新京報貝殼財經記者 姜樊 編輯 陳莉 實習生 郭栩君

5月17日，人民銀行發佈了多項房貸相關政策。

如在首付比例方面，新政要求，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

在個人住房貸款利率政策方面，新政取消了全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

業內人士指出，總體來看，人民銀行優化住房金融政策的基本思路沒有改變，促進房地產市場平穩健康發展、滿足市場剛性和改善性需求是政策把握的重點。不同階段政策設計和實施既體現了延續性，又結合形式要求強化針對性調節，政策力度逐漸加大。

“新一輪的支持政策是對前期政策的延續和擴大，進一步提升了金融支持力度。”另有業內人士預計，新政策將帶動絕大多數城市取消房貸利率下限。

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01

政策有序銜接

已有67個城市取消首套房貸利率下限 

根據人民銀行公告，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平。

值得注意的是，這也是人民銀行在此前首套房貸利率動態調整機制基礎上，擴大了首套房貸取消利率下限的範圍，亦首次取消二套房貸利率下限。

2022年9月央行在少數城市試點放鬆房貸利率下限，同年12月推廣至全國，首套房貸利率動態機制開始實施。

有業內人士認爲，人民銀行建立首套房貸利率動態調整機制，地方政府可根據該機制自主選擇是否取消當地房貸利率下限，早已開始了有條件的取消實踐。

數據顯示，截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。有銀行業內人士指出，這些城市的房貸利率下限取消後，利率會有一定下行，但市場經充分競爭後又形成新的較爲穩定的均衡水平，對當地新發放房貸有帶動作用。

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02

順勢而爲優化政策

首付比例和利率政策下限調整

對增量住房效果明顯

“人民銀行此時調整政策綜合考量了多重因素。”有市場人士分析，人民銀行本次調整房貸政策，是對4月末政治局會議“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”要求的貫徹落實和及時響應。而首付比例和利率政策下限調整對增量住房會體現明顯效果。

有業內人士指出，從推動房貸利率市場化的角度看，當前也不失爲一個較好的時間窗口，經濟恢復向好的態勢不斷增強，各方面對房地產市場供求關係發生重大變化有更深認識，進一步優化政策也是順勢而爲。

貝殼財經記者還了解到，人民銀行選擇在此時點優化住房金融政策，也有支持信貸平穩增長方面的考慮。

如行業龍頭企業萬科在最近的投資者交流會上就坦承，公司目前面臨階段性經營困難，流動性短期承壓。地方政府也在積極多方採取措施，支持當地房企應對困難。

另據瞭解，許多地方政府希望取消當地房貸利率下限的意願強烈。業內人士判斷，若全國絕大部分城市取消對房貸利率政策下限，未來房貸利率還會有明顯下降，有助於繼續釋放剛性和改善性購房需求，緩解房企回款壓力。

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03

政策反應良好

預計新政策將帶動多數城市

取消房貸利率下限

“預計新政策將帶動絕大多數城市取消房貸利率下限。”市場專家預計，此次政策調整後，將有更多城市取消利率下限，個別保留當地下限的熱點城市自主定價空間也會明顯擴大。

據貝殼財經記者不完全統計，目前除北上廣深等少數城市外，大部分城市房貸利率下限已降至全國統一水平。

有數據顯示，各地房貸利率和購房者負擔將明顯下降。政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3至0.4個百分點；按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元。市場人士進一步測算，改善性需求住房的利息支出會減少更多。

有業內人士指出，人民銀行政策有利於扭轉市場預期，促進釋放購房需求。

貝殼財經記者從中介機構瞭解到，在不少地方政府陸續放鬆或取消限購措施後，樓市熱度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介帶看房量明顯增多。部分潛在購房者也在等待出臺更大力度的房地產支持政策，存在“再等等”的心態。人民銀行一攬子政策出臺後，將在一定程度上滿足購房者的政策預期，有望形成房地產市場的“政策底”。

另有市場人士分析表示，利率市場化程度和金融資源配置效率將進一步提升。此次政策調整依然體現了人民銀行推動利率市場化的清晰思路，也表明人民銀行持續推進金融機構市場化定價能力的決心。未來銀行將按照市場化原則與客戶自主協商確定房貸利率水平，利率市場化層次進一步提升，金融資源配置不斷優化。

此外，銀行亦可通過“以量補價”方式保持穩健經營。業內專家表示，未來房貸仍是銀行最優質的資產，預計政策實施將帶動銀行房貸新發放量增加，一定程度上可以彌補利率下降減少的利息收入。近期多部門還加強了對銀行資金“空轉套利”和“手工補息”高息攬儲的規範整治，銀行資金成本也會相應下降，有利於穩定銀行淨息差。