來源：金融投資報

房地產金融領域迎重磅政策，力度遠超市場預期！

史上最低首付比例、全國房貸利率下限放開、公積金貸款利率下調……5月17日，金融管理部門連發三文，房地產市場有望迎來“政策底”。受此消息提振，午後房地產板塊快速拉昇。

5月17日，中國人民銀行發佈關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知、關於下調個人住房公積金貸款利率的通知，中國人民銀行、金融監管總局發佈關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知。央行表示，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款等方式計算，總利息支出可減少7萬餘元。市場人士測算，改善性需求住房的利息支出會減少更多。

同日，中國人民銀行副行長陶玲在國務院新聞辦公室舉行的發佈會上表示，人民銀行將推出包括設立3000億元保障性住房再貸款在內的四項政策措施。

市場人士認爲，當前部分潛在購房者存在觀望心態，在等待出臺更大力度的支持政策，存在“再等等”的心態。本次一攬子政策出臺後，將在一定程度上滿足購房者的政策預期，有望形成房地產市場的“政策底”。

人民銀行副行長陶玲：

設立3000億元保障性住房再貸款

5月17日，中國人民銀行副行長陶玲在國務院新聞辦公室舉行的發佈會上表示，人民銀行將推出包括設立3000億元保障性住房再貸款在內的四項政策措施。

這些措施具體包括：

一是設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

二是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低於20%調整爲不低於15%，二套房最低首付比例從不低於30%調整爲不低於25%。

三是取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。首套房和二套房貸利率均不再設置政策下限，實現房貸利率市場化。上述首付比例、房貸利率政策調整後，各地可因城施策，自主決定轄區內首套房和二套房最低首付比例和房貸利率下限，也可不再設置利率下限。

四是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。調整後，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率爲2.85%，可更好滿足住房公積金繳存人住房需求。

住房城鄉建設部：通過政府收回、收購、市場流通轉讓等方式盤活存量土地

住房城鄉建設部副部長董建國在國務院新聞辦公室舉行的發佈會上表示，近期，住房城鄉建設部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局將出臺相關配套政策文件，一是搞好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險；二是進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求，對合規白名單項目應貸盡貸，滿足在建項目合理融資需求；三是推動消化存量商品住房，城市政府堅持以需訂購，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房；四是妥善處置盤活存量土地，對目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回、收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

取消全國層面房貸利率“底線”

本次關於房貸利率下限的調整，涉及三個方面的重要內容。

一是取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

此前，全國層面的首套房、二套房貸款利率政策下限分別爲5年期以上貸款市場報價利率（LPR）-20個基點、5年期以上LPR+20個基點。根據最新貸款市場報價利率，下限分別爲3.75%、4.15%。

本次調整，意味着央行全面取消在全國層面設置的房貸利率“底線”。但各地的房貸利率下限，依然由地方決定。目前有8個熱點城市仍執行略高於此前全國政策下限的房貸利率下限。

二是各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。

2022年12月，央行建立了新發放首套房貸利率政策動態調整機制。根據這個機制，各地政府可以自主選擇是否取消當地房貸利率下限。截至4月末，全國343個城市中已有67個取消了下限。

“預計新政策將帶動絕大多數城市取消房貸利率下限。”權威人士表示，目前除了北上廣深等少數城市，大部分城市的房貸利率下限已經降至了此前全國統一的政策利率下限（LPR-20個基點）。此次調整後，將有更多的城市取消房貸利率下限，個別仍保留房貸利率下限的熱點城市，其自主定價空間也會明顯擴大。

據悉，許多地方政府希望取消當地房貸利率下限的意願強烈。如果全國大部分城市取消房貸利率政策下限，未來房貸利率還會有明顯下降，有助於繼續釋放剛性和改善性購房需求，緩解房企回款壓力。

三是行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

“此次調整也體現了央行推動利率市場化的思路。”權威人士稱，未來銀行將按照市場化原則與客戶自主協商確定房貸利率水平，利率市場化層次進一步提升，金融資源配置優化。

市場人士認爲，銀行可以通過“以量補價”方式保持穩健經營。未來房貸仍然是銀行的最優質資產，預計政策實施將帶動銀行房貸新發放量增加，在一定程度上可以彌補利率下降減少的利息收入。

“本次取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

歷史最低首付比例

在首付比例方面，央行、金融監管總局明確下調首套房、二套房首付比例各5個百分點。

具體看，根據關於下調個人住房公積金貸款利率的通知，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

該通知還明確，在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、金融監管總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

去年8月，央行、金融監管總局統一全國房貸首付比下限：首套房不低於20%，二套房不低於30%。本次在上一次下調的基礎上，再度下調首套房、二套房首付比例各5個百分點。

分析人士認爲，此舉有利於降低居民購房門檻和利息成本。招聯首席研究員董希淼表示，首套住房貸款首付款比例調整爲最低15%，爲歷史上最低首付比例；二套住房貸款首付款比例調整爲最低25%，爲近年來新低。首付比例顯著下降，將更好滿足剛性和改善性住房需求。

“此次政策預計將對拉動市場交易發揮明顯作用。”嚴躍進表示，本次調整體現出政策層對於去庫存和支持合理住房消費需求高度重視，其對於房貸方面的拉動、對於剛需和改善型住房的快速釋放和規模性釋放等都具有非常重要的意義。

權威人士表示，按照因城施策原則，各地政府結合當地的房地產市場形勢和調控需要，可以自主合理確定當地首付比政策下限，銀行在當地政策下限基礎上，根據客戶具體狀況自主決定每筆貸款的具體首付比例。

下調公積金貸款利率

關於下調個人住房公積金貸款利率的通知顯示，中國人民銀行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

權威人士表示，對於最新的個人住房公積金貸款利率，存量貸款將自明年1月1日起執行，新增貸款即日起執行。

“個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，能更好地滿足住房公積金繳存人的剛性和改善性住房需求。”權威人士表示，最近一次個人住房公積金貸款利率調整發生在2022年10月。自2022年10月至今，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下行了0.35個百分點。爲傳導利率下行優惠，本次個人住房公積金貸款利率也下調了0.25個百分點。

嚴躍進表示，在商業銀行房貸利率持續“降息”的背景下，很多地方房貸利率到了3.45%的水平，公積金貸款利差已經差異不大，因此公積金貸款利率下調是必然的。預計本次調整對於後續各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及提振住房消費等具有積極作用。

房貸政策調整力度超出預期

權威人士表示，本次新一輪的支持政策是對前期政策的接續和擴大，進一步提升了金融支持力度。首付比例和政策利率下限調整對增量住房會體現明顯效果。從推動房貸利率市場化的角度看，當前也不失爲一個較好的時間窗口，經濟恢復向好態勢不斷增強，各方面對房地產市場供求關係發生重大變化有更深認識，進一步優化政策也是順勢而爲。

記者獲悉，央行在這個時點優化房貸政策，也有支持信貸平穩增長的考慮。

董希淼表示，本次調整傳遞出穩定房地產市場的明確信號。此次政策調整力度較大、超出預期。房地產短期看金融、長期看人口，房貸政策大幅度調整，有助於穩定居民住房消費信心，進而提高居民住房消費的意願和能力。

“去年以來，房地產金融政策已經進行多次調整優化，房地產融資協調機制等落實實施，房地產企業合理融資需求逐步得到滿足。此次房貸政策大幅度調整，更從需求側上對房地產市場健康平穩發展形成支撐。預計未來一段時間，我國房地產市場有望企穩回升。”董希淼表示。