“史上最寬鬆”政策能否激活樓市
中國新聞週刊微信公號 消息，5月17日，央行連發多條重磅房地產新政：取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；下調公積金貸款的利率水平；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。
近期，住房限購政策快速退出。短短兩個月內，南京、成都、蘇州、長沙、杭州和西安等熱點城市，步調一致地退出住房限購。即便是鐵板一塊的一線城市，限購政策也在快速收縮。比如，華南的廣州，現在只有中心區120平方米以下住房還在限購，北京也時隔13年鬆綁外圍購房政策，戶籍和非戶籍在原有的名額基礎上，可以增購外圍一套，深圳和上海也有同樣的節奏。
限購政策退出，背景就是4月30日政治局會議明確，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。客觀講，當前庫存太大、需求疲弱，需要注入有效購買力修復市場動力，對沖需求下滑導致的價格信號不穩、銷售回款驟跌以及行業全鏈條收縮和風險蔓延。當前樓市庫存壓力，既包含新房庫存，也包含二手房庫存，二者相互掣肘，與上一輪“去庫存”明顯不同。
樓市的庫存壓力有多大？
2014年啓動的樓市“去庫存”，緣由可追溯至2008~2009年應對全球金融危機在地產及上下游領域的擴張，隨後產生巨大的庫存和產能。不過，當時正值城鎮化、都市圈建設快速推進期，商品房市場範圍也在二三線城市快速延展，有巨大的需求消化庫存，而且工礦區、棚戶區改造也提供了新增動力。但演進到現在，商品房供需兩端的空間都已觸及天花板。
用中央政治局會議的說法表述，就是“適應房地產供求關係發生重大變化的新形勢”。供給端，存量時代下二手房開始主導。熱點城市二手房掛牌普遍超過新房在售，杭州、上海、南京等地二手住房掛牌在20萬套左右，但新房待售僅7萬套左右；深圳、廣州二手住房掛牌在15萬套左右，新房待售大約9~11萬套。銷售方面，2023年底有7個省市二手房交易超過新房，今年2 月11個省市二手房交易量超過新房。今年一季度，廣州、深圳二手房交易達到新房的2.3倍。
二手房市場主導供需，本質上是因其“低總價、低單價、區位優（有學位）”，匹配當下剛需的訴求，這與新房大戶型化、改善化有很大區別。1~4月份，熱點城市90平方米以下二手房交易佔比在60％~80％，上海300萬元以下的二手房源交易佔比接近40％。不過，即便二手房交易佔主導，但交易量趕不上二手房掛牌量，導致二手房掛牌量不斷創新高。諸葛研究院統計，2024年3月，深圳二手房掛牌同比激增229.6％，上海二手房掛牌量同比上漲78.49％。
由此可見，剛需對價格高度敏感，疊加掛牌量不斷增長，其中有大量的套現式掛牌，或因資金鍊緊張、或對後續價格不樂觀等，導致二手房價格持續下行。據國家統計局數據，不考慮2023年2~4月份疫情後的略微反彈，從2022年9月份到現在，二手房價指數環比已連續28個月下跌，超過了上一輪去庫存啓動前後（2014年5月~2015年3月）11個月的下跌週期。
再看新房市場。2021~2022年，新房定價比周邊二手房低，“價格倒掛”的優勢讓熱點城市新房去化一直保持良好的態勢，但2023年二季度以後，由於二手房持續跌價，新房去化快的價格優勢消失，而開發商債務風險蔓延導致交付難也制約了去化。同時，二手房演進到衆多小業主爭相掛牌賣房的階段。至此，二手房和新房已從之前的替代關係，轉向了競相降價的關係。
最突出的就是，“次新房”（10年樓齡）銷售佔到二手房銷售的30％左右，加上其價格優勢，部分改善型需求轉向二手房。對新房來說，儘管改善型需求潛力較大，但二手房濃重的跌價預期下，“賣一買一”的置換週期拉長（特別是賣“老破小”買新房）。再加上過去高週轉時承接的債務相繼到期，政府也加大了對新房交付的督促，開發商只能繼續降價促銷。
不過，二手房掛牌業主中，早期買房的浮盈較多，願意承受更大的降價幅度。但新房降價的幅度有限，主要是成本太高。2022年以來，開發商迴歸熱點城市中心區，爭搶改善型買家，土地價格居高不下，降價幅度有限。再加上，市場對於交付難仍有預期，克而瑞統計的熱點城市新盤去化率從2022年的50％多降至近期的30％左右，導致大量的舊庫存（往年批售的房源）。
根據克而瑞的統計，2023年30個熱點城市“舊庫存”佔比達到55％。也就是說，在售新房超過一半是2023年及之前年份批售的房源。所以，這也是開發商拿地、開工的積極性下降的原因，因爲即便增加新房推盤，可能也無法賣掉，反而還會徒增資金鍊緊張的壓力。2022~2024年一季度，全國房地產新開工面積年平均跌幅高達29.2％，同期銷售面積年平均跌幅爲17.4％。
國家統計局數據顯示，當前全國商品房庫存約7.5億平方米，已連續三個月超過2015年曆史高位（7.1億平方米）。根據申萬證券研究所測算，採用近3個月銷售移動平均做分母，今年3月末80個主要城市可售面積去化週期爲33.3個月，其中一二三線分別爲25.5個月、31.7個月、38.2個月。
新房越來越難以維持，成交體量降至10年前，主要是改善的動力下降。首先，二手房賣不掉，交易週期很長，特別是那些老破小；其次，綜合就業、收入、房價預期等基本面，不想換，畢竟有住的地方；最後，得承認，過高估計了住房消費升級的潛力。過去資產繁榮時期，確實有換房的動力，但很大程度上是資產價格預期、加槓桿、從衆行爲、預期膨脹的結果。現在，洗盡鉛華，迴歸正常，沒有多少人能消費得起動輒單價“5萬+”，總價超500萬的房子，這纔是真實的一面。
這或許纔是新房“高庫存”的原因。再結合二手房來看，庫存的壓力非常大，這是退出限購政策的直接原因。
加槓桿“炒房時代”，將一去不復返
換句話說，這就是在4月30日政治局會議明確“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”以後，爲何在5月上旬，熱點一二線城市紛紛退出或收縮限購政策的原因。而且，無論是庫存壓力、房價預期（不再迷信房價只漲不跌，甚至預期下跌），還是留存在市場的購買羣體（剛需和改善型需求爲主），抑或加槓桿購房的動力等，限購政策存在的意義也不大了。
因此，從抑制投資炒房、買多套房（佔用資源）的角度看，也不需要限購政策了，目前市場上，不管是哪個城市，絕大部分片區都不缺房子，可謂有得挑有得選。退出限購政策也在情理之中。而且，就連一線城市的外圍，由於過去幾輪迴升週期中大規模建新區或功能區，現在也到了去庫存的地步。比如，根據中原地產統計，2023年北京遠郊區（懷柔、平谷、密雲和延慶）新房去化週期高達4.7年。這也是爲何近期一線城市都鬆綁外圍限購政策的原因。
比如，5月6日深圳鬆綁限購的三類羣體（非戶籍人士、多子女家庭、企業）時，都將釋放的需求定向疏解至外圍。去年9月20日，廣州第一輪鬆綁限購，也是放開外圍購房限制。今年1月份，上海松綁青浦、奉賢人才購房限制，全市單身購房限制，也定向疏解至外環外或五大新城。
下一步，剩下的6個限購區域（一線城市、天津和海南）也會相繼鬆綁限購政策，僅僅一線城市中心區域及限制開發的區域（比如海南的三亞、中部生態核心區等）保留限購政策，其他區域完全退出限購。退一步講，如果後續樓市又熱起來，完全可以把限購政策再拾起來。類似限購這樣的行政措施，本來就堅持逆風向行事原則，市場冷了就撤掉，熱了就拾起來。
在供求關係發生重大變化的背景下，投放到市場的房源一直在增長。比如，投資性業主和置換型業主二手房掛牌，企業考慮業績需要、資金鍊壓力出售房源，存量閒置物業盤活等。這是過去20多年樓市超景氣階段各方“做多”的逆轉。考慮到住房供應（包括二手房）及人口形勢，類似過去那種加槓桿購買多套房，持有並賺取溢價的時代，將一去不復返了。
當下的“太過劇烈”的超調局面，是房子從金融屬性過渡到商品屬性、民生屬性的必經之路：金融屬性下，越漲越買，而且是加槓桿買。商品/民生屬性下，價格越低，消費越多。問題是，現在價格低了很多，爲啥不買？
現在，還處於從金融屬性到一般消費品屬性過渡的半山腰。從地方各種刺激，包括退出限購，不外乎還是想恢復或修復這種金融屬性，而非一般消費品屬性。因爲，只有金融屬性下，土地才能賣出高價，各方資金纔會一擁而入，房地產才能給地方政府帶來巨大的收益。更關鍵的是，所謂的高房價，是在金融屬性下抬高的。如果一下子過渡到商品屬性，必然會經歷價格暴跌、成交量的暴跌。這是不可承受之重，所以各地要刺激、限購要鬆綁。
除少數片區，類似2011至2014年、2016至2022年那種大範圍的限購，將成爲永久的歷史。從2010年4月北京首次啓動限購，到2014年全面退出（僅保留北上廣深和三亞），再到2016年10月全國大範圍啓動限購，並覆蓋至三四線城市，最多時全國約100個城市實施限購政策，甚至包括安徽臨泉這樣的國家級貧困縣。
未來相當長一段時間，我們面臨的形勢是，政策着力於穩定行業和市場、企業面臨持續的行業風險釋放、市場要面對房子供大於求的現狀。
不能一退了之，需要政策組合拳
再來分析一下退出限購政策的效果。對於一二線熱點城市來說，限購政策執行6年以上、行政直接干預購房資格的模式下，很多購房需求被抑制。對於完全退出限購政策的二線城市來說，政策會直接作用於釋放多套房購置需求，比如爲子女入學、就業、結婚購房、爲父母養老購房等。
對收縮限購範圍的一線城市（主要是北京、上海、深圳）來說，首先能釋放外來人口或單身人士購房需求，比如上海、深圳、北京均放鬆非戶籍或單身人士在外圍區域購房的限制，或可多購一套，或收縮首套房購置對個稅或社保繳納年限限制，或放鬆人才認定標準等。一線城市外來人口集中，單身人士多。過去，對外來人口購買首套房一直堅持連續繳納5年社保或個稅，京滬對單身外來人口購房甚至一票否決。這不符合推遲婚育、單身人士多的現狀。
對於一線城市來說，近期限購政策鬆動主要集中在外圍區域，這與外圍區域住房供應多有關。鬆綁限購有利於滿足需求的同時，實現外圍新房去化，近期外圍房價下跌充分也提高了支付能力。同時，在引導住房需求向外轉移的同時，也可優化人口、產業佈局，讓就業和產業跟着人口和住房走，緩解中心區資源過分集中的局面。
不過，政策抑制的購買力釋放的數量有限。
首先，房價和收入預期偏謹慎，持有多套房的需求減弱；其次，房價仍在高位，外地人口、單身人士總體購買力有限，預期謹慎加劇了該局面；再次，在售庫存壓力大，老舊住房價格下跌預期更強，剛需購買力不足，“賣一買一”的置換鏈條不暢。最後，放開限購及購房入戶等，導致對周邊城市、內地城市購買力的虹吸。比如，近期杭州、成都退出限購，對省內其他城市乃至全國有效購買力形成明顯的虹吸效應，而購房入戶更加劇了這一局面。
限購鬆綁，它能帶來多套房的購置需求，這本身是隻有在金融屬性下才有的現象。但現在，這個邏輯變了，限購的基礎更迭了。
當前，樓市最大的問題是庫存壓力大，供給和有支付能力的需求不匹配，基本面制約未解。以2.7億新市民和外來人口爲代表的剛需潛力很大，但收入和就業無法支撐庫存消化；存量房供給效率不高，改善型需求潛力大，但一二手房循環不暢，同樣也面臨着就業和收入等基本面制約。
因此，在取消限購政策的同時，還需要政策組合拳。比如，庫存大的城市緊縮供地、開工；實施老舊小區補短板改造，提升存量住房掛牌效率；盤活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房，去庫存的同時能匹配購買力，活躍交易、穩定預期。
改善需求明明有潛力，但就是無法兌現。於是，要麼政府直接下場，要麼協會組織，各種“以舊換新”的做法開始登場。近期，南京等城市已經明確改建或收購存量住房用作保障性住房，定向解決新市民的住房需求，估計未來這一做法會推廣，將去庫存與保障性住房籌建結合起來。當然，更基礎的組合拳還是穩定就業和收入預期。只有如此，商品房市場交投活躍，限購釋放出的改善型需求、多套房配置需求才會兌現，纔會帶動整個市場企穩。
原標題：“史上最寬鬆”政策能否激活樓市
編輯：周自力 責編：周尚鬥 審覈：馮飛
