證券時報記者 張娟娟 劉俊伶

5月17日，房地產市場迎來重磅利好。

當日，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峯出席會議並講話。何立峯強調，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

與此同時，房地產信貸政策進一步優化。中國人民銀行和金融監管總局聯合發文調整個人住房貸款最低首付款比例，明確首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。同日，中國人民銀行還宣佈自5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

多地迅速跟進落實。河南、江西、合肥、成都、蘇州、武漢等地發通知稱，下調公積金貸款利率，多地存量貸款2025年1月1日調整；北京、上海、廣州、深圳4個一線城市先後官宣下調個人住房公積金貸款利率。

寬鬆地產政策

利好A股走勢

利好政策的集中出臺，也在股票市場激起巨大反響。5月17日，主力資金大舉湧入地產股，A股房地產板塊全面爆發，並帶動上證指數大幅回升。港股方面，景瑞控股漲超230%，粵港灣控股、建業地產等個股均漲超40%。海外市場方面，中概股房多多漲超320%，高居中概股漲幅之首。

作爲國民經濟的支柱產業，過去5年來，房地產業增加值持續超7萬億元，佔全國GDP比重6%左右。房地產行業的健康發展對經濟增長有顯著的推動作用。過去15年，我國房地產行業的週期性變化見證了經濟的波動，其間房地產行業也經歷了多次低迷，在寬鬆的房地產調控政策下，房地產行業復甦回暖，A股市場也迎來了階段上升期。

據證券時報·數據寶統計，自2008年以來，我國政府推出了“4萬億投資計劃”（2008年）、“930新政”（2014年）、“330政策”（2015年）等與房地產相關的政策，政策推出後，股市大多迎來向上走勢。

比如2008年11月5日，國常會決定在未來2年內投資4萬億元以刺激經濟，其中對房地產的影響有：加快建設保障性安居工程；加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造等。政策推出當日，上證指數大漲3.16%，此後股市自底部逐漸走出陰霾，自2008年11月5日至次年8月3日，上證指數漲幅超過100%。

2015年3月30日，財政部、國家稅務總局發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，提出個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅，此前爲5年。當日，上證指數大漲2.59%，自當年3月30日至6月12日，上證指數累計漲幅近40%，正值A股大牛市期間。

本輪調控政策出臺以前，全國多地已提前制定個性化住房政策。比如深圳5月6日發佈通知，從分區優化住房限購政策、調整企事業單位購買商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面進一步優化房地產政策。根據深圳市房地產中介協會數據顯示，5月6日至12日，深圳二手房簽約量超過1350套，環比增長200%以上。

14家A股房企

一季度負債率下降

自2020年以來，房地產行業公司整體利潤規模持續下滑，截至2023年年末，總資產超千億元的房地產上市公司（含A股、港股，其中港股按照總負債及總權益計算）有54家，基本上均爲房地產開發公司；其中國有房企22家。總資產超萬億元房企有4家，分別是萬科A、保利發展、綠地控股及華潤置地，其中萬科A總資產超過1.5萬億元，截至2024年一季度末仍有1.46萬億元。綠地控股總資產1.19萬億元，截至2024年一季度末，其總資產略有上升。

央企中國海外發展和招商蛇口總資產均超過9000億元，其中招商蛇口今年一季度末總資產提升超百億元。

總資產超千億元的房企中，萬科A、保利發展、新城控股等14家A股公司今年一季度末資產負債率較去年年末有所下降，國有企業佔比五成。

20家房企

2024年業績預期被上調

隨着利好政策的推出，各大機構相繼對房地產公司上調評級、上調業績目標。

據數據寶統計，與2024年一季度末相比，最新綜合評分（截至5月17日）獲上調的房地產公司有18家，包括天地源、南京高科、棲霞建設、特發服務等，4家公司均屬於地方國企，後3家公司評級由一季度末的“買入”上調至當前的“增持”。

事實上，自房地產板塊開啓反彈以來，機構對行業個股關注度明顯增加。4月25日至今，合計17只房地產股獲得機構“買入”評級，保利發展、濱江集團、華髮股份評級機構家數超過10家。另外，我愛我家、萬業企業獲得機構首次關注並推薦。

與此同時，20家公司同期獲機構上調2024年淨利潤增幅預測值（一致預測），其中港股有7家，包括金茂服務、美的置業、華潤置地等，不過它們2024年淨利潤增幅目標值均較低。A股公司有13家，根據預測增幅判斷，其中5家公司2024年淨利潤將扭虧爲盈，分別是天地源、棲霞建設、大悅城、華僑城A及首開股份。2024年3月31日，華聯控股獲機構一致預測淨利潤增幅4.59%，5月17日獲機構一致預測淨利潤增幅高達264.42%。

另外，最新獲機構一致預測業績增幅的公司中，僅有少數公司淨利潤略有下滑，其餘公司或在2024年表現出強勁的業績反彈局面。

成交量明顯放大

地產股換手率創8年新高

在政策支持下，地產股日益受到投資者的青睞，成交明顯放大。5月17日，房地產行業成交額達到542.64億元，爲2023年以來最高單日成交額，行業指數更是以7.37%的漲幅遙遙領先。拉長線來看，房地產行業已連續13個交易日單日成交額超過百億元，其間，行業指數累計上漲27.84%，整體放量上漲。

房地產行業成交活躍，也體現在換手率上。以總市值加權平均計算行業整體換手率，5月17日換手率達到4.92%，創下2016年以來新高，交易活躍度大幅提升。歷史上來看，2016年以來，房地產行業共有20個交易日換手率超過3%，高換手率的日期多數大漲，當日平均上漲2.23%。另外，房地產行業普遍在3月至5月年報發佈前後較爲活躍，其次是7月至8月半年報發佈節點。

房地產行業成交活躍，地產股成爲了龍虎榜的常客。數據顯示，今年以來房地產行業個股共上榜龍虎榜200次，4月25日反彈以來上榜70次，佔總數比例達到35%。按月份來看，5月僅過去10個交易日，房地產行業個股上榜龍虎榜次數已達到52次，僅次於2月。

三類資金共同加倉地產股

政策的持續加碼，爲行業注入“強心劑”，也極大增強了投資者的信心。從房地產行業持續反彈開始，多路資金持續淨流入A股地產股。據數據寶統計，自4月25日以來，主力資金累計淨流入房地產行業達到48.84億元，其中4月29日、5月10日淨流入超過20億元，而年初至4月24日淨流出172.1億元，主力資金迴流明顯。

相比之下，槓桿資金對房地產個股佈局更早。數據顯示，自2月19日以來，房地產行業融資資金轉變爲淨流入，至今累計淨流入16.95億元，其中萬科A、華髮股份、招商蛇口、濱江集團、萬通發展、城建發展融資淨買入均在1億元以上。

房地產行業的成交活躍也吸引了外資參與。數據顯示，4月25日以來，陸股通對房地產個股的持有數量明顯上升，最新達到25.68億股，較年內低點增長了15.57%。行業龍頭多次進入北上資金前十大活躍個股榜單中，如保利發展5月17日獲北上資金淨買入超5億元。

機構普遍看好新政效果

機構普遍看好近期房地產政策，稱存量房產有望快速消化，首付比例降低激活居民購房需求，房地產行業加速復甦。

中信建投證券認爲，從需求端來看，一線城市相繼放鬆限購，杭州、成都等核心二線城市全面取消限購，首付比例、貸款利率下調至歷史最低水平；從供給端來看，限制庫存過高城市新增土地出讓，採取收購存量住房、“以舊換新”等手段積極盤活存量。在政策的支持下，房地產市場活躍度有望持續提高，基本面有望築底。

海通證券認爲，後階段或會有更多穩需求、去庫存、降供給政策出臺，有利行業長期健康穩定。當前房地產板塊整體估值水平過低，優質公司競爭力將逐步呈現。

中國銀河證券表示，在政策密集出臺的利好效應下，投資者情緒有望提振，給A股市場帶來脈衝行情。同時，地方政府購買待售房屋等舉措，有助於房地產去庫存推進，房地產去庫對於國內經濟的壓制力量有望緩解，也爲A股市場基本面提供一定支撐作用。