來源：長江商報

長江商報記者 江楚雅

在房地產行業持續深度調整的當下，龍湖集團降槓桿之路有序推進中。

5月17日，龍湖集團（00960.HK）如期完成“22龍湖03”“21龍湖03”“21龍湖04”三隻債券1.2億元的付息，及“21龍湖03”債券15億元本金的回售，合計16.2億元。截至目前，龍湖集團2024年已經兌付或提前兌付的境內債券規模達到72億元。

作爲爲數不多仍保持穩健經營的民營房企之一，龍湖集團將還債視爲公司重要課題。截至2023年末，公司有息負債餘額1926.5億元，較2022年末減少154億元，同比下降7.4%，2022年其有息負債同比壓降139億元。這意味着，兩年，龍湖壓降近300億負債。

龍湖集團還是爲數不多的“三道紅線”連續多年保持綠檔的房企。截至2023年末，龍湖集團在手現金爲604.2億元，剔除預收款的資產負債率爲60.4%，淨負債率爲55.9%，現金短債倍數爲2.25倍，依然穩居綠檔。

在保障財務穩健安全之外，龍湖集團展現出領先的盈利能力，2023年度實現股東應占溢利128.5億元，經營性現金流實現歷史上首次爲正，達到35億元。

公司銷售規模也保持穩定，1—4月累計銷售額爲324.3億元，穩居行業第九，並連續在高能級城市拿地。

如期兌付多筆債券本息

自2022年起，龍湖集團開始主動壓降負債規模。2023年，公司多次提前償還未到期債務。

今年3月8日，龍湖集團提前兌付商業資產支持專項計劃（CMBS），至此，2024年一季度到期境內公司債已完全兌付。

5月17日，龍湖集團完成“22龍湖03”“21龍湖03”“21龍湖04”三筆債券1.2億元的利息支付，以及“21龍湖03”債券15億元本金的回售，合計金額16.2億元。截至目前，龍湖集團2024年已經兌付或提前兌付的境內債券規模，達到72億元。

據Wind數據，此次債券兌付完成後，龍湖集團2024年內僅剩45億元的境內債券待償付，分別爲“19龍湖03”“19龍湖04”“21龍湖05”“21龍湖拓展MTN001”，兌付期分別在7月、7月、8月和12月，時間較爲分散。

除此之外，到2026年底前，龍湖集團已無境外到期公開債券，也無供應鏈ABS、商票等，償債壓力較小。

在龍湖集團2023年業績發佈會上，公司首席財務官趙軼表示：“今年龍湖將繼續壓降負債，龍湖對今年年內到期債務，都已做了有序安排。同時，龍湖今年還將有序提前歸還2025年到期部分債務，令債務結構更加合理。”

業績報告顯示，截至2023年底，龍湖集團有息負債規模爲1926.5億元，同比上年同期減少154億元；外幣債務佔比進一步下降至17.7%，其中100%的外債已做掉期對沖，全面規避匯率波動風險。

此外，公司“三道紅線”指標保持綠檔，淨負債率爲55.9%，剔除預收款後的資產負債率爲60.4%，同比下降約5個百分點；整體借貸成本保持在4.24%的低位，平均賬期進一步拉長至7.85年。

對此，龍湖集團管理層表示：“公司始終把安全放在第一位，履行我們所有債務如期兌付的責任，也是希望用自己的行動給行業注入一些信心。”

基於良好的財務信用，龍湖的融資渠道依舊保持通暢。2023年龍湖集團淨增174億元經營性物業貸，還成功發行兩支中債增進債券。此外，龍湖銀行貸款授信剩餘額度超過2000億元，公司債、住房租賃專項債、中期票據剩餘額度高達407億元，境外貸款及美元債剩餘額度達12.8億美元。

業內認爲，龍湖集團較爲良好的償債情況，主要得益於公司積極管理債務，採取了一系列措施來優化債務結構和降低債務規模。此外，龍湖集團擁有較多的優質經營性物業，如購物中心等，這些物業可以爲其提供穩定的現金流。通過將存量貸款的抵押率提升，龍湖集團能夠獲得更多的經營性物業貸款，以維持其償債能力。

現金流首次爲正積極拓儲

2022年，龍湖提出向高質量發展模式轉型。相比過往，該模式主要有三點不同，即經營性現金流爲正、有息負債規模穩步下降、開發業務之外的經營性收入及利潤穩步可持續增長。

2023年，龍湖集團營業收入達1807.4億元，歸母淨利潤128.5億元，剔除公平值變動等影響後的歸母淨利潤爲113.5億元，經營性現金流達35億元，首次轉正。

2023年全年，龍湖集團運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%。運營+服務組成的經營性收入是龍湖集團利潤的重要組成部分，2023年，這兩項加一起的收入佔比達到14%，利潤佔比超過60%。

龍湖管理層也表示：“經營性業務對集團的收入及利潤形成持續貢獻，在整個行業下行過程中爲龍湖穿越週期提供了底氣，也成爲公司穿越週期的壓艙石。”

龍湖的經營性業務持續貢獻現金流。龍湖2024年4月業績報告顯示，其1—4月經營性收入達到91.5億元，同比增長10.3%。

在當下房企紛紛節衣縮食，土拍市場持續遇冷的市場環境下，龍湖集團積極拿地。

截至2023年末，龍湖的土地儲備合計4539萬平方米，其中有接近80%的土儲佈局在一、二線高能級城市。

龍湖今年以來已經在西安、佛山、上海、成都、北京、杭州等城市共計獲取6宗項目，合計土地面積16.5萬平方米，權益地價約53.99億元。僅4月單月獲取的上海、成都、北京、杭州4宗項目，權益地價就達44.45億元，總建築面積27.1萬平方米，權益建築面積19.9萬平方米。

據克而瑞統計，截至目前，今年龍湖已累計新增貨值146億元，在民營房企中排名第二。

銷售業績方面，龍湖集團發佈公告稱，截至2024年4月末，龍湖集團累計實現總合同銷售金額323.9億，合同銷售面積223.4萬平方米。