每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

2024年5月17日，可以說是近幾年來房地產重磅政策出臺最密集、力度最大的一天。

先是央行發佈《中國人民銀行關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。同時，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，當前房貸首付比例和房貸利率都已進入歷史最低水平。

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同日下午，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況，多個部門負責人出席。

住建部副部長董建國在會上表示，要打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，切實保障購房人合法權益。

受多重利好因素影響，地產股近日異常活躍，5月17日更是全面爆發。央行政策發佈後，A股房地產板塊再度拉昇。截至收盤，萬科A、綠地控股、榮安地產、金地集團、保利發展、城建發展、濱江集團等20餘股漲停。

港股內房股表現更爲兇猛。截至收盤，景瑞控股暴漲238.1%，領地控股、恒大物業、建業地產漲超30%，弘陽地產、時代中國、雅居樂集團、融創中國等漲超20%。

《每日經濟新聞》記者留意到，已有樓盤項目火速打出廣告，喜迎新政，執行首套一點五成首付，還有樓盤項目表示“政策加碼升溫僅限8套，售完即止”。

降低購房者置業門檻

當前，全國多地已將首付比例降至20%、二套降至30%，僅有個別城市首付比例較高，如一線城市首套首付比例均爲30%，二套在40%到50%不等。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，本次央行下調首付比例下限後，預計將有更多城市跟進落實，一線城市也存在下調空間和預期，進一步降低購房者置業門檻。而取消全國層面房貸利率下限後，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。

根據央行公佈數據，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。

根據中指監測，超20城宣佈4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣佈取消首套房貸利率下限，當前已有部分城市的部分銀行執行首套房貸利率在3.1%左右。

“這個首付和利率我有點心動了，感覺可以看一波房。”一位在武漢的購房者告訴《每日經濟新聞》記者，他一直想再購置一套改善型住宅，但遲遲沒拿定主意，本次首付比例和貸款利率的下調對他頗有吸引力，“我們夫妻兩人公積金是足夠覆蓋月供的，主要就是首付問題。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，限制槓桿的必要性已經下降了。當前面臨的是信貸需求疲弱，加槓桿動力減弱，這導致金融加速器效應退化，修復槓桿動力，首當其衝的就是降低首付比例。

“而且，降首付與降利率結合起來，再加上房價下跌和後續可能降稅費，月供負擔將大幅下降，房貸進入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費。”

推動消化存量商品住房

在國務院政策例行吹風會上，董建國指出，當前，房地產市場供求關係發生了重大變化，房地產市場正處於調整過程當中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。如果已售出的住房項目爛尾，將嚴重損害購房人合法權益，影響房地產市場平穩健康發展。

按照黨中央、國務院決策部署，爲切實做好保交房工作，保障購房人合法權益，住建部會同金融監管總局等部門將出臺城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案。

中國人民銀行副行長陶玲在吹風會上表示，保障性住房再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

而所收購的商品房嚴格限定爲房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用於滿足工薪收入羣體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和麪積標準。

“城市政府選定地方國有企業作爲收購主體。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。”

陶玲補充道，城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪羣體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，此次政策明確了“以購代建”思路，推動消化存量商品住房。城市政府堅持以需定購，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房，用作保障性住房。

從消化存量商品住房的角度來看，一般可以理解爲收購二手房和房企庫存房源，其對於存量消化和轉化具有積極作用。當然收購二手房，本身對於具體的房東業主等有影響。而收購房企庫存房源，則對於房企資金回籠等具有積極作用。