在北京、深圳等超一線和一線城市近期全面或部分解除樓市限購政策後，各城市樓市銷售起量迅速。相比之前的降低首付、降低房貸利率等政策，解除樓市限購意味着樓市進入寬鬆新階段。

5月伊始，房地產市場全面迎來政策寬鬆潮。近日北京、深圳、杭州、成都、西安等多個“樓市風向標”城市出臺新政，全面或局部解除限購、釋放市場需求。其中，“五一”假期適逢五環外區域鬆綁限購的北京，提振效果初顯成效，其間北京日均成交量較2023年同期增長近兩成，且高於2019年假期水平。

截至5月9日，全國僅剩六地還是維持樓市限購政策。有業內人士就此表示，目前樓市步入全面市場化的寬鬆階段，未來限購城市將大概率跟進鬆綁。疊加後續“去庫存”及更多支持性政策組合出臺，能夠對市場起到託底作用。

“五一”北京新房成交量漲近兩成

業內人士對市場復甦“謹慎樂觀”

4月30日，北京時隔13年放寬五環外區域住房限購，新政後北京市戶籍居民家庭最多可購置3套住房，單身人士以及滿足5年社保的家庭最多可購置2套住房。這一政策刺激北京樓市成交迅速提高。“最近銷售節奏確實比之前好。”北京某房企策劃負責人牟青（化名）向本刊表示，由於公司在售項目主要鋪排在昌平區，目前其主要調研五環外昌平板塊，“今年‘五一’期間，昌平板塊比前幾周好，板塊內五六個新房項目客戶來訪量幾乎都在200組以上。不過，這並非‘五環外鬆綁限購’一蹴而就，而是疊加了首付比例、房貸利率調整等前期系列政策的結果，消費者最關注的還是開發商有沒有讓利。”

牟青介紹，“五一”期間幾乎各個項目都在營銷端發力，開發商最直接的做法是提升渠道費用：“目前房地產市場還是講究渠道爲王，依靠鏈家、安居客以及麥田等渠道公司，他們是獲客主力。很多項目給中介經紀人的佣金提高到3%~4%，激勵經紀人去吸引更多到訪量。”

與此同時，目前北京非核心區域奉行以價換量。“有的新房項目開盤時降價銷售，比如指導價5萬元~6萬元/平方米的新房，在符合降價幅度的前提下，開盤均價可以下降5000元至6000元。”牟青談道，“開發商願意讓利的基礎是現在政府土地出讓成本價格照往年有下調，企業有了降價空間。”

在牟青看來，北京五環外區域優化限購，契合北京向外疏散人口資源的城市規劃。不過，外環區域本身偏向剛需市場，因此新釋放的購房需求可能總體有限。數據顯示，“五一”假期北京成交面積1.65萬平方米，日均成交面積0.33萬平方米，日均成交面積較2023年同期增長19%，較2019年同期增長12%。

與北京樓市政策調整類似，4月28日，成都長達7年半的限購政策全面取消。據克而瑞統計，“五一”假期成都約6成項目的來訪量上漲；成交量方面，當地35%項目成交量上漲，漲幅約5%~10%，多項目成交量保持穩定。

成都某國企項目置業顧問就此表示，當地已經開始吸引一批周邊省市的投資客進場，其負責項目的外地客戶諮詢量比解除限購前增加了四到五成，“有的客戶認爲，與蘇州、杭州等二線城市接近3萬元/平方米的價格相比，現在成都新房均價不到2萬元，有性價比和增長潛力。”

實際上，今年“五一”期間，北京、成都是爲數不多成交表現積極的城市。據中指院數據，今年“五一”假期22個代表城市新房日均銷售面積仍爲同比下降狀態，消費者觀望情緒仍在。

不過，越來越多的城市也在近期進入解綁限購階段。5月6日，深圳放鬆非核心區的社保繳納要求，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士社保繳納滿一年可購1套住房，多孩家庭增加1套購房名額。5月9日，杭州、西安全面解除限購。

從已經收官的“銀四”成色來看，市場顯然期待較大力度的提振措施。以四大一線城市爲例，本刊查詢中指雲數據統計，今年4月，北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅成交面積依次爲39.45萬平方米、100.2萬平方米、57.97萬平方米、28.87萬平方米，環比3月份變化-8.38%、-8.25、-0.84%、1.4%。其間除了深圳不降反增，一線城市4月份成交量整體環比回落。

面對新一輪限購解綁潮，牟青對後續市場走向秉持“謹慎樂觀”態度：“樓市復甦並非政策持續鬆綁就可以立竿見影，如果市場始終處於下行區間，消費者難免保持謹慎心理；如果市場處於迴歸階段，即便面臨再多阻礙，客戶也會竭力尋找各種資源進場。”

前4月銷售TOP3陣營變陣“保中萬”

濱江、綠城迎杭州解除限購紅利

從企業銷售成績看，今年百強房企格局仍在經歷深度調整。據中指院發佈的2024年1—4月中國房地產企業銷售業績榜單，其間百強房企銷售總額爲12464.4億元，同比下降但降幅較上月有所收窄。

當前行業龍頭陣營排位競爭仍然激烈。今年前4月，行業TOP3陣營由去年同期的“保萬中”變陣爲“保中萬”，其間保利發展、中海地產、萬科分別實現銷售額960億元、820億元、779.8億元，中海地產銷售額反超萬科。

將觀察範圍擴展至銷售榜單TOP10，目前央國企及區域龍頭房企保持銷售韌性，前4月綠城中國、華潤置地、招商蛇口、建發房產、濱江集團、龍湖集團、越秀地產入圍榜單前十，入圍門檻超過302億元。與此同時，一線梯隊內部尚在經歷座次洗牌，其中綠城中國、建發房產、越秀地產分別實現銷售額755.2億元、410.6億元、302億元，排名第4位、第7位、第10位，較去年同期分別上升3個位次、3個位次、4個位次。

值得一提的是，在覈心城市最終解除限購的背景下，押注當地的房企或能率先享受市場復甦紅利。本刊了解到，在新近全面解除限購的成都、西安，目前全國性龍頭房企佔據當地頭部市場份額。據克而瑞榜單，今年1—4月，華潤置地、中國鐵建、保利發展分別以63.66億元、50.29億元、34.19億元，全口徑成交額位居成都市銷售榜TOP3；同期招商蛇口、綠城中國、保利發展分別以40.27億元、37.19億元、28.72億元的全口徑成交額佔據西安銷售榜TOP3。

相比之下，杭州市場區域化色彩濃厚，深耕杭州的濱江集團、綠城中國繼續延續本土化戰略。據克而瑞榜單，今年1—4月，濱江集團、綠城中國分別以166.37億元、94.94億元全口徑銷售額蟬聯杭州樓市冠、亞軍地位。目前濱江集團仍在加碼杭州市場。根據企業業績公告，2023年濱江集團新增土地儲備項目33個，其中27個項目佈局在杭州。

樓市調控進入市場化寬鬆階段

“去庫存”政策導向提升市場預期

伴隨5月9日杭州、西安全面解除限購，當前全國僅剩六地（或部分地區）維持樓市限購政策，包括北上廣深四大一線城市、海南省以及天津部分區域。

同策研究院研究總監宋紅衛向本刊表示，最近多個核心城市把樓市調控的最後一環“限購”取消，意味着二線及以下城市進入了限制性政策全面取消、全面市場化的寬鬆階段，“未來其他限購城市也會跟進，只是時間問題。”

據宋紅衛介紹，全面取消限制性政策的背景，是目前我國房地產市場供求關係發生重大變化。目前不僅限制性政策開始全面取消，很多城市還給出各種補貼，加大對正常購房需求的支持。

他就此預判：“全面取消限購會對當地樓市產生一定提振效果、減輕市場去化壓力，但是類似政策的時效性較短，市場活躍度可能維持一個月，後期有機會出現階段性反彈，比如下半年再現‘金九銀十’。不過目前我國房地產市場還未見底，在2024年仍然整體面臨下行壓力。”

鏡鑑諮詢創始人張宏偉向本刊介紹，四大一線城市的該輪限購鬆綁中，北京、深圳相對走在前面，其中北京對五環以外區域鬆綁限購，疊加宏觀層面降準、降息等政策，未來兩三個月的成交量大概率會有起色，“對比之下，近期上海核心地段豪宅走出了獨立行情，而外環以外區域面臨較大去庫存壓力，因此上海接下來大概率也會針對特定區域出臺定向寬鬆政策，以拉動整體市場交易。”

在張宏偉看來，與過去三年相比，目前樓市仍在探底：“雖然近期以北京爲代表的熱門城市出現升溫跡象，但就全國300個地級市以上城市表現來看，整體市場還沒有企穩。預計後續‘去庫存’及更多支持性政策組合出臺，能夠對市場起到託底作用。”

值得一提的是，伴隨“4·30”政治局會議提出要“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，樓市“去庫存”將成爲行業未來重要調控方向。“目前新房庫存，包括二手房市場掛牌量都比較高，市場在一定程度上出現‘拋盤’現象。如果能夠消化一些庫存，將直接提升市場預期、促進成交價格企穩。”張宏偉談道，“總體而言，‘消化存量房產’的政策導向能夠對提升成交量起到脈衝作用，爲開發商業績的階段性回升、企業現金流的補充等帶來利好。”　

（文中個股僅爲舉例分析，不做買賣建議。）