來源：超級巴飛特

紫金陳，一個被寫作耽誤的股神，最近因倒在地產反彈的黎明前上熱搜了……

老巴看了下他的帖子，他在4月11日割肉萬科A，圖片顯示，紫金陳在萬科18元/股的時候分別在兩個賬戶裏買入，虧損近60%清倉，合計虧了91.3萬元。4月24日清倉了華僑城，鉅虧近200萬。

不過，就在5月15日，他發帖表示，自己虧幾百萬後，行業就見底了……字裏行間，看出不少悔恨之意

從行情來看，確實如此，地產股近期漲勢迅猛。老巴就拿他清倉華僑城時間點作參考點，以地產ETF（159707）爲例，該ETF4月24日下探至底部，截至到5月16日，地產ETF（159707）已經反彈近22%！這個基金裏面都是龍頭地產，比較符合他的擇股風格，大盤價值。

再看看具體的成份股表現，4月24日至5月15日，濱江集團領先反彈超58%，這個也在意料之中，畢竟杭州是這波樓市政策優化的領頭羊，包括全面放開限購，以及率先試點收儲去庫存的模式。招商蛇口、萬科A、保利發展地產三強反彈幅度也在20%以上，保利發展市值重回千億，萬科A、招商蛇口市值也回到了900億元上方。

來源：Wind，統計區間2024.4.24-2024.5.16。

本輪地產上漲的主要邏輯是啥呢？覆盤歷史來看，政策寬鬆階段的地產行情一般分爲兩個階段：第一個階段，政策轉向寬鬆，地產基本面仍持續探底，行情主要受政策放鬆驅動；第二個階段，政策維持寬鬆，地產基本面有所改善，兩者共同催化地產股繼續上漲。

很顯然，目前還是政策驅動的上漲行情。現在的政策有哪些主要的變化呢？

一是高層定調的變化：高層的思路已經由“三大工程”轉向“去庫存”，這是政策端主動調節供需，是房價企穩的開端，也是基本面出現拐點的重要舉措。

二是樓市政策的大跨步放鬆：限購方面，全國除了北京、上海、廣州、深圳、天津、海南等6地全面放開了限購，各地抓緊住房“以舊換新”，目前已有超30個城市自發出臺相關政策；還有降低房貸利率、優化公積金貸款等各式政策。

除此之外，還有最近被熱議的收儲政策！老巴初步幫大家拆解下：

地方政府的收入主要來自三個方面：自身預算內的稅收、土地出讓金和上級政府的撥款。隨着分稅制改革，地方政府的主要收入來源轉變爲房地產相關的營業稅和土地出讓金。地方政府的運營週轉取決於地產開發商是否持續購買土地。

對政府而言，一手房和二手房市場是相關的。由於購房力量下降，人們更傾向於購買二手房，導致新房市場供大於求。一些地級市的新房庫存過剩，銷售週期長達數年，供給過剩的情況加劇了市場不平衡。

“收儲”政策旨在通過銀行貸款幫助地方政府收購賣不動的新房，以促使開發商快速回籠資金。該政策解決了開發商短期現金流問題，但需求端問題仍未得到解決。通過政府收購新房，減少市場供給，提高開發商信心，有望促進市場好轉。

總體而言，“收儲”政策是供給側政策，有助於恢復市場信心，但需求端問題仍需進一步關注。

這波地產行情，很多人可能會反駁我只是因爲超跌反彈。在老巴看來，超跌只是其中的一個因素，很大程度上還是預期的改變，這是一個長期向好的趨勢。永遠不要低估國家的決心……

如果跟我一樣同樣看好地產板塊，老巴建議關注龍頭地產，爲什麼呢？

1、在行業供給側出清過程中，資產流動性越高的房企安全墊更厚，更能在本輪行業週期中堅持到基本面復甦的到來。

2、龍頭地產一般具有高分紅高股息的特徵，這樣的房企更能給予市場信心，頭部央國企2023年的分紅率都在30%以上，A股頭部房企股息率在3.5%以上。

基金方面，可以重點關注地產ETF（159707），它的持倉股都是龍頭地產，保利發展、招商蛇口、萬科A是前三大權重股，合計佔比都超44%了，央國企含量超級高。最近日均成交額均在接近7000萬元，完全滿足日常交易需求了。

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