本文轉自：青海法治報

青海法治報·法眼記者 郭佳

買房是件大事，人人都想買好房、買新房，部分預算有限的人會選擇購買二手房。但購買二手房需要注意的事項有很多，這不，家住西寧市湟中區的小華就因購買二手房惹上了官司。

案起緣由： 房屋無法過戶

2022年，小華爲購買婚房四處奔波，因預算有限，他最終通過某中介公司看中了一套二手房，房屋面積、價格均符合他的預期。於是，小華與房主老王達成了房屋買賣口頭協議，當日便支付購房“誠意金”2萬元。

隨後，某中介公司員工小李作爲代收方向小華出具“誠意金”收據，載明：“茲收到小華購房‘誠意金’2萬元，房屋總價款爲97萬元，付款方式爲商業按揭。如上述條件符合，則‘誠意金’直接轉爲定金。若在約定時間內買方改變購買意向，則此‘誠意金’轉爲違約金，不得退還；若因賣方在規定時間內未按約定時間到場，或滿足不了上述條件，則‘誠意金’如數返還給買方。”

其間，某中介公司先後共代收2.7萬元。小華根據老王的要求，通過銀行轉賬的方式向收款方老王的兒子小王轉賬，轉入購房款33萬元。之後，小華與老王商量後續房款待過戶時一併支付，老王爽快答應了。不料，突然有一天老王的妻子說：“房子沒辦法賣了，房子在兒子名下，兒子還未成年，過戶肯定辦不下來……”

得知此事後，半信半疑的小華到不動產登記中心諮詢，沒想到房主是未成年的小王，這下把他愁壞了。但老王卻一口咬定能過戶，讓小華耐心等待，小華已經不相信老王的話了，索要預付房款時與老王發生口角。一氣之下，小華將老王及某中介公司起訴至人民法院。

對簿公堂：

是否繼續履行合同

2023年6月27日，西寧市湟中區人民法院公開開庭審理了這起房屋買賣合同糾紛案。

法庭上，小華訴稱，2022 年 4 月 6 日，他購買老王位於西寧市湟中區多巴鎮某小區房屋一套，當日支付“誠意金”2萬元，同年 4 月 29 日向老王轉賬33萬元。某中介公司代收2.7萬元購房款。因在辦理過戶登記時，他發現該房屋在老王未成年兒子的名下，無法過戶，故提起訴訟。

小華向人民法院提出訴訟請求：要求老王返還購房款35萬元，某中介公司返還他的購房款2.7萬元。

庭審中，老王辯稱，雙方存在事實上的房屋買賣合同關係，但本人並未隱瞞房屋登記在兒子名下的事實，且小華也知悉此事實，故請求駁回小華的訴訟請求。

老王向法庭提出反訴請求：要求判令雙方繼續履行合同，自己配合小華完成房屋過戶登記；小華承擔房屋空置損失2萬元，並支付剩餘房款64萬元。涉案房屋買賣系雙方真實意思表示，應當予以履行。老王稱，他將房屋騰空並將鑰匙交付某中介公司工作人員處，但小華拒不接收房屋，導致房屋空置一年，應承擔房屋空置損失。

小華辯稱：“我和老王並未簽訂房屋買賣合同，且對履行期限未達成一致意見。房屋並未交付給我，我不應該承擔房屋空置損失，我和老王對房屋總價款數額亦未達成一致。”

某中介公司缺席未作答辯。

法槌落定：

返還購房款 33萬元

2023年7月6日，西寧市湟中區人民法院經審理後認爲，小華通過某中介公司與老王以口頭形式轉讓房產，沒有簽訂書面房屋買賣合同，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第41條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式”中的書面形式。根據《中華人民共和國民法典》第153條的規定，雙方的房屋買賣合同關係不能有效成立，不具有法律約束力和合同履行效力。老王收取小華給付的購房款應予返還，而因老王兒子系限制民事行爲能力人，應由其監護人承擔返還責任，故應由老王向小華返還購房款。因雙方在庭審中均認可給付的 35萬元中包括購房款 33萬元、定金 2萬元，故返還的數額確定爲 33萬元。

其次，因雙方未簽訂書面房屋買賣合同，違反了法律、行政法規的強制性規定，導致合同無效，雙方對此均存在一定的過錯，故對小華要求老王返還定金2萬元，並支付利息的訴訟請求，人民法院不予支持。

最後，對小華要求某中介公司返還購房款2.7萬元的訴訟請求，其雖提交了向某中介公司工作人員小李的轉賬記錄，但無法確定該筆款項系居間費還是爲購買房屋而支出的其他費用，對此小華應承擔舉證不能的不利後果，故對該訴訟請求，人民法院不予支持。

因雙方的房屋買賣合同爲無效合同，沒有法律約束力，故對反訴請求，人民法院不予支持。對於老王要求小華承擔房屋空置損失2萬元的訴訟請求，因其未提交相關證據予以證明，故對該訴訟請求，人民法院不予支持。

某中介公司經人民法院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，亦未向人民法院提交證據材料，視爲其對自己權利的放棄。

綜上所述，爲平等保護當事人的合法權益，依照《中華人民共和國民法典》第153條、第155條、第157條，《中華人民共和國民事訴訟法》第67條第一款、第147條，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第90條規定，判決如下： 被告（反訴原告）老王於本判決生效之日起30日內返還原告（反訴被告）小華購房款33萬元，駁回原告（反訴被告）小華的其他訴訟請求，駁回被告（反訴原告）老王的反訴請求。

（文中人名均爲化名）