界面新聞記者 | 王婷婷

傳聞中的樓市大招終於鞋子落地，不僅央行政策“三連發”，宣佈降首付、降利率，關於“政府將考慮購買尚未售出的住房”消息也得以明確。

在業內人士看來，一系列利好政策，對於全國房貸利率的持續下調、降低購房成本、明確市場預期、激活市場活力等都有積極作用。

“降首付與降利率結合起來，再加上房價下跌和後續可能降稅費，月供負擔將大幅度下降，房貸進入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲。

加上今日中共中央政治局委員、國務院副總理何立峯提出，針對商品房庫存較多城市，政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房，也被稱爲全國購房政策“四把斧”。

央行政策“三連發”

5月17日，中國人民銀行發佈《關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》，爲適應國內房地產市場供求關係的新變化，促進房地產市場平穩健康發展，決定調整商業性個人住房貸款利率政策。

首先，宣佈取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平。

此外，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

個人住房公積金貸款利率也迎來同步下調。

中國人民銀行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

與此同時，還調整了個人住房貸款最低首付款比例。對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%；二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

同策研究院研究總監宋紅衛告訴界面新聞，降低首付比例政策屬於重磅性，作爲一個全國性政策，爲各個城市在調控首付比例時給出了明確的指導原則，而且此次是腰斬式降低，首套和二套的購房門檻都大幅降低，有利於釋放潛在的購房需求。

易居研究院研究總監嚴躍進也認爲，購房首套比例降至15%，屬於中國購房歷史上最寬鬆的首付政策，對於拉動市場交易具有非常明顯的作用。

“過去全國購房首付比例最低爲20%，但是關於繼續降低，一直有反對或不同意見。如今房貸首付比例歷史性地做了下調，降低至15%，是按揭貸款歷史上的最寬鬆政策，也是最近幾年各類購房政策中最爲寬鬆的政策。”嚴躍進表示。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近期，多個熱點城市已經大幅度調整了首、二套房貸利率下限，低至3.25%。從金融數據來看，信貸增長已由供給約束轉化爲需求約束，即需求不足是制約信貸投放，特別是按揭貸款投放的主要原因。

在李宇嘉看來，這背後既有居民收入、就業、預期等基本面的衝擊，更有無風險利率大幅度下行的原因。比如，近期銀行無風險理財已經跌破3%，進入“2時代”。“這時候，銀行按揭利率（LPR還在3.95%，最低利率爲3.75%）還在3%-4%，就顯得非常高了。”

“降息是大的趨勢，存款的利息在不斷降低，未來肯定也會傳導至貸款領域。”宋紅衛表示。

去庫存：落實以購代租模式

5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峯出席會議並講話。

何立峯指出，要深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。“當前，要着力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。”

何立峯明確，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。對於商品房庫存較多的城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

除此之外，要繼續做好房地產企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

何立峯要求，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產企業的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。

嚴躍進認爲，此次會議和近期傳言的“收購新房充當保障房房源”的內容高度吻合，也響應了此前中央“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，其將庫存房源的收購消化、保障房的新建工作進行了結合。

在其看來，此次政策對於高庫存的城市是一個利好，高庫存的城市可利用該政策，持續推進“以購代建”工作，有助於庫存房源的消化。

“該項政策重心在於房企新房庫存，有助於房企銷售數據改善和資金狀況改善。”嚴躍進表示，近期的一系列數據顯示，無論是百城庫存數據還是全國70城的數據，都說明市場面臨壓力。

受上述重磅利好影響，5月17日午後，地產股快速拉昇，濱江集團快速封板，萬科A、保利發展均漲超5%，城建發展漲停，天地源回封漲停，合肥城建、首開股份等跟漲。

港股方面，截止今日發稿，景瑞控股漲幅達119.05%，恒大物業漲幅73.08%，領地控股漲幅20.37%，朗詩綠色管理漲幅19.3%，綠景、禹洲集團、弘陽地產等漲幅均超15%。