5月17日，距離首批公募REITs獲批整三週年。三年來，36只公募REITs成功上市，市場整體發行規模突破千億元大關，底層資產持續擴容，資產類型百花齊放，制度規則體系持續完善。可喜的成績背後，公募REITs也面臨着市場認知度有待進一步提升、流動性有待進一步改善等挑戰。

在業內人士看來，隨着各類市場主題不斷加入，底層資產種類和數量持續提升，REITs市場穩定性不斷提升，配置價值持續凸顯，未來仍有廣闊的發展空間和巨大的發展潛力。

試點三年成績斐然

2021年5月17日，首批9只公募REITs產品獲批，基礎設施公募REITs正式啓航。三年時間裏，滬深兩市交易所陸續有36只公募REITs成功上市，市場整體發行規模達到1184億元。底層資產涵蓋收費公路、產業園區、水務、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費基礎設施等多種資產類型。

在2023年，公募REITs市場迎來了重要里程碑，首批4只公募REITs產品成功實施擴募。此外，富國首創水務REIT擴募處於已反饋狀態，中航京能光伏REIT的擴募已獲受理，公募REITs已形成“首發+擴募”雙輪驅動的格局。“擴募進一步凸顯了我國公募REITs市場作爲‘資產上市平臺’的長期戰略價值，促進了不動產投融資循環的持續暢通。”建信基金公募REITs業務相關負責人表示。

2023年、2024年，新能源和消費類兩大資產類型公募REITs產品也正式發行，兩大資產類型的擴充不僅增添了公募REITs市場的資產類型多樣化，也爲市場開闢了新的充滿潛力的藍海。

此外，公募REITs制度規則體系持續完善，市場發展基礎不斷夯實。華夏基金表示，從發行審覈效率的不斷提升，到規範REITs發售業務規則，再到信息披露規則、會計政策等核心機制的陸續出臺，展現出中國公募REITs在實踐中持續完善和優化的良好態勢。

“公募REITs的推出和運作不僅優化了資本市場結構，還促進了資本市場的多層次發展，增強了資本市場服務實體經濟的能力，提供了良好的投資標的，對我國資本市場產生了積極而深遠的影響。”上述建信基金公募REITs業務相關負責人表示。

直面挑戰尋求發展

公募REITs試點三年成績固然可喜，但作爲新興投資品種，發展過程中也面臨諸多挑戰。

“一方面公募REITs的市場認知度還有待進一步提升。”上述建信基金公募REITs業務相關負責人直言，儘管我國公募REITs已經從試點階段進入常態化發行階段，企業對公募REITs產品概念和運作機制逐步具備一定的專業度，但是資產持有方對發行公募REITs依舊存在一些顧慮，包括資產定價及融資成本、存續期產品管理壓力和二級市場短期波動帶來的不確定性等。

另一方面，公募REITs的流動性有待進一步提升。建信基金認爲，由於公募REITs市場在中國起步較晚，市場參與者對其認識和理解還不夠深入，市場參與度不高，導致少量交易行爲便能對產品的價格趨勢產生影響，進而對於市場定價造成擾動，在一定程度上可能加劇市場波動性。此外，當前公募REITs市場的機構投資者比例高，類似的機構投資者具有相似的風控管理機制，使得市場上投資行爲具有趨同性，可能對市場波動產生放大效應。

博時基金REITs業務營運總監劉玄表示，公募REITs在快速發展的過程中遇到了一系列的挑戰。例如在資產供應方面，仍有符合發行要求的合格資產相對不多、市場化發行人的活躍度相對不高的問題；在資產定價方面，還存在一級市場發行定價規則需進一步磨合、二級市場對資產估值存在分歧等挑戰；在資產審覈方面，部分類型資產的審覈標準化程度有待進一步提高。這些挑戰在一定程度上都會對市場的擴容速度和發行效率造成影響。

長期配置價值凸顯

今年以來，REITs市場持續回暖，投資價值進一步凸顯。Wind數據顯示，截至5月16日，36只已上市的REITs中，今年以來有28只實現上漲，其中15只漲幅超過10%。博時蛇口產園REIT漲幅超過20%，建信中關村REIT、富國首創水務REIT漲幅也超18%。

近期，證監會推出一系列措施以促進內地和香港資本市場互聯互通，其中包括將REITs納入滬深港通。在劉玄看來，短期該政策有利於提振境內外REITs市場投資信心，兩地REITs市場互動性有所增強；另外，在債市利率中樞下行，“資產荒”背景下，非銀機構配置壓力仍大，REITs或成爲以險資爲主的長期資金重要配置方向。

“以我國當前的經濟發展階段和大量的存量資產來看，公募REITs對市場來說，依然是底層資產質量高、區別於股債之外的獨立資產類別產品，具有強制分紅的特點，是一種具備長期投資邏輯和配置價值向好的產品。”對於公募REITs的投資價值，上述建信基金REITs業務負責人如是說。

“從國際成熟的REITs市場的長期發展規律來看，REITs長期投資價值相對穩定，其長期價格仍將向內在價值迴歸，我們對此有充分的信心。”劉玄說。