本文转自：青海法治报

青海法治报·法眼记者 郭佳

买房是件大事，人人都想买好房、买新房，部分预算有限的人会选择购买二手房。但购买二手房需要注意的事项有很多，这不，家住西宁市湟中区的小华就因购买二手房惹上了官司。

案起缘由： 房屋无法过户

2022年，小华为购买婚房四处奔波，因预算有限，他最终通过某中介公司看中了一套二手房，房屋面积、价格均符合他的预期。于是，小华与房主老王达成了房屋买卖口头协议，当日便支付购房“诚意金”2万元。

随后，某中介公司员工小李作为代收方向小华出具“诚意金”收据，载明：“兹收到小华购房‘诚意金’2万元，房屋总价款为97万元，付款方式为商业按揭。如上述条件符合，则‘诚意金’直接转为定金。若在约定时间内买方改变购买意向，则此‘诚意金’转为违约金，不得退还；若因卖方在规定时间内未按约定时间到场，或满足不了上述条件，则‘诚意金’如数返还给买方。”

其间，某中介公司先后共代收2.7万元。小华根据老王的要求，通过银行转账的方式向收款方老王的儿子小王转账，转入购房款33万元。之后，小华与老王商量后续房款待过户时一并支付，老王爽快答应了。不料，突然有一天老王的妻子说：“房子没办法卖了，房子在儿子名下，儿子还未成年，过户肯定办不下来……”

得知此事后，半信半疑的小华到不动产登记中心咨询，没想到房主是未成年的小王，这下把他愁坏了。但老王却一口咬定能过户，让小华耐心等待，小华已经不相信老王的话了，索要预付房款时与老王发生口角。一气之下，小华将老王及某中介公司起诉至人民法院。

对簿公堂：

是否继续履行合同

2023年6月27日，西宁市湟中区人民法院公开开庭审理了这起房屋买卖合同纠纷案。

法庭上，小华诉称，2022 年 4 月 6 日，他购买老王位于西宁市湟中区多巴镇某小区房屋一套，当日支付“诚意金”2万元，同年 4 月 29 日向老王转账33万元。某中介公司代收2.7万元购房款。因在办理过户登记时，他发现该房屋在老王未成年儿子的名下，无法过户，故提起诉讼。

小华向人民法院提出诉讼请求：要求老王返还购房款35万元，某中介公司返还他的购房款2.7万元。

庭审中，老王辩称，双方存在事实上的房屋买卖合同关系，但本人并未隐瞒房屋登记在儿子名下的事实，且小华也知悉此事实，故请求驳回小华的诉讼请求。

老王向法庭提出反诉请求：要求判令双方继续履行合同，自己配合小华完成房屋过户登记；小华承担房屋空置损失2万元，并支付剩余房款64万元。涉案房屋买卖系双方真实意思表示，应当予以履行。老王称，他将房屋腾空并将钥匙交付某中介公司工作人员处，但小华拒不接收房屋，导致房屋空置一年，应承担房屋空置损失。

小华辩称：“我和老王并未签订房屋买卖合同，且对履行期限未达成一致意见。房屋并未交付给我，我不应该承担房屋空置损失，我和老王对房屋总价款数额亦未达成一致。”

某中介公司缺席未作答辩。

法槌落定：

返还购房款 33万元

2023年7月6日，西宁市湟中区人民法院经审理后认为，小华通过某中介公司与老王以口头形式转让房产，没有签订书面房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”中的书面形式。根据《中华人民共和国民法典》第153条的规定，双方的房屋买卖合同关系不能有效成立，不具有法律约束力和合同履行效力。老王收取小华给付的购房款应予返还，而因老王儿子系限制民事行为能力人，应由其监护人承担返还责任，故应由老王向小华返还购房款。因双方在庭审中均认可给付的 35万元中包括购房款 33万元、定金 2万元，故返还的数额确定为 33万元。

其次，因双方未签订书面房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，导致合同无效，双方对此均存在一定的过错，故对小华要求老王返还定金2万元，并支付利息的诉讼请求，人民法院不予支持。

最后，对小华要求某中介公司返还购房款2.7万元的诉讼请求，其虽提交了向某中介公司工作人员小李的转账记录，但无法确定该笔款项系居间费还是为购买房屋而支出的其他费用，对此小华应承担举证不能的不利后果，故对该诉讼请求，人民法院不予支持。

因双方的房屋买卖合同为无效合同，没有法律约束力，故对反诉请求，人民法院不予支持。对于老王要求小华承担房屋空置损失2万元的诉讼请求，因其未提交相关证据予以证明，故对该诉讼请求，人民法院不予支持。

某中介公司经人民法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向人民法院提交证据材料，视为其对自己权利的放弃。

综上所述，为平等保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第153条、第155条、第157条，《中华人民共和国民事诉讼法》第67条第一款、第147条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条规定，判决如下： 被告（反诉原告）老王于本判决生效之日起30日内返还原告（反诉被告）小华购房款33万元，驳回原告（反诉被告）小华的其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）老王的反诉请求。

（文中人名均为化名）