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4月住宅銷售仍在下行過程中，但隨着政策端的持續優化，行業週期或迎來轉折。

有行業人士指出，在近期重要會議後，新一輪政策風口已至，核心城市政策持續優化，放鬆政策有望進一步擴圍，爲板塊提供估值修復空間。■本報記者 林珂

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行業政策持續優化

消息面上，近日國務院政策例行吹風會主要討論了保交付、存量商品房收購、盤活存量土地、房貸四個領域的政策。在業內人士看來，亮點在於收儲機制或有力釋緩房企現金流風險，夯實金融穩定性；首付比例下限創歷史最低，同時取消個人住房貸款利率下限，信貸政策調整力度超預期。

具體來看，中國人民銀行抓緊認真貫徹落實，立足中央銀行貨幣政策和宏觀審慎管理職能定位，推出以下四項政策措施。

一是擬設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

二是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低於20%調整爲不低於15%，二套房最低首付比例從不低於30%調整爲不低於25%。

三是取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。首套房和二套房貸款利率均不再設置政策下限，實現房貸利率市場化。上述首付比例、房貸利率政策調整後，各地可因城施策，自主決定轄區內首套房和二套房最低首付比例和房貸利率下限，也可不再設置利率下限。

四是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。調整後，五年期以上首套房個人住房公積金貸款利率爲2.85%，可更好滿足住房公積金繳存人住房需求。

國泰君安證券分析認爲，首先，房地產政策進入到一個新階段，政策的系統性更強，防風險的底層邏輯更加順暢；其次，目前出臺的政策力度有助於改善房地產基本面預期，後續關注財政手段的使用和地方“以舊換新”的推進情況。據測算，收儲新房使房企庫存在6個月內降至合意水平可能需要2.6萬億元—4.4萬億元的資金規模，而原價收購可能需要財政貼息0.8個百分點；最後，在政策不確定性下降的背景下，本次會議可能只是起點，後續政策有望進一步加碼，預計即將在7月召開的重要會議對房地產新發展模式或將有更明確的部署。

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基本面有望築底

雖然短期銷售依舊未見明顯起色，但隨着預期的持續好轉，房地產板塊在二級市場上已經率先啓動。從板塊行情來看，自4月下旬見底反彈以來，不到一個月時間房地產板塊已出現超過兩成的漲幅，部分個股更是輕鬆出現超五成的漲幅。可以看到，房地產行業已在資本市場上率先迎來的拐點。

中金公司表示，前期市場下行的斜率已有邊際緩和之勢，而近期政策的集中出臺有望加快週期運行，我們判斷6—12個月維度內本輪地產週期有望迎來轉折，以結束自2021年以來爲期3年多的較快調整。未來3年，中國房地產將步入“去庫存、去槓桿”的攻堅階段，在持續防範兜牢金融風險底線的情況下，實現行業產能與各項活動水平的漸進修復。整體來看，中國地產股已可確認長週期的底部，或在不遠的將來迎來因地產週期轉折而帶來的估值修復。近期因政策有力調整，交易可能有所前置，但後續上行空間仍存。至於是否將演繹爲類似2015年—2017年的持續上行，目前看概率可能有限。

房地產工作具有人民性、政治性，房地產關係人民羣衆的切身利益和經濟社會發展大局。中信建投證券指出，2024年以來，房地產支持性政策加速出臺。需求端，一線城市相繼放鬆限購，杭州、成都等核心二線城市全面取消限購，首付比例、貸款利率下調至歷史最低水平，供給端，限制庫存過高城市新增土地出讓，採取收購存量住房、“以舊換新”等手段積極盤活存量。在政策的支持下，房地產市場活躍度有望持續提高，基本面有望築底。

來源:《金融投資報》 http://jrtzb.com.cn/