本文轉自：法治網

□ 本報記者 羅莎莎

□ 本報通訊員 王晨曦

“私家庭院、下沉花園、挑高客廳、地庫入戶……”廣告中的豪宅總是令人嚮往，然而花費700多萬元購置別墅的林女士卻在收房時遇到了貨不對板，將開發商告上了法庭。

2021年3月，林女士在某平臺看到某高端小區別墅廣告，正想購買改善性住房的她心動了。宣傳冊、沙盤、樣板房……一項項瞭解下來都甚合林女士心意。於是，很快就簽約付款，成了別墅業主。

幾個月後，滿懷期待的林女士終於等來了交房。但在裝修時林女士卻遇上了糟心事。別墅共4層，地上3層，地下一層，看房時開發商所給的宣傳資料顯示，地下室可以開通入戶門直通地下車庫。但當林女士砸開地下室的牆，安裝好入戶門後，卻收到了來自物業的整改通知單和行政執法局的告知書，均稱地下室入戶門不在小區規劃建設圖紙設計範圍內，屬於違建，要求林女士“恢復原狀”。

說好的地庫入戶門沒了，意味着林女士每次回家都需要把車停進地下一層的車位，再從樓梯上到一樓地面繞行回到家中，既不省時也不方便。多次和開發商溝通無果後，林女士向江蘇省無錫市梁溪區人民法院遞交了訴狀。

面對林女士的訴求，開發商辯稱，業主在購房前簽署了告知書，明確樓書、戶型單頁等宣傳物料及售樓書、沙盤模型、樣板房等僅供參考用，不作爲要約或者銷售承諾，也並非最終交付標準，買賣雙方權利義務以合同及附件約定爲準，而合同附件的房屋平面圖中明確地下室未有入戶口標識。因此，開發商認爲自己從未承諾過地下室可以開通入戶門，林女士的訴訟請求應被駁回。

經過實地勘查，法院確認，開發商的售房宣傳資料及各媒體平臺上涉案小區廣告的戶型圖均明確顯示地下室可以開門，足以證明開發商對涉案房屋可以開通地下室入戶門進行了宣傳介紹，該宣傳對購房者簽訂買房合同及考量房屋價格具有重大影響，應當視爲要約經購房者接受後作爲商品房買賣合同內容。另外，林女士簽署的告知書所載條款均爲開發商提供的格式條款，並無證據顯示開發商對該條款向林女士作過充分說明，不能簡單以林女士簽署的文件包含該條款爲由進行抗辯。

因此，法院認定開發商對別墅開通地下室入戶門的允諾構成要約並作爲合同內容約束雙方。現林女士購買別墅直接通過地下室入戶的合同目的無法實現，開發商構成違約。綜合開發商的違約情節、涉案房屋現狀等因素，酌定開發商按照購房總價的1%承擔賠償責任，即7萬餘元。

本案承辦法官薛耀表示，根據民法典規定，商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約。相關司法解釋規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當爲合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

薛耀同時提醒購房者，要注意甄別房屋銷售廣告的內容，特別是預售類商品房，條件允許時可以到現場實地勘查瞭解。同時，注意保留好廣告宣傳冊、戶型圖等宣傳資料，以便貨不對板時進行維權。而開發商在交易過程中，也要充分盡到提示說明義務，讓買房人全面準確瞭解所購房屋的結構、戶型、配套設施等信息，不作誤導性、誇大性的宣傳。