2024年4月國務院發佈的《關於加強監管防範風險推動資本市場高質量發展的若干意見》（下稱新“國九條”）中，明確要求“推動債券和不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展”。不動產投資信託基金（下稱“公募REITs”）通過將成熟的基礎設施項目轉化成可上市交易的公募REITs份額，能有效銜接實體經濟和資本市場。一方面爲企業提供存量資產盤活渠道，帶動權益投資，優化資產負債結構，構築投融管退的良性循環；另一方面爲資本市場提供收益穩健的中長期投資標的，吸引中長期資金爲主的社會資本積極參與，爲資本市場高質量發展注入了源頭活水，對資本市場助力實體經濟高質量發展、構建新發展格局方面具有重要、積極的意義。

我國基礎設施公募REITs試點自2020年4月正式啓航以來，相關制度規則不斷完善，企業參與積極性愈發高漲，投資人對產品理解愈發深刻。招商證券高度重視REITs業務，積極佈局，是REITs首批首發及首批擴募的參與者。公司結合實踐與研究，從推動提質擴容、資產投資及運管能力提升、完善生態建設等三個方面對推動REITs業務高質量發展提出進一步的思考與建議。

加快推動REITs市場提質擴容

與成熟海外REITs市場相比，我國公募REITs市場仍處於起步階段。截至2024年4月末，我國公募REITs市場累計發行36只公募REITs產品，其中4只項目完成擴募，累計發行規模1188億元，單隻平均32.99億元，總市場體量較小，尚未體現出公募REITs的上市平臺屬性和龍頭效應。相較而言，美國REITs市場截至2024年2月，全部權益REITs共計138只，對應12968億美元的總市值，單隻平均市值爲93.97億美元，龍頭規模效應顯著。市值排名前三的安博（PLD）、美國電塔（AMT）、易昆尼克斯（EQIX）市值分別爲1231億美元、927億美元、831億美元。截至2024年4月末，香港REITs市場11只REITs的合計市值爲1256億港元，其中領展（0823.HK）市值爲864.48億港元，佔香港REITs市場總體市值的68.81%。

就我國公募REITs市場而言，在資產範圍方面，當前我國政策允許的基礎設施資產行業範圍已相對較爲全面，但仍有大量資產類別尚未首發破局，如新型基礎設施、各類市政基礎設施等領域，期待在未來短期內取得實質性突破。在市場體量方面，我國REITs市場仍處於起步階段，總市場體量偏小，下一階段應重點鼓勵資產儲備豐富、覆蓋區域廣泛（城市能級較高）、具有行業影響力的企業發行公募REITs及支持已上市的優質公募REITs進行擴募，促使擁有出色的資產獲取及運營管理能力的公募REITs做優做強，從而更好地支持實體經濟高質量發展。

資產投資和運管能力

是可持續性高質量發展根基

在基礎設施及不動產投資領域，“買得便宜、管得好”是兩大最爲核心的價值創造能力。

公募REITs雖爲偏向被動的重資產持有載體，但本質上應當是具有獨特生命力的上市平臺，資產有進有出，購入具有“性價比”的資產並通過出色的運營管理能力，提升資產的經營管理成效，進而爲投資人帶來資產增值收益和穩定的分派收益。

以香港REITs市場的行業龍頭領展（0823.HK）爲例，最近兩個財年，REITs平均分派率分別爲8.63%及7.75%，其資產組合估值分別實現了6.9%及11.6%的漲幅；領展最近實現資產出售的財年，資產出售的平均估值溢價高達32%。憑藉其優良的投資和運管能力，截至2024年4月末，領展自上市以來二級市場價格漲幅達564.90%。

當前我國公募REITs體系中，各參與方重點關注擬購入標的資產的區位、合規性、經營穩定性等方面，但對於發起人及運營管理機構的資產投資及獲取能力、真實擴募意願以及運營管理能力的關注度相對較低。長期投資於某一公募REITs產品，既是投資於標的資產，亦是投資於企業的能力。

在存量時代下，資產投資和運營管理能力是確保公募REITs產品和實體企業共同可持續性高質量發展的重要支撐基礎。

公募REITs生態的建設

有助專業化分工、歸位盡責

我國公募REITs涉及的主體角色繁多，包含發起人及原始權益人、運營管理機構、基金管理人、財務顧問、基金做市商和各類投資者等。就發起人及原始權益人而言，不僅是資產的主要生成及出讓方，同時作爲重要戰略投資者，與公募REITs投資人的利益綁定，持續生成或購入經營穩定且合規的資產是其核心職責；運營管理機構的運管能力是公募REITs做大做強的根基，有助於公募REITs產品打通“合理擴募-運營提質-高額分派-價值提升”的鏈條，打造REITs輕資產運營品牌效應。

就基金管理人而言，作爲公募REITs產品的受託管理人，需履職盡責，做好及時的信息披露與投資人溝通，特別應加強運營管理機構統籌能力，從而更好的履行其監督職責。

證券公司作爲REITs的財務顧問，應切實履行盡職調查、方案設計、申報發行等職責。此外，擁有公募基金牌照的券商資管還可作爲基金管理人和計劃管理人，並在投研、投資、做市等方面爲公募REITs提供全生命週期的服務。針對公募REITs份額的大宗交易，建議證券交易所進一步完善活躍、便捷、相對透明的大宗交易平臺，爲機構投資者的靈活投資創造必要的前提條件。

展望未來，我們相信隨着多層次REITs市場建設的穩步推進，在REITs市場各方的共同努力下，我國REITs市場定將呈現長期穩健發展的良好趨勢。招商證券將通過積極發揮投行、投研和投資等領域的專業優勢，助力我國REITs市場更加有效地推進實體經濟發展和現代化產業體系建設，走出一條既借鑑成熟市場經驗和規律、又符合中國國情的高質量發展之路。