來源：政知見

撰文丨董鑫 餘暉

5月17日，“全國切實做好保交房工作視頻會議”在京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峯出席會議並講話。

何立峯強調，要深入貫徹落實中央政治局會議部署。

“繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。”

在上述會議召開當天，官方還推出多項重磅房地產政策。

從“保交樓”到“保交房”

兩年前，2022年7月28日，中共中央政治局召開會議提到“保交樓、穩民生”，這是中央層面首次提出“保交樓”。

在多方施策之下，2023年保交樓成效明顯。

• 住建部數據顯示，截至2023年末，350萬套保交樓項目已實現交付超300萬套，交付率超過86%。3500億元的保交樓專項借款絕大部分已投放到具體項目，保交樓專項借款項目總體復工率達到99.9%。

• 2023年，房地產開發企業房屋竣工面積99831萬平方米，同比增長17.0%，其中住宅竣工面積72433萬平方米，同比增長17.2%。

財經媒體報道指出，多家房企在2023年的交付規模創下新紀錄，但2024年仍面臨天量的交付任務。

今年4月30日召開的中共中央政治局會議提到，要持續防範化解重點領域風險。

“繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益”。

這是中央層面首次提出“保交房”。

外界解讀稱，從“保交樓”到“保交房”雖然只有一字之差，但這表明我國更加重視保障購房人的合法權益。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰稱，“當保交樓在項目層面已經達到較高交付率之後，下一階段工作要更加重視房屋層面的全過程全功能交付實現。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，“保交房不僅意味着要按照項目設計要求讓房子達到可居住的狀態，還要建設配套設施，甚至爲辦理產權證創造條件等。”

新表述、新措辭

在中央政治局會議結束半個多月後，5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開，出席會議的是何立峯。

多說幾句。

在這次會議召開前，4月13日至14日，何立峯曾到河南鄭州調研房地產工作並主持召開座談會。當時，他提到，全力保障在建房地產項目按時保質交付，促進房地產市場平穩健康發展。

在全國切實做好保交房工作視頻會議上，何立峯強調，要“打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰”。

這樣的提法，是第一次出現。

何立峯還提到了兩個重點工作，一個是保交房，另一個是消化存量商品房。

在保交房方面，本次會議提出了更爲明確的要求——

• 要着力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。

在消化存量商品房方面，會議對相關地方政府提出了要求：

• 相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

• 商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

上述表述引起外界關注。

有財經媒體分析稱，此前，房地產風險化解着重於項目層面，比如城市房地產融資協調機制，從項目層面融資助力保交樓。

而本次提出的政府“可收購閒置存量住宅用地、以幫助房企解困”，被業內視爲政策正轉向保項目同樣“保主體”，疊加政府收購存量房，房地產風險化解正進入新階段。

清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監、高級研究專員郭翔宇在接受媒體採訪時指出，上述會議首次正式提出地方政府收回、收購已出讓閒置土地的政策，代表了中央對於“救項目也救主體”這一市場呼籲的回應。

同時，會議提出政府以合理價格收購部分商品房用作保障性住房的，其中收購主體是政府，收購用途是保障住房，這也是在“三大工程”範疇內的補充。

重磅舉措

5月17日，繼上午召開全國切實做好保交房工作視頻會議後，午間，央行、金融監管總局連發三個“大紅包”，包括降首付、取消利率下限、降低公積金貸款利率。

5月17日下午，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，住房城鄉建設部和自然資源部、中國人民銀行、國家金融監管總局負責人介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況，並答記者問。

住建部副部長董建國透露，近期，住房城鄉建設部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局將出臺相關配套政策文件。

如何保交房？

政知見（微信：bqzhengzhiju）在吹風會現場注意到，“購房人合法權益”被多次提及。

董建國表示，當前，房地產市場供求關係發生了重大變化，房地產市場正處於調整過程當中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。如果已售出的住房項目爛尾，將嚴重損害購房人合法權益，影響房地產市場平穩健康發展。

“做好保交房工作，要將保障購房人合法權益作爲根本出發點和落腳點，堅持市場化、法治化原則。”董建國指出，要打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險，推動項目按時保質交付。讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子。對窮盡手段仍然無法交房的，該走司法途徑的要走司法途徑，在司法處置中同樣要把保護好購房人合法權益擺在首要位置。

他介紹，住建部將會同金融監管總局等部門出臺城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案。

方案主要包括四項措施。

• 摸清底數。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房項目，進行一次大起底，鎖定難交付的項目，準確掌握存在的問題，建立項目臺賬。

• 分類處置。城市政府要按照市場化、法治化原則，指導項目開發企業制定“一項目一策”處置方案。市場化就是把符合條件的項目，或者可以採取市場化措施完善條件的項目，納入“白名單”給予融資支持，推進項目建設交付。法治化就是推動資不抵債的項目進入司法處置程序，該破產的破產，該重組的重組。處置中要把維護購房人合法權益擺到首要位置。在這個過程中，要堅決依法查處各類違法違規行爲，不讓違法違規者“金蟬脫殼”，不讓損害羣衆利益的行爲矇混過關。

• 司法支持。對需要進行司法處置的項目，地方人民法院將及時受理相關案件，提高司法處置效率；對攻堅戰項目審慎採取財產保全措施，支持項目建設交付。

• 建立長效機制。一方面，有力有序推進現房銷售，通過“白名單”融資政策，支持商品住房項目達到現房銷售條件；另一方面，對繼續實行預售的，嚴格項目預售資金監管，防止出現新的風險。

資料｜ 新華社 人民網 第一財經 北京日報 中國銀行保險報