最近大家熱議房地產新政，上週五，央行一口氣出了四個“王炸”，可以說整個房地產市場迎來了重大的利好。很多城市在房地產出了新政之後，週末都出現了售樓處人滿爲患的情形，特別是像深圳這些市場化程度比較高的城市，看房人數激增，房地產市場較爲活躍，這些房地產新政主要是爲了吸引更多的買房者購房，同時給買房者者提供信心，比如說降首套房的首付到15%，二套房的首付最低降到25%，極大地降低了購房的門檻，使得一些還在猶豫的購房者下定決心去買房。此外，對於房地產庫存比較多的城市，讓地方政府拿出一部分資金來購買，這樣能夠讓房地產的供求關係發生改變，解除了購房者的擔憂。但是現在央行提出拿出3000億來做保障房、廉租房，資金量可能還是不太夠，還需要地方政府找金融機構來撬動更多的資金入市，房地產市場應該說是迎來了比較好的機會。

現在房地產調控政策發生了根本性的改變。從之前不斷收緊，現在開始逐步地取消限購，全國現在只有六個城市還在限購，絕大多數城市都已經完全取消了限購，這樣就會釋放出更多的剛需。這六個城市，我覺得也會很快放開限購，從而釋放出更多的剛性需求。因爲房地產本身就是商品，現在商品的供求關係已經發生了根本性的改變，從原來供不應求變爲供過於求，房地產價格相對於高點跌了30%以上，很多城市甚至更多。成交量更是跌到高點的兩折、三折。這種情況下再去限購的意義已經不是很大，所以預計後面會有更多的城市取消限購，最終完全取消限購，這也初步驗證了我在去年年底發佈的2024年十大預言的觀點。當時我在十大預言中講到，2024年的房地產限購措施會逐步取消，金融預計會加大對房企的支持力度，幫助房地產企業渡過難關，穩定樓市、穩定房價，現在也得到了市場驗證。

對於購房者，光降低首付比例還不夠，這會加大後面還款的壓力。所以在降低首付利率的同時，下調了公積金貸款的利率和按揭貸款的利率下限，這相當於減輕了購房者還款的壓力，加上很多房價已經相對高點出現了比較大的回落，所以房價跌了之後，買房的總價也都下降了，減少了購房者還本付息的壓力。總體來看，房地產新政對房地產市場是重磅利好，這也透露出非常積極的信號，就是會全面地救樓市、穩樓市。因爲房地產是國民經濟的支柱產業。我多次呼籲要出臺有力的政策來化解房地產市場的系統性風險，避免更多房企出現資金鍊斷裂甚至破產的風險。

現在來看政府的力度在不斷地加大，房地產穩了，我們經濟也就穩了，這對於股市也意味着比較大的利好，投資者的信心回升之後將會出現居民儲蓄的轉移，過去三年居民儲蓄新增接近60萬億，這些資金都在觀望，他們本來是準備買房或者是買股票、基金的，或者是準備用來消費的資金，但是現在大量地存在銀行，享受比較低的利率。一旦股市能夠迎來一波上漲，出現賺錢效應，將會吸引很多資金從銀行存款搬家進入資本市場，帶來比較好的上漲機會。做投資我們要把握大方向，所謂模糊的正確大於精確的錯誤。現在政策面的利好已經在不斷地推出，政府提振股市，穩定樓市，加快經濟復甦的決心非常大，這本身就會給市場帶來信心。

這週末我也應邀參加了基金2024年基金嘉年華活動，發表了主題演講，全球資本流向已經發生了轉變，從歐美日等高估值的市場獲利了結進入到A股和港股進行底部佈局的跡象越來越明顯，這無疑會給A股和港股市場帶來比較大的投資機會，帶來一波上升的行情。很多投資者現在還在猶豫，這正是市場當前的特點，我們知道牛市總是在絕望中產生，在猶豫中上漲，在瘋狂中滅亡，現在處於猶豫中上漲的階段。建議大家克服猶豫的心理，堅持在底部進行佈局，抓住市場底部佈局的機會，市場的行情有望看高一線。

從最近公佈的經濟數據來看，經濟數據也顯示出經濟在穩步復甦，包括4月份經濟數據增長相對比較平穩，市場、經濟的復甦正在延續回升軌道。近期政策面上，中央政府發行1萬億的超長期特別國債，爲關係到國計民生的重大基礎設施提供資金來源，這也會帶來更多的投資機會，更多的經濟復甦的動力，從而推動經濟回升。

做價值投資知易行難，關鍵是在別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。現在美股處於別人貪婪時我恐懼的時候，所以我們看到巴菲特旗下的伯克希爾·哈撒韋在過去幾個季度中，每個季度基本上都在減持，從高位已經減倉200億美元左右，最新的一季度的財報顯示，伯克希爾·哈撒韋的現金已經達到1820億美元。巴菲特透露到二季度末可能會上升到2000億美元。說明巴菲特在美股越漲時越減倉，來爲下一輪市場大跌籌措資金，等待機會。

A股和港股現在處於別人恐懼時我貪婪的階段，很多人對後市還是沒有信心，甚至擔心會跌回來，這時候要戰勝猶豫，在市場還處於底部的時候敢於佈局。其實很多股票和春節前的2600多點時相比上漲幅度並不大，和高點相比打折力度仍比較高，這時候在右側建倉，成本比左側建倉也高不了太多。如果大家錯過了左側建倉的機會，這時候不應該再錯過右側的建倉機會。在右側市場仍然有進一步回升的可能性，並且A股市場逐步開啓第二波上攻。藉助房地產市場的利好政策，投資者的信心可能會進一步回升，市場的走勢可能會進一步向上拓展，這是比較好的機會。

我一直講春種秋收，今年特別符合規律，大家在春節前能夠播種。到秋季收穫時，市場的走勢也符合這樣的規律，在歷史大底附近的位置大家做好佈局之後，可以耐心地等待市場的回暖，不必過於關注短期市場的波動，因爲市場總是有一定的波動，這也正常。但是大的方向是朝上的，這時候我們以做多爲主，克服恐懼、克服猶豫。現在政策利好正在逐步地發酵。特別是新“國九條”出來之後，大家對資本市場逐步走向成熟也越來越有信心。通過鼓勵上市公司現金分紅回饋投資者，打擊一些長期不分紅的鐵公雞。對一些違法違規行爲進行嚴厲處罰，讓一些績差股及時退市，打擊“炒差炒小”的炒作，這些都有利於推動價值投資，成爲市場最主流的投資理念，而從IPO嚴把入口關提高上市公司整體質量，也意味着在IPO方面，政策還是比較緊的，所以資金流出不多，加上再融資政策嚴格，嚴格監管下再融資的量也很小。這樣有利於市場上漲的因素正在不斷地增多，而流出市場資金的水龍頭正在逐步地擰緊。這些也都有利於市場信心慢慢恢復。

所謂放水養魚，現在是休養生息的時候，也是做多性價比較高的時機，其實做投資成功與否既取決於所投資的標的是否是優質公司，同時也取決於你的入場時機，在歷史大底附近入場，市場上漲的過程中就會不斷地受益，踩準節奏。如果在市場高點入場，很可能高位被套，所以大家在入場時機方面一定要有比較好的把握。總體來看，現在正處於比較好的入場時機，是買入一些被錯殺的優質資產的好時候，政策面的發酵，也會逐步修復市場的信心，帶動結構性牛市行情逐步走向深化。一些被促銷的優質資產也會迎來價值迴歸，從而帶動更多的投資者來加入市場的做多行列，這就有利於市場重心進一步上移。

我在2024年十大預言中也講到，2024年A股和港股有望展開結構性牛市行情。現在正在逐步地實現，市場重心也在逐步地上移。特別是恒生指數相對低點已經上漲了超過20%，進入技術性牛市，這無疑也是市場走強的重要體現，而外資流入正在加速，這段時間港股的上漲離不開國際資本的加速流入。今年5月，我到美國奧馬哈參加巴菲特股東大會之後，又到華爾街拜訪了頂級投行，瞭解到這些外資對中國被低估的優質資產是比較有興趣的，未來外資加倉應該也是可以期待的。這樣國內外資金逐步轉向做多，對於提高中國優質資產的估值是非常有利的，因此，我們一定要保持信心、保持耐心，從而抓住這一輪行情。

近期國際金價再創歷史新高，再次驗證了之前我提出來的邏輯，黃金價格的上漲是投資者對於紙幣信用的一種擔憂。特別是美聯儲過去幾年大量地發行美元，實施量化寬鬆政策，以及對俄羅斯部分高層及富豪的美元資產的凍結，這都使得避險資金更加偏向於配置黃金，國際局勢的動盪也加大了市場的避險情緒，增加了黃金需求。包括中國央行在內的多國央行加大實物黃金的儲備，客觀上也增進了黃金的需求。所以黃金價格創出新高也是在意料之內的事情。

總體上來看，我覺得現在權益類的資產已經到了比較好的配置時機，我們要通過買入一些優質的股權，或者是通過基金間接持有這些優質股權，來抓住居民儲蓄大轉移帶來的優質股權的估值回升的機會，在龍年實現財富增長，打一個漂亮的翻身仗。

（作者系前海開源基金首席經濟學家、基金經理）

責任編輯：石秀珍 SF183