成交轉化率卻仍然走低。克而瑞數據監控顯示，4月來訪認購走勢波動向下，尤其是下半月市場缺乏紅盤推新補貨，成交氛圍陷入膠着，轉化率降至3%以下，爲近期低點。但與此同時，市場卻並不缺紅盤，保利燕語堂悅、琶洲南TOD二期、中海大境等均在4月份有開盤或推新動作，可見項目之間的分化行情演繹更爲極致。

不過，從“五一”期間的市場情況來看，呈現出積極變化。根據克而瑞對全市60個主要熱點項目的監控，五一當周的來訪量有九千餘組，明顯高於三四月份的周均五六千組水平。“說明廣州之前出臺的利好政策還是有效果的。當前購房者比較慢熱，市場需要靠各種手段去持續調動，纔能有效激活需求。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉解讀道。

二手房：以價換量 成交活躍度高

相較於一手市場明顯的結構化行情，二手市場則呈現出較爲明顯的“以價換量”趨勢。單純從成交量上看，廣州的二手市場可以說延續了三月份的熱度，成交宗數達到9128宗，環比僅微跌2.61%，考慮到四月持續下雨的天氣對於看二手房更不便利，這一成交水平可以稱得上較爲滿意了。

但對於二手房業主而言，整體感覺仍然是成交週期較長。廣州中原監控數據顯示，業主的報價信心持續不足，月度指數下滑至16.8%，處於歷史較低水平。這一數據說明當前的二手房議價空間持續在擴大，若想快速成交，需要較大幅度讓價，而這也是部分自住型業主感覺難以成交的主要原因。成交均價方面，4月份廣州二手房均價27537元，環比下跌1.9%。

在對於後市的展望上，廣州市房地產中介行業協會調查顯示整體預測偏謹慎：三四月份二手市場以價換量特徵明顯，筍盤得到一定消化，認爲成交價格持續下降趨勢有望得到緩解的經理人佔比上升，除5月成交價指數環比增長5.88個百分點至38.24之外，其他各單項指數均有下降，其中成交量指數下降2.94個百分點至44.12，消費者入市意願指數下降11.58個百分點至41.36。

公寓：政策利好推動 供需皆有回暖

4月中旬，有媒體報道廣州將停止審批商務公寓等類住宅項目，雖然該消息未經官方證實，但在其對存量公寓的利好效應帶動之下，廣州的公寓市場在四月份呈現出供需兩旺的格局。

供應方面，總計有四個項目供應，合計1448套，其中位於海珠區的琶洲one57和保利琶洲四季分別爲小面積loft和大平層公寓，從開盤情況來看市場熱度高。而從成交量方面來看，廣州全市一手公寓成交量爲1017套，環比大漲101%，同比則微跌4%，成績優於住宅類產品。

對於公寓這類產品是否有入手價值，業內看法並不一致。多位業內人士表示，公寓類產品並非市場的主流，對於自住來說居住舒適度並不高，而若買來出租，則對區位、運營、折舊等方面都要有較爲全面的考量，對於小體量資金而言並不是好的選擇。

市場分析：改善產品“聲量大” 剛需住房需求才是市場基石

在相當長一段時間裏，改善產品成了廣州樓市的關注焦點。由於總價相對高、區位也相對核心，使得它們在市場內關注度高，有着較大的“聲量”。然而，克而瑞不久之前的一組數據顛覆了許多業內人士的認知。今年1~4月份，廣州一手住宅的套均成交均價爲417萬元/套，但是成交最多的總價段爲100萬~200萬元，爲4926套，佔比達到了31%，主要集中在增城、花都等外圍區域。

二手市場情況也十分相似。廣州房地產中介行業協會數據顯示，90㎡以下的二手房成交佔比超過50%，以2.8萬元/㎡均價計算，均位於300萬元總價段以下。

千萬級豪宅交易量連破歷史新高固然吸引目光，但數據說明，總價300萬元以下的剛需產品纔是廣州住房需求的基石。

據合富研究院統計，目前廣州有近五成的買家爲賣一買一的置換客。因此，是否能夠推動觀望之中的剛需羣體入場，有效打通一二手循環，實現向上置換，纔是市場能否真正企穩的關鍵。