週一（5月20日），地產板塊大漲後迎來分歧調整，龍頭地產表現分化。萬科A收漲2%斬獲五連陽，成交額近80億元居兩市第一，濱江集團、陸家嘴、海南機場等飄紅；招商蛇口、大悅城則跌超5%，金融街、華髮股份、新城控股等跌超4%。代表A股龍頭地產行情的中證800地產指數早盤下探回升，午後重回低迷。

熱門ETF方面，地產ETF（159707）午後衝高回落，場內價格收跌2.92%，止步七連陽，該ETF場內熱度高企，全天換手率超43%，成交額仍達1.95億元，居歷史次高！資金面上，地產ETF（159707）連續六日獲資金淨流入，累計吸金超1.5億元！

綜合市場分析來看，當前地產板塊的分歧點主要在於政策的積極效應能否成功傳導至基本面。從樓市角度來看，“517”新政後首個週末，多地樓市熱度提升，市場人士分析政策的全面影響預計將在未來幾周內逐步顯現。站在當前時點，政策寬鬆週期下，地產板塊能否迎來反轉或取決於一個重要因素。

“517”新政後首個週末，多地樓市熱度提升

北京方面，據相關數據，“517”樓市新政後首個週末（5月18-19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套，5月19日成交超1100套，週末兩天總成交超2000套，基本達到了2024年小陽春的熱度，此外部分新房項目成交也出現了升溫的現象。

上海方面，據媒體報道，新一輪房地產政策發佈後的首個週末，上海部分新房售樓處迎來一波看房熱潮。記者走訪上海多處樓盤瞭解到，不少新房項目諮詢量大增，銷售帶看“忙不過來”。一系列政策調整給予購房者更多信心，目前很多購房者是一邊看房一邊等待政策落地。

深圳方面，新政後首個週末，深圳本土最大中介機構樂有家深圳門店二手看房量較今年以來週末平均水平上漲127%，成爲2018年以來的最高點，超越2020年二季度的歷史高峯期；門店二手成交量較今年以來週末上漲117%，5月19日單日成交量創下2021年2月以來的最高點。

市場分析人士指出，雖然公積金貸款利率下調已即時生效，但其餘政策的實施細節還需等待地方出臺細則，因此政策的全面影響預計將在未來幾周內逐步顯現。政策調整帶來的直接影響顯著，以100萬30年期貸款爲例，月供從最低4631元降至4462元，每月節省167元，30年累計利息節省超過6萬元。

長遠來看，房地產市場供需格局已發生根本轉變，增強信心、防範風險、促進產業轉型升級成爲未來政策導向。政策將繼續聚焦於降低購房門檻和成本，尤其是在北京等一線城市的具體執行細則，將對市場走向產生重大影響。

地產股反轉與否取決於什麼？

儘管地產板塊今日調整，但時間拉長看地產近期反彈明顯。以中證800地產指數爲例，該指數自4月25日開啓反彈以來，截至今日，上漲幅度仍超29%！展望未來，在政策寬鬆週期下，地產板塊能否開啓反轉？

信達證券指出，目前較多房地產上市公司估值在0.3-0.7倍PB之間，從長遠來看，房地產行業存量依然還有較大的更新替換需求，後續如果地產行業正常化，戰略上估值修復空間較大。但投資者比較困惑的是賠率高，但勝率難定，擇時較難。地產股勝率和擇時取決於現金流和銷售。

該機構進一步表示，從戰略上看，地產股機會較大，關鍵是確定何時走出危機模式。戰術上，第一步觀察政策變化後，房地產企業流動性危機能否根本性緩解，第一步完成房地產PB大概率可以修復到接近1倍。第二步，觀察地產銷售回升和地產經營正常化，這一步完成後，地產的PB大概率會進入1-2倍的範圍內波動。

參考上一次國內地產去庫存的經驗，地產股見底需觀察企業現金流，而不是銷售。2014-2015年房地產政策寬鬆期間，也提出了去庫存的政策。從股價表現來看，房地產行業的超額收益始於2014年，但房地產銷售同比回正是2015年Q1，股價表現領先銷售較多。

機構：關注優質房企配置機會

從地產板塊配置上，機構普遍建議關注優質房企的配置機會。在行業復甦的過程中，優質主流房企有望獲得短期穩健成長+長期市場份額提升的利好催化。通過集中配置優質房企，既能在行業低谷時有效規避“爆雷”的風險，也能待市場恢復景氣度時，享受行業困境反轉帶來的紅利。

東莞證券認爲，一系列政策組合拳出臺，將有助提振市場信心，活躍樓市，加快帶動行業走出本輪調整週期底部。政策效力逐步得到體現，後續樓市銷售的改善以及房企逐步化債完成，基本面及業績得到好轉，將能帶動板塊個股更持續的向上修復行情，建議關注經營穩健的頭部央國企及聚焦一二線城市的區域龍頭企業。

佈局央國企及優質房企，建議重點關注地產ETF（159707）。資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，彙集市場16只頭部優質房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成，央國企含量高！地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。

數據來源：滬深交易所、中證指數公司、Wind等，截至2024.5.20。

風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日爲2004.12.31，發佈日期爲2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整，其回測歷史業績不預示指數未來表現。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作爲任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級爲R3-中風險，適宜平衡型（C3）及以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限於個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作爲參考，投資人須對任何自主決定的投資行爲負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績並不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績並不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。