文 | 新浪財經 徐苑蕾

5月17日，中國人民銀行（以下簡稱“央行”）連發三大禮包，涉及取消房貸利率下限和下調首付成數等重磅政策。

受政策面影響，今日午盤開盤後，房地產板塊強勢上漲。A股方面，綠地控股、金地集團、萬科A等漲超10%。港股方面，雅居樂集團、融創中國漲超20%。

專家觀點普遍認爲，央行政策會持續產生影響，對於今年全年的樓市行情、購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用，充分體現國家對於房地產市場的重視和支持，也充分體現購房市場向好發展的基礎正持續增加。

取消房貸利率下限，月供或大幅降低

根據央行通知，取消全國首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

此外，5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

房貸利率下限的取消和公積金利率的再次下調，再一次爲樓市釋放利好信號。 對購房者來說，降息可以降低購房者上車門檻，對刺激購買需求、樓市預期有一定的積極作用。

以深圳首套公積金貸款90萬元，貸款30年爲例，以等額本息方式還款，降息前每月月供3843.15元，降息後月供減少爲3722.02元，爲購房者每月節省121.13元，還款總額從138.35萬元，降低爲133.99萬元，節省4.36萬元。

事實上，近期多個熱點城市已經大幅度調整了首二套房貸利率下限，個別城市甚至低至3.25%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降低貸款利率，降低收入乘數，意味着降低了月供，特別是在不限制利率下限以後，月供可能會大幅度降低。再加上房價已經明顯下跌，未來月供對於很多人來說將從“不可支付”轉移到“可支付”。

不過，政策具體效果取決於銀行執行層面如何落地，畢竟這要求銀行讓利。鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示，爲了和大型商業銀行競爭，未來幾個月一部分城商行有可能會出現房貸利率九折甚至八折的優惠情況，在貸款利率上給予優惠與刺激，購房者的還款壓力會進一步降低，有助於不斷激活和提升市場交易的活躍度。

首付最低比例調整，更多人符合購房資格

央行通知還涉及貸款最低首付款比例的調整。通知指出，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

在此基礎上，央行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

李宇嘉分析稱，目前限制槓桿的必要性已經下降，因爲當前面臨的是信貸需求疲弱，加槓桿動力減弱的問題，這導致金融加速器效應退化，也是信貸緊縮、通貨緊縮的罪魁禍首，迫切需求修復槓桿動力，首當其衝的就是降低首付比例。

“國外首付比例低至10%，有的只有5%。降低比例，疊加房價下跌，對於很多新市民、年輕人來說，購房門檻下降了，可以探得着了。而且降首付與降利率結合起來，再加上房價下跌和後續可能降稅費，月供負擔將大幅度下降，房貸進入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費。”李宇嘉說。

張宏偉表示，首套房貸款首付不低於15%，二套首付不低於25%，意味着購房者首付門檻大幅度地降低，從首付的角度來看，更多的購房者符合購房資格。

李宇嘉表示，總的來說，目前房地產行業全面進入降成本階段。這種降成本主要是針對目前房地產市場供求關係逆轉，需求主體轉向新市民、年輕人、外來人口，必須從降房價、降利率、降稅費等角度推進。預計，下一步住房交易的稅費全面取消，進入放水養魚、涵養稅源的階段。