記者 張舒琳

近日，部分一線、新一線城市放鬆限購，強烈政策預期帶動市場情緒反轉，港股、A股市場的地產板塊大舉反彈，多隻個股股價自四月中下旬以來已翻倍。在機構投資者看來，受博弈性情緒驅動影響，地產板塊的股價變化比實際基本面波動更大。隨着政策指向新一輪‘去庫存’，行業政策底已經顯現，有利於實現庫存去化，但傳導到投資端仍需要時間。不過，在過去數輪週期中，股市反應往往領先於基本面，部分優勢集中、極度低估、商業模式穩定的優質地產和物業公司已存在結構性機會。

地產板塊強勢領漲

同花順數據顯示，5月16日收盤，同花順房地產服務行業漲超8%，建築裝飾、建築材料等漲超2%。基金方面，港股通金融ETF上漲4.82%，多隻房地產、銀行、建材相關ETF漲幅超過3%。個股方面，港股的地產股漲幅尤其兇猛，粵港灣控股盤中股價一度上漲逾300%。

自4月中下旬以來，地產板塊就開啓了強勢反彈，多隻金融、地產ETF漲幅超過20%。港股的地產股反彈幅度尤爲可觀，4月22日至5月15日，世茂集團漲超200%，中國奧園、華南城、時代中國控股、佳兆業集團等漲幅超過100%。

消息面上，5月16日，雲南省大理白族自治州人民政府發佈《關於進一步促進房地產業平穩健康發展的實施意見（試行）》。提出加快構建以保障性租賃住房爲主的城鎮住房保障體系，鼓勵收購存量房作爲保障性租賃住房或人才住房。此前，杭州市臨安區住房和城鄉建設局也發佈公告，在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。

對於近期地產板塊的強勢反彈，灃京資本認爲，地產板塊下跌時間長、幅度大、機構持倉少，疊加外部環境出現積極改善信號，因此股價出現一定程度博弈性質的上漲。從市場整體來看，在經濟復甦的早期，可關注以可選消費（地產、汽車、家電）和外需爲代表的終端需求。

市場情緒迅速傳導

市場的反應來源於政策端強勁發力。近日，地產利好政策持續出臺，無論是需求端一線、新一線城市密集放鬆限購，以及全國多地開展存量住房“以舊換新”政策，還是供給端中央政策發力城市更新和宅基地供應，均向市場釋放出利好，市場情緒迅速傳導。

“近日地產政策出現‘統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施’這一新表述，指向新一輪‘去庫存’的政策轉向。”煜德投資對記者表示，拋開個股安全邊際不談，整個行業經歷了洗牌和出清，若今年地產中樞逐步企穩，有一批優質房地產企業，尤其是國企、央企的股票可能會先於行業見底。

丹羿投資也表示，決策層定調“消化存量住宅”。若地產穩住，情緒修復會比較劇烈，對於整個地產鏈條的行情都有促進作用。目前仍處於政策博弈階段，需要持續跟蹤後續政策和真實落地效果。

優質公司投資機會或現

隨着重磅政策逐步出爐，有機構發出了“這次地產不一樣”的感嘆。丹羿投資認爲，近期政策密集出臺，涉及到放鬆限購、以舊換新等需求端政策幫助實現庫存去化，樂觀預期年內核心城市房價有可能企穩。

儘管有觀點認爲，當前地產股談安全邊際爲時尚早，但考慮到過去地產週期均呈現政策行情領先於基本面，不少機構投資者表示，部分優勢集中、極度低估、商業模式穩定的優質地產和物業公司已存在機會。

在具體個股選擇上，煜德投資認爲，房地產行業在A股和港股市場有幾百家上市公司，從中甄別優質公司十分重要。核心是投資資產負債和信用狀態比較好的地產公司，需要觀察這些公司的品質控制和操盤能力等，可持續關注集中優勢資源、估值合理甚至低估的地產公司，尤其是央企、國企。此外，過去兩年出清更加徹底的港股市場在全球都極具性價比，具有穩定商業模式的優質地產、物業公司，在海外流動性改善和國內經濟復甦的環境下更具有創造超額收益的機會。

灃京資本進一步表示，當前房地產板塊的核心風險在於企業經營的現金流轉是否順暢。一些公司逆市保持着較強銷售能力，資產負債表相對較爲健康，一旦市場企穩修復，就會形成相對正向循環。在房地產市場發生供需格局變化、商業模式調整之下，地產股票的投資會變得更加複雜。從資產價值和安全性角度看，央國企或者經營穩健的地產公司呈現一定的安全邊際。同時，地產公司投資價值的思考角度可能發生變化，那些真正經營穩健、高品質、強品牌的公司有望價值迴歸，而更多公司難以回到之前的經營業績與估值水平。值得關注的是，在房地產開發企業之外，物業管理、地產經紀、代建公司等其他商業模式的投資機會也會出現分化。