對發行人而言，REITs提供了由重資產向輕重資產並行的轉型契機，可以盤活存量資產，加快資產流動速度。在筆者看來，構建資產上市平臺，提高發行人“造血”速度，有利於發行人可持續、高質量發展。

作爲原始權益人，張江高科是上海科創中心核心承載區張江科學城的開發運營主體，正全力打造一流的科技產業投資控股集團，圍繞產業發展，加快產業培育，強化產業投資，引領產業生態，全面助力浦東引領區高質量發展。通過張江REIT，張江高科有效盤活了優質存量基礎設施資產，並將募集資金投入到上海市特色產業園——上海集成電路設計產業園的開發建設項目中，充分調動金融機構和投資者參與上海科創中心的基礎設施建設，助力張江發展世界級高端集成電路產業集羣。

對投資者而言，公募REITs具有較高分紅、適中風險、較低相關性等特點，給投資者提供了一個介於股和債的投資品種選擇。

產業園區REITs主要投資於工業園區、研發辦公等產業園類資產，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流爲主要目的，產業園REITs具有穩定高分紅（基礎設施基金應當將90%以上合併後基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。基礎設施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少於1次）、流動性較強（相比資產一級市場交易具有更強的流動性）、投資門檻較低（相比於大宗交易，投資者可以通過購買REITs基金份額間接投資於產業園區）、風險收益適中、相關性較低（與股票、債券市場相關性較低）等特點。

產業園區REITs的風險有以下方面：一是租賃市場風險。其主要源自區域或整體產業園市場的供需變化、租金水平波動等。具體來說，承租大租戶經營狀況惡化、租金價格敏感性上升可能會導致到期不續租、提前退租等風險，而產業園區REITs主要以租金等穩定收入作爲基金收益來源，出現大租戶退租、違約等事件可能影響基金收益。二是二級市場波動。二級市場受政策面、資金面和消息面等多方面影響，REITs二級市場有可能在短期發生較大波動。

2023年7月，5家公募機構集中發佈公告，宣佈公司旗下部分FOF基金已完成中國證監會備案，決定將公募REITs納入投資範圍；2023年12月6日，財政部聯合人力資源社會保障部起草《全國社會保障基金境內投資管理辦法（徵求意見稿）》，擬將公募REITs正式納入社保基金投資範圍，FOF基金社保基金等主體放開REITs的投資限制，促進增量資金入場。將REITs納入FOF基金、社保基金可投資範圍，是中長期資金成爲REITs市場“壓艙石”的關鍵舉措，可以有效擴大REITs的參與主體範圍，提振市場信心。

2023年6月，包括張江REIT在內的4只REITs完成首次擴募。擴募有利於擴大REITs規模，分散基金的投資集中度，提高管理效率和產品的流動性。

着眼於未來，公募REITs市場還需持續建設，推動優質增量資產的常態化發行上市，擴大市場規模，只有市場規模足夠大才能吸引更多機構入場。

從公募REITs產品自身來說，REITs基金只持有同區域同類型甚至是單一資產，不利於投資人分散風險。可以鼓勵REITs基金持有跨區域、多類別資產，在產品內部實現風險分散的目的。

目前公募REITs市場中短線資金佔比較大，部分資金抽離引起了短線市場的波動，不利於二級市場穩定。今年2月8日，中國證監會印發《監管規則適用指引——會計類第4號》，FVOCI（是指以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產）的落地，也將吸引更多的價值長線投資者參與到REITs市場投資活動中。

就REITs底層資產來看，國內發行的REITs的底層資產全部來自基礎設施項目，經營權類的基礎資產如高速公路、供水供電等，產權類的基礎資產如產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房等。同時消費類基礎設施如百貨商場、購物中心也已經上市。

相對剛起步三年不到的國內REITs，美國、新加坡REITs發展的時間更長，行業領域分佈更爲廣泛，從類別來看，既有專注於辦公樓、購物中心、酒店等傳統地產類別的REITs，也有專注於光纖、管道、甚至於信號塔等傳統基礎設施資產的REITs。參考美國、新加坡等國家的經驗，酒店和寫字樓在國際上也是REITs較爲常見的底層資產。結合國內基礎設施發展的特點，在合適的時機，酒店、寫字樓等收租型資產如能納入到REITs的資產範圍內，將有利於吸引更多的國內外投資人進入REITs市場，進一步促進國內REITs市場的建設發展。

（作者系張江高科戰略發展部副總經理）