中國樓市迎來了久違的歷史性時刻。

昨日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發文調整個人住房貸款最低首付款比例，明確首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

人民銀行還宣佈下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。同時，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。不僅如此，人民銀行還發聲設立3000億元保障性住房再貸款。

受樓市政策組合拳影響，A/H地產股昨日出現集體爆發。截至收盤，房地產開發指數大漲6.25%，超20只房地產股集體漲停，房地產服務板塊漲幅更甚，收盤漲幅達到10.72%。

買房首付比例史上最低 100萬元貸款30年 利息可少7萬

在央行連續發佈的三項房地產金融政策中，房貸首付比例調降幅度較大，超出市場預期。“過去全國購房首付比例最低爲20%，如今降低至15%,這是歷史最低的首付比例。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

此時調整最低首付款比例，有何深意？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，國外首付比例低至10%，有的國家甚至只有5%。降低首付比例，疊加房價下跌，對於很多新市民、年輕人來說，意味着購房門檻下降，“可以探得着了”。同時，降首付與降利率相結合，再疊加房價下跌和後續潛在的降稅費，購房者的月供負擔將大幅度下降，房貸會進入“可支付”階段，即月供不會明顯影響居民的其他消費。

對購房者來說，新發布的首付利率政策究竟能帶來多大的實惠呢？如以公積金貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次公積金首套房貸利率降低後，每月月供減少135元，累積30年月供減少4.85萬元。

此外，《中國人民銀行關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》中指出，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。對此，嚴躍進表示，對於商業性房貸，過去是有一個最低利率要求的，現在這個利率下限取消了。今後即使定價低於3%都可以根據銀行自己情況來決定，這也是房貸利率市場化的重要體現。

在取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限的同時，根據最新政策，央行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業金融機構則根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

有分析指出，取消全國層面住房貸款利率政策下限，無疑將帶動更多城市取消利率下限，個別保留當地下限的熱點城市自主定價空間也會明顯增大。據權威人士估計，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元。市場人士進一步測算，改善性需求住房的利息支出會減少很多。

“政策春風”吹

“樓市春天”還會遠嗎?

面對一系列的政策利好，有不少投資人憧憬，房地產是否將就此迎來“第二春”？

需要指出的是，儘管這次央行樓市利率政策十分給力，但樓市基本面狀況仍面臨不小的挑戰。國家統計局同日發佈的2024年1-4月份全國房地產市場基本情況顯示，房地產投資、銷售、融資各項指標繼續下滑。以房企新開工數據爲例，今年1-4月，房地產企業房屋施工面積同比下降10.8%；房地產新開工面積同比下降24.6%，該指標已出現連續31個月的下跌態勢。此外，從房價來看，1-4月，全國商品房銷售均價9595元/平方米，環比上漲1.8%，但同比降幅仍達9.2%。

“從4月房地產領域主要數據來看，房地產繼續處於調整期。”國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華表示，下階段，要結合房地產市場供求關係新變化，以及人民羣衆對優質住房新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

面對錯綜複雜的樓市環境，在昨天的國務院政策例行吹風會上，住建部副部長董建國指出，下一步的工作重點包括：

一是打好商品住房項目保交房攻堅戰。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，切實保障購房人合法權益。

二是進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。

三是推動消化存量商品住房。城市政府堅持以需定購，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房，用作保障性住房。

四是妥善處置盤活存量土地，目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式，妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

不可否認的是，房地產的市場環境正在回暖，管理層也傳達了一些非常積極的信號，央行一攬子政策有利於降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意願，從需求端出發給樓市企穩復甦創造更爲合宜的貨幣信貸環境。

在中原地產首席分析師張大偉看來，國家推動房地產行業和經濟復甦的決心之大已超出預期。“國家救房地產的決心已全面體現在政策上，未來更多的政策會落地，對房地產可以樂觀起來了。”