17日，樓市傳來三個重磅利好：下調首付比例、取消住房貸款利率下限、公積金貸款利率下降。

當天下午，在看到微信羣裏討論這些政策後，在北京工作、正在爲孩子上小學發愁的郭靜(化名)有點心動：“我的首付不太夠，首付比例下調對我來說是解決了燃眉之急。雖然月供壓力加大，但後期可以選擇提前還款。我們的預算本就有限，現在開始擔心業主臨時漲價，有點着急看房了。”

也有表現淡定的。已經很久沒有在北京看房的張輝(化名)對中新經緯稱，他暫時不會重啓看房計劃，他說：“降低首付對我的吸引力不是很大，因爲本身我也想多交點首付款，以緩解月供的壓力。真正刺激大家去看房的還是價格，我還是再等等。”

上述政策發佈後，中新經緯聯繫了多地房產經紀人。河南省鄭州市一位房產經紀人說：“政策是有用的，尤其是對剛需、改善客戶來說，首付比從最低20%降到最低15%，購房門檻降低了。”上海的一位房產經紀人稱，還沒有多少客戶致電諮詢。

北京當前最低首付比例爲30%，此次政策爲北京下調首付比打開了窗口，一位北京的房產經紀人說，還需等具體措施落地。“暫時沒有業主說要漲價，現在具體細則還沒出來。”另一位北京的房產經紀人表示，最近房源已經消化一批，業主的報價也下來了，該下手就下手。

看點一：首付比降至歷史最低

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發文稱，首套住房商貸、二套住房商貸最低首付款比例分別調整爲不低於15%、不低於25%。

中新經緯以總房款100萬元爲例，首套房首付款由之前最低20萬元降至最低15萬元，購房門檻下降。但相應地，從銀行貸款的金額由80萬元提高至85萬元。

“這是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬鬆政策，也是最近幾年各類購房政策中最爲寬鬆的政策。”易居研究院研究總監嚴躍進在接受中新經緯採訪時表示，過去全國住房貸款首付比例最低爲20%，但是否應繼續降低首付比存在着不同的聲音，很顯然，此次政策對首付比例做了歷史性的下調。

“首套房首付比例降至15%，是歷史最低水平了。”中原地產首席分析師張大偉對中新經緯分析，該政策執行後，意味着全國所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下調，這對一二線城市影響較大，北京等城市或將大幅度降低首付比例。

2023年8月底，全國首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低於20%。12月，北京將最低首付比例從35%降至30%，並未執行最低20%的標準。因此，張大偉認爲，各城市如何調整首付比例，還需各個城市主管部門出臺具體措施。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，當前，全國多地已將首付比例降至20%、二套降至30%，僅有個別城市首付比例較高，如一線城市首套首付比例均爲30%，二套在40%—50%不等。此次下調首付比例下限政策出臺後，預計將有更多城市跟進落實，一線城市也存在下調空間和預期，會進一步降低購房者置業門檻。

看點二：公積金貸款100萬可省4.85萬利息

此次政策，對公積金貸款和商業住房貸款都做了調整。

17日，中國人民銀行發文稱，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

目前，多數購房者公積金貸款期限在5年以上。以首套房公積金貸款100萬元爲例，選擇等額本息還款方式，貸款期限爲30年，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元；總利息由53.73萬元降至48.88萬元，節省4.85萬元。

已經用公積金貸款的購房者，是否能享受到這一最新的利率優惠？17日，中新經緯以購房者身份諮詢北京市住房公積金管理中心，工作人員表示，存量住房公積金貸款利率今年不作調整，從明年1月1日起自動下調。正在走公積金貸款流程的貸款人，還需諮詢具體辦理貸款的部門。

嚴躍進指出，此前5年期以上的首套住房公積金貸款利率爲3.1%，此次下調至2.85%。在商業銀行貸款持續降息的情況下，商貸利率與公積金貸款利率的息差已經不大，因此公積金的利率下調是必然的。

看點三：商貸利率向3%靠攏

中國人民銀行還發文稱，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

東方金誠研究發展部王青、高級分析師馮琳團隊認爲，首套房二套房貸款利率取消下限意味着商業銀行可以根據當地樓市狀況、貸款人信用風險水平等因素，自主決定當地房貸利率水平。這實際上是爲接下來較大幅度下調居民房貸利率打開了大門。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期，多個熱點城市已大幅度調整了首、二套房貸利率下限，低至3.25%。從近期的金融數據來看，信貸增長已由供給約束轉化爲需求約束，即需求不足是制約信貸投放，特別是按揭貸款投放的主要原因。

張大偉認爲，從全國看，除了少數一線二線城市外，大部分城市首套房貸款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。此次政策爲房貸利率進一步下行提供可能，未來首套房商貸利率或向3%靠攏。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認爲，商貸利率有望跌破3%，降至歷史最低水平，居民的貸款成本進一步下降。

值得注意的是，中國人民銀行還強調，中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平。銀行業金融機構應合理確定每筆貸款的具體利率水平。

招聯首席研究員董希淼指出，此前個人住房貸款利率在實際上形成“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，人民銀行分支機構在全國性利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮借款人資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。

“此次全國性住房貸款利率政策下限取消之後，預計全國多數地方將不再設定住房貸款利率下限，由銀行自主與借款人協商確定；但一線城市仍將可能設定住房貸款利率下限。”董希淼表示。

王青團隊指出，因城施策、“房住不炒”不僅全國適用，而且是長期堅持的政策基調。例如在限購政策方面，在未來一段時間，一線城市還會保留一定的限購措施，而房貸利率下調也不會“齊步走”，一線城市下調的幅度會相對較小。

王青團隊分析稱，根據中國人民銀行數據，今年3月末新發放居民房貸利率爲3.69%，考慮到當前物價水平偏低，實際房貸利率(名義房貸利率-GDP平減指數)處於歷史最高水平之列，而且自2021年以來持續上升。未來，監管層或將通過窗口指導等方式，督促商業銀行較快下調居民房貸利率，直至樓市出現築底回升態勢。同時，在當前的市場格局下，不必過早擔心新政可能引發的房價暴漲問題。