◎記者 張瓊斯

中國人民銀行擬設立3000億元保障性住房再貸款，引發市場高度關注。在分析人士看來，新的再貸款工具支持地方國企收購存量商品房用作保障性住房，體現出盤活存量的思路，將助力地方政府化解存量住房風險。

盤活存量是化解房地產風險的關鍵

4月30日召開的中央政治局會議要求，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。

在分析人士看來，新工具的一大亮點就是盤活存量。上海證券報記者瞭解到，鄭州、南京、珠海等地國企已經先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與存量房的去化過程中。據初步統計，目前各城市公佈的計劃收購住房已超過1萬套。

“新工具的推出體現了對黨中央決策的落實，以及對地方政府主動化解存量住房風險的支持。”分析人士表示，在房地產供求關係變化的大背景下，通過收購將存量房改爲保障性用房一舉多得。

一方面有利於加快商品房市場“去庫存”。通過引導地方國有企業在金融機構支持下市場化參與收購，能夠快速形成團體購買力，加快存量商品房去化速度。這對於目前房地產庫存量大、去化週期長的城市，將起到一定支持作用。

另一方面還有利於加快保障性住房市場供給。通過盤活存量，目前房地產市場中商品房供給多、保障性住房供給少的結構性矛盾有望緩解，也能更好地解決工薪收入羣體的住房問題。

“盤活存量是化解房地產風險的關鍵。”權威人士表示，房企賬面上，一頭是土地和待售房產，另一頭是債務。要償還債務、化解風險，除了儘可能協調各渠道的融資支持，還要依靠賣掉房產和土地，盤活存量資產來化債。

權威人士稱，過去房企大部分土地和房產對應的債務最終都會隨着商品房交易轉給居民，但在房地產市場低迷情況下，原有的“徵地拆遷戶—地方政府—房企—居民”的房產和資金循環被打破，房子很難再按照原計劃賣給居民，房企和地方政府都面臨庫存積壓問題。

“在新工具的支持下，地方國企可以成爲市面上房子的新買主，打通市場循環。”分析人士表示，從更長期看，未來土地等資產都可以作爲盤活資產的對象。

不增加地方政府隱性債務

新工具是對租賃住房貸款支持計劃的延續。此前，央行已設立租賃住房貸款支持計劃，並在部分城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給，試點在各城市有序落地，商業可持續的模式初步形成。分析人士稱，此次政策調整相當於是將試點經驗推廣至全國。

對於新工具，市場也存在着一些討論。比如，新工具是否會增加地方政府隱性債務？

權威人士表示，保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務。此次政策要求，地方國有企業由城市政府選定，被選定的地方國企及所屬集團不得爲政府融資平臺，收購資金通過租賃經營收入和未來售房收入回收。