國際投資者對德國房地產交易避之不及，因爲德國房地產市場正面臨一代人以來最嚴重的危機，這可能加深這個歐洲最大經濟體的衰退。

智通財經APP注意到，法國巴黎銀行房地產公司的數據顯示，今年第一季度，外國買家佔商業地產購買量的35%。這比2013年以來的任何一年都要少，而且與2020-2021年之前的水平相比，銷量下降了70%。

這些嚴峻的數字與德國是否再次成爲“歐洲病夫”的爭論不謀而合——這一標籤是在 20 世紀 90 年代末德國與經濟停滯和高失業率作鬥爭時被貼上的。德國花了數年時間才擺脫了這個標籤，但隨着德國擺脫對俄羅斯能源的依賴、陷入官僚主義、極右翼政客在民意調查中獲勝，這個標籤又重新出現。

德國最大的開發商之一Kurt Zech警告稱，在外國投資者回歸之前，市場將繼續陷入困境。

Zech在接受採訪時表示，“美國投資者必須回來。當黑石、貝萊德、摩根士丹利以及凱雷和阿波羅在德國市場買進時，人們就會注意到這一點，然後我們就會知道，我們現在已經觸底了。”

多年來，低利率、廉價能源和強勁的經濟維持了德國房地產行業的繁榮，該行業每年爲德國經濟貢獻7300億歐元（約合7935.1億美元），約佔德國經濟產出的五分之一。

當猖獗的通貨膨脹迫使歐洲央行迅速提高借貸成本時，這種繁榮結束了。房地產融資枯竭，交易失敗，項目停滯，大型開發商破產，一些銀行搖搖欲墜。該行業呼籲柏林進行干預。

根據VDP銀行協會的數據，繼2023年下跌10.2%之後，德國商業地產價格在2024年的前三個月又下跌了9.6%，預計未來還會有更多的痛苦。

“德國是歐洲穩定的燈塔，人們蜂擁到這裏購買房產，”荷蘭國際集團（ING）駐德國首席經濟學家Carsten Brzeski表示。荷蘭國際集團是德國最大的抵押貸款機構之一。

“現在，經濟引擎出現了問題，需要維護。它不再是投資者想要的閃亮新事物。”

法國巴黎銀行的數據顯示，2023年，外國投資者佔德國商業地產交易量的37%，爲過去十年來的最低水平。這一比例在第一季度進一步下滑至35%。

曾有幾年，外國人在德國商業地產交易中佔據了一半的份額。商業地產佔德國房地產市場的大部分，令住宅銷售黯然失色。

儘管高利率給全球房地產市場帶來了壓力，但今年3月在法國戛納舉行的全球房地產行業精英年度聚會得出的結論是，德國受到的打擊尤其嚴重。

“情緒最糟糕的地方是德國，”海因斯的董事總經理兼基金經理Simone Pozzato在德國接受採訪時表示。

另一位不願透露姓名的歐洲開發商高管表示，該公司計劃將員工從德國調往英國等市場，這些市場的投資者興趣更強，預計經濟活動將更快復甦。

高昂的能源成本、疲弱的全球需求、向淨零經濟的顛覆性轉變，以及來自中國日益激烈的競爭，都讓人們對德國的經濟模式產生了質疑。一些高管說，德國曆史上強大的工業基礎即將崩潰。

德國經濟專家委員會上週下調了預期，預計今年德國經濟幾乎不會增長，而德國總理朔爾茨則談到了“前所未有的挑戰”。

德國房地產市場的一些特點也使其更難出售。

德國從第二次世界大戰的廢墟中重建了自己，採用了分散的設計，沒有一個主導城市。這可能會讓那些傾向於瞄準真正的全球中心（如倫敦或巴黎）的外國買家望而卻步。

“這是……更容易理解這些城市是如何運作的。這比理解科隆更容易，”法國巴黎銀行研究主管Inga Schwarz表示。

另一個障礙是：德國房東通常試圖在不大幅降價的情況下度過低迷期，這會嚇退潛在買家，並推遲重振市場所需的交易回升。

仲量聯行高級研究分析師Hela Hinrichs表示：“國際市場參與者批評說，在德國，大型房地產持有者的資產在某些情況下只貶值了幾個百分點，而其他國家的資產則貶值了20%至30%。”

那些爲數不多的交易往往是在脅迫下達成的。破產的房地產集團Signa一直在剝離資產以償還債權人，業主Vonovia一直在出售公寓以減少債務。

“如果你更深入地研究其中的許多交易，你會發現它們有自己的特點，”德國房地產資產管理公司Patrizia的研究主管Marcus Cieleback表示。“這真的是一個自由市場交易嗎，還是可能是別的什麼？”

與此同時，Zech呼籲銀行保持資金流向該行業，以便項目能夠完工，並表示他希望市場今年開始好轉。

對於潛在的外國買家，Zech表示：“我想說的是，目前德國有一些不錯的項目。”