記者 辛圓

爲扭轉房地產市場持續低迷的狀況，上週五金融監管“連發三箭”調整個人住房貸款政策，主要內容包括取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限、下調首套和二套房貸最低首付比例、以及下調個人住房公積金貸款利率。

此外，央行週五還宣佈，設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

分析師指出，上述政策“組合拳”釋放了支持房地產行業平穩健康發展的強烈信號，有助於解決地產供需兩端的流動性問題，以時間換空間來爲加快推進結構性改革和發展新質生產力提供良好的經濟基礎和宏觀環境。

他們還表示，雖然收儲的前期規模較小，和實際所需資金之間存在較大的差距，但產生的效果可能是立竿見影的。後續不排除政府在評估本輪“組合拳”的實際效果後，繼續調整政策力度。

以下是部分機構的觀點

浙商證券：本次政策優化直擊當前政策堵點

本次政策優化直擊當前地產政策的“堵點”，通過財政和貨幣政策協同， 真正爲居民和房地產企業資產負債表“減負”。居民端，一方面通過“以舊換新”增加居民庫存二手房流動性，另一方面降低購房成本和“資本金”要求。企業端，通過一手房和土地庫存“收儲”緩解企業流動性壓力，居民的信貸政策放鬆也將增加銷售資金迴流。

我們認爲，政策“組合拳”可以有效解決地產供需兩端的流動性問題，並助力地產投資和房屋銷售企穩，從而實現三方面政策目標。

具體來看，一是穩定房價，有效防止房價大幅下跌；二是有效帶動地產後週期消費，以地產的“以舊換新”撬動消費品“以舊換新”。三是可以配合信用擴張提振M2（廣義貨幣），央行副行長陶玲也在吹風會中指出“3000億元的保障性住房再貸款預計將帶動銀行貸款5000億元”。

銀河證券：房地產開發投資或在三季度末止跌

本次房地產政策“組合拳”力度超預期，但政策目的更多是通過穩定地產行業和加快探索新發展模式，以時間換空間來爲加快推進結構性改革和發展新質生產力提供良好的經濟基礎和宏觀環境。

雖然收儲的前期規模較小，但產生的效果可能是立竿見影的。我們預計房地產投資將在三季度末止跌，同時對地產上下游行業會有一定程度提振。

另外，政府收儲用於保障房市場，這是房地產長效機制的一種路徑嘗試。在減少政府資金使用的情況下，能快速推進保障房的容量。我國房地產市場的穩定以及政府收儲的存在，使得對於房地產的炒作進入歷史。社會資源會從土地財政轉向更具有效率的行業，有助於我國經濟轉型發展。

平安證券：推動房地產去庫存仍有三大問題有待明晰

第一，房地產“收儲”所需的資金量級可能更大。我們估算，假設各地按照二手住宅均價收儲，目標是將庫存去化週期拉回合理區間的上限，那麼一年內需“收儲”解決的住宅庫存達到接近1600萬平方米，對應所需收儲資金爲2.7萬億元。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進來，所需資金規模將更大。

第二，房地產庫存的分佈與保障性住房需求的分佈可能存在一定差異。根據中國房產信息集團（CRIC）的數據，3月，一、二、三四線城市存銷比分別爲19.2、21.6和33.1個月。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產業支撐的角度，一、二線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響“去庫存”政策的效果。

第三，綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。此外，本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題，這可能需要放在新一輪財稅體制改革的背景下來解決。

中郵證券：政策“組合拳”具體效果仍待進一步觀察

本次房地產政策的主旨是託底市場，而非刺激，主要是起到四方面的作用：一是推進保交樓工作，切實保障購房人合法權益；二是推動建立“租售並舉”的住房體系；三是短期可以爲優質房企紓困；四是優化商業銀行資產負債表。

我們認爲，央行發佈的政策對改善房地產供求關係會產生較爲積極效果，但政策具體效果有待進一步觀察。從靜態視角觀察，以房地產市場供求迴歸均衡爲目標，“收儲”需要配套資金2.45萬億元，仍存在較爲明顯的資金缺口。從動態視角看，考慮當前各地城市“收儲” 用作配售型或配租型保障性住房，同時房地產金融屬性減弱，在一定程度上會壓縮市場有效需求空間，且經濟增速換擋期，居民預期尚在修復，當前配套資金缺口仍有所擴大。

另外，降低首付比例和降低貸款利率，可降低居民購房門檻，進而擴大有效需求範圍。但從全週期測算來看，購房總成本有所上升。

華泰證券：不排除政府在評估“組合拳”效果後繼續政策力度

5月17日一系列提振地產需求、推動地產去庫存的政策“組合拳”釋放了積極的政策信號。而且，在全國切實做好保交房工作視頻會議上，何立峯副總理首次提出“打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰”，可見政策決心較大，不排除政府在評估本輪“組合拳”的實際效果後，繼續調整政策力度。

一方面，房貸利率有望進一步下調。4月底的政治局會議明確提及降準降息，預計年內央行有進一步降準降息的空間。考慮到居民房貸支出佔可支配收入之比對利率變動的彈性較大，利率下調將顯著提升居民購房的可負擔能力。若今年全年全國房貸利率從一季度的3.69%降至3%，在房價不下行的情況下，居民房貸支出或將減少4-5%。

另一方面，去庫存政策的“具象化”也是一個積極的信號，央行“再貸款”政策優化、升級有望繼續拓寬央行、甚至財政對房地產和地方建築類平臺公司“去槓桿”的資金支持渠道，並在一定程度上傳遞對相關係統性信用風險的政策“託底”信號。隨着“5.17”地產政策組合拳的效果顯現，地產去庫存政策有望進一步加碼。