◎記者 張瓊斯

執行史上最低首付比例，放開全國房貸利率下限，下調公積金貸款利率……房地產金融迎來重磅利好，力度遠超市場預期！

5月17日，中國人民銀行發佈關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知、關於下調個人住房公積金貸款利率的通知，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知。

相關政策落地後，將會如何利好購房者？央行稱，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款等方式計算，總利息支出可減少7萬餘元。市場人士認爲，本次一攬子政策出臺後，將在一定程度上滿足購房者的政策預期，有望形成房地產市場的“政策底”。

取消全國層面房貸利率“底線”

本次關於房貸利率下限的調整，涉及三方面重要內容。

一是取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

此前，全國層面的首套房、二套房貸款利率政策下限分別爲5年期以上貸款市場報價利率（LPR）-20個基點、5年期以上LPR+20個基點。根據最新一期LPR，下限分別爲3.75%、4.15%。

本次調整，意味着央行全面取消在全國層面設置的房貸利率“底線”。

二是各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。

“預計新政策將帶動絕大多數城市取消房貸利率下限。”權威人士表示，目前除了北上廣深等少數城市，大部分城市的房貸利率下限已經降至此前全國統一的政策利率下限。此次調整後，將有更多城市取消房貸利率下限，個別仍保留房貸利率下限的熱點城市，其自主定價空間也會明顯擴大。

三是銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

“此次調整也體現了央行推動利率市場化的思路。”權威人士稱，未來銀行將按照市場化原則與客戶自主協商確定房貸利率水平，利率市場化層次進一步提升。

“本次取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

下調首付款比例5個百分點

首付比例方面，中國人民銀行、金融監管總局明確下調首套房、二套房首付款比例各5個百分點。

根據關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

通知還明確，在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、金融監管總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，本次調整體現出政策層對於去庫存和支持合理住房消費需求高度重視。新政策對於拉動房貸，以及剛性和改善性住房需求的釋放等具有重要意義。

下調公積金貸款利率

中國人民銀行決定，自5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

關於下調個人住房公積金貸款利率的通知顯示，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

最新政策利好不僅惠及增量，同樣涉及存量。權威人士表示，對於最新的個人住房公積金貸款利率，存量貸款將自明年1月1日起執行，新增貸款將於即日起執行。

嚴躍進表示，在商業銀行房貸利率持續調降的背景下，多地房貸利率已經達到3.45%的水平，與公積金貸款間的利差已經不大，因此有必要下調公積金貸款利率。預計本次調整對於後續各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及提振住房消費等均具有積極作用。

對於此次房貸新政“組合拳”，分析人士表示，這是對前期政策的接續和擴大，進一步提升了金融對房地產的支持力度。首付比例和政策利率下限調整對增量住房起到明顯效果。從推動房貸利率市場化的角度看，當前也不失爲一個較好的時間窗口。隨着經濟恢復向好態勢增強，各方對房地產市場供求關係發生重大變化有了更深刻的認識，進一步優化房地產金融政策也是順勢而爲。