本文轉自：北京日報

韓龍

一房東在租戶退租時拿着燈仔細檢查租賃房屋受損情況，並列出賠償清單的事近期引起關注，並被網友戲稱爲“提燈定損”。該事件源自房東與租戶之間的租賃合同關係，折射出租賃雙方不同的利益訴求。租賃是非常普遍的一種民事法律行爲，在生活中，退租時因應否賠償相關損失產生的糾紛不在少數。對此，房東與租戶應如何正確理解各自權責，避免糾紛及維護自身合法權益呢？

房東適度容忍避免吹毛求疵

胡女士租賃李先生房屋用於居住，雙方簽訂了《房屋租賃合同》。胡女士交納了租期內租金及押金，合同到期後因未續租，雙方關於退房交接產生爭議。胡女士稱，李先生百般刁難，連馬桶蓋都要求更換，爲避免糾纏，不得已買了全新的，但對方仍拒絕退還押金。胡女士訴至法院，要求李先生退還押金1.4萬元並支付違約金8400元，另外由於在交接房屋過程中李先生對她多次辱罵，要求其賠禮道歉。李先生稱，房屋交還時屋內留有胡女士的白色架子及垃圾，同時所租房屋內櫥櫃門開關不暢、熱水器不加熱、淨水器不能提供淨水、衛生間水龍頭加裝設備以及屋內多處牆面有損壞、紗窗及暖氣片等有破損。李先生還提交了照片、視頻、催告函、短信等大量證據，主張對其房屋的正常使用或出租造成了嚴重影響，因此提出反訴，要求胡女士賠償房屋修繕費用2萬元，賠償租金價格差額7200元，並支付違約金8400元。

法院審理後認爲，關於李先生所述屋內遺留有物品及垃圾、水龍頭加裝設備及櫥櫃門開關不暢等，均非租賃合同履行過程中的根本違約行爲，其所述遺留物並非大件物品，舉手之勞即可清理。另外，水龍頭加裝設備通過簡單拆卸即可復原，櫥櫃門並沒有破損，開關不暢通過調整合頁或阻尼器等即可修復，李先生的相應主張不能成爲其拒退押金理由，應按照合同約定退還胡女士押金。關於李先生提出的“淨水器不能提供淨水”“熱水器不加熱”等情況，由於未能提供充分有效的證據，且其未在租期內更換過淨水器濾芯，因此不能證明胡女士對這些電器造成損壞。根據李先生所提交的錄像資料，顯示涉案租賃房屋內存在多處牆面破損的情況，其中就空調移機所產生的牆面破損，屬於雙方協商移機後所產生的，不應由胡女士賠償。但就牆面其他部位的破損，因雙方未在租賃合同中註明存在破損情況，因此應屬於胡女士在使用過程中產生的，該破損確實影響了房屋的使用及美觀，胡女士應當賠償李先生相應的損失。對於李先生主張胡女士造成其他物品損壞的意見，法院根據案件情況均未予採信。最終，法院判決李先生退還押金1.4萬元，胡女士支付對方損失2000元。

法官解讀

我國民法典第七百一十條規定，承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。出租人對於其出租的房屋應當保持適租義務，同時也應保持一定的容忍態度，房屋裝修及傢俱家電等物品在使用過程中必然存在損耗折舊，只要承租人屬於合理使用，未故意毀損，不能當然認定承租人存在違約行爲。出租人如能正確認識，避免吹毛求疵，則能減少與他人發生糾紛。

本案中，李先生應當認識到房屋是用來居住的，而居住過程中難免存在損耗，且房屋本身也存在折舊，對租戶多一些包容，則租賃雙方可以及時和氣解決爭議。

另外，筆者也提示租戶，在承租時應當妥善辦理交接手續，注意留存房屋及屋內各項物品、設備設施及裝飾裝修情況的相關證據，防止將來因證據不足陷於不利處境。因胡女士沒有承租房屋時相關的視頻或照片，合同中也未注意記載相關部位牆面存在破損，在胡女士無法舉證的情況下，應當自行承擔舉證不能的不利後果，最終認定該部分破損是其居住使用期間產生，因此要賠償房東的該部分損失。

怠於交接損失擴大自行承擔

謝女士將閒置房屋出租給一家公司，該公司承租後給董事長一家居住，雙方約定租期爲兩年，每月租金12萬元，押金36萬元。後該公司按期交納了租期內房屋租金及稅費，2020年2月13日合同期滿前，公司多次聯繫謝女士表示不再續租，當月月底雙方在承租房屋內辦理交接，因傢俱損壞等問題發生爭執，未完成交接。3月1日，該公司再次錄製視頻，展示承租房屋室內情況，並將鑰匙放置在門廳櫃抽屜內。謝女士稱，房屋爲精裝修的新房，其分批購買了意大利進口的高檔傢俱，僅傢俱就花費200多萬元，該房屋自己從未入住，直至出租給該公司。謝女士提出，該公司租住期間使用不當，造成傢俱及裝修損壞，其中包括地面瓷磚、地板有破損裂紋及高跟鞋踩踏痕跡，窗臺裂紋，真皮沙發磨損，多處櫃體磨損、劃痕、漆面受損，餐桌桌面燙傷、有杯印、漆面損傷，檯燈燈罩起毛，椅子受損等。該公司稱，地面瓷磚和木地板有劃痕、裂縫是搬家時磕碰的，一個窗臺有損壞屬於使用不當造成的。

謝女士訴至法院，要求該公司支付自合同期滿至2021年1月14日的房屋使用費132萬元，賠償其傢俱損壞損失59萬餘元及室內裝飾裝修損失9萬元，並支付拖欠的水電費。法院審理中，謝女士申請對該房屋室內傢俱及裝飾裝修損失進行評估，後其撤回對傢俱部分的評估，評估機構出具的結論爲室內裝飾、裝修造價（包含剷除、恢復）市場價值爲9萬餘元，該報告結果明細表中列明瞭實木地板拆除及新做等各項項目、工程量、評估單價及評估價格。在案件審理過程中，法院工作人員至該房屋現場勘驗，查看了屋內裝飾裝修及傢俱情況。

法院審理後認爲，通過在案證據可知，該公司在合同期滿前即已要求謝女士進行交接，後雙方實際於2020年2月29日至現場辦理，因產生糾紛最終未能完成交接。謝女士主張傢俱及屋內裝飾裝修被損壞，即便相關物品存在損壞，也應待固定證據完成交接程序之後另行解決，不能以此作爲拒絕交接的理由，因其消極履行交接義務，導致損失進一步擴大，相應責任應自行承擔。法院根據案件實際情況，確定該公司應支付謝女士截至2020年2月29日的使用費，此後空置期間的損失，由謝女士承擔。

關於謝女士主張的傢俱損失，法院根據現場勘驗情況，認爲其所述損失屬於該公司在兩年租期內的正常使用痕跡，相應痕跡未影響物品外觀，也未影響其使用功能，僅個別櫃體表面或內部有稍多的劃痕、磕碰，法院根據當事人舉證情況，酌情確定該公司賠償謝女士該部分損失1萬元。謝女士主張傢俱損失金額過高，對於過高部分，法院不予支持。關於謝女士主張的室內裝飾裝修損失，法院根據勘驗情況，確定對於破損的地面瓷磚、窗臺板、淋浴室石材及磕碰較爲明顯的幾處木地板，應由該公司予以賠償。最終，法院根據現場勘驗情況，並結合評估報告、當事人舉證等案件實際情況對該部分損失支持2萬元，謝女士主張的其他損失，法院不予支持。因謝女士還收取了36萬元押金，扣除該公司應付款項後，應將剩餘押金退還。

法官解讀

民法典第七百一十一條規定，承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並請求賠償損失。如上，出租人不宜過分追求裝飾裝修及傢俱等物品仍保持未出租前的狀態，而對於承租人來說，應當愛惜並正當使用租賃物，如果造成嚴重損害的，應當賠償出租人相應的損失，及時提出賠償方案避免糾紛。

本案中，謝女士將其新居出租，同時配有豪華的傢俱，應當注意到人員長期居住期間難免留下使用痕跡，不應苛求仍然完全如新，不允許任何細微瑕疵。而該公司如有使用不當，超出正常合理使用範疇造成的損壞，比如磕碰致地磚碎裂、窗臺破損、部分櫃體有較重劃痕等，則應當賠償出租方的損失。

同時筆者也提示租賃雙方，在租賃期滿房屋交還時均應積極配合，即便雙方就部分事項存在爭議，也應待固定證據完成交接程序之後另行解決，否則因怠於履行交接義務擴大的損失應自行承擔。就如本案中的謝女士，因雙方產生爭議長期不予收房，此後產生的鉅額空置損失，其無權向租戶索賠。

租戶用電不當致失火應賠償

成女士租賃張女士的房屋自住，某日，租賃房屋發生火災，造成屋內傢俱、家電及裝修部分程度毀損。張女士稱，成女士將吹風機一直插在插線板上沒拔，插線板也是對方買的。張女士訴至法院，要求成女士賠償其財產損失6.9萬元。法院經向消防部門調查，起火點位於房屋牀鋪上的衣物處，屋內有通電狀態插線板，起火原因是電氣線路故障引燃衣物所致。法院審理後認爲，應當認定成女士對於事故發生具有過錯，本次火災致使房屋裝修及屋內物品受損，張女士有權向成女士主張相應賠償，最後根據在案證據等情況判決成女士賠償損失3萬元。

法官解讀

民法典第七百一十四條規定，承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。可見，承租人在租賃期間應妥善使用租賃物，尤其對租賃物爲房屋的，更應當注意用火、用氣、用電的安全。如果因租戶使用不當造成租賃物毀損的，將根據租戶的過錯程度承擔相應的賠償責任。

本案中，因成女士使用不當發生火災，給他人帶來損失，其應當進行賠償。司法實踐中，還有一些案件如租戶違規使用煤氣罐，引發泄漏爆炸；或者違規在房屋內給電動自行車電池充電等，致使租賃房屋受損，租戶均應賠償房東相應損失。

法官寄語

明晰權責防患未然

房屋租賃是引發糾紛的高發領域。無論是出租方還是承租方，均應明晰各自的權責，樹立證據意識，防患於未然。同時，出租人應當注意適度的容忍，避免“提燈定損”、吹毛求疵；而承租人也要注意正當使用租賃物，像愛惜自己物品一樣合理使用。在出現爭議時，雙方應保持有效溝通，防止矛盾升級，避免爲後續處理糾紛付出更多成本。（作者單位：北京市朝陽區人民法院）