近日，中國人民銀行連發三份房地產市場文件，宣佈下調住房公積金貸款利率、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限以及降低全國層面個人住房貸款最低首付比例。利好政策下，市場對房地產市場回暖預期加強。

同樣對樓市復甦抱有希望的還有銀行。近年，由於樓市持續低迷，地產領域風險導致銀行資產質量承壓，成爲影響銀行估值的重要因素。多數機構認爲，隨着地產政策暖風頻吹，銀行在地產領域風險有望緩釋，銀行股或將“隨風起舞”，估值得到進一步修復。

涉房指標長期承壓

房地產貸款一直是銀行貸款業務中的重要組成部分。中國人民銀行行長潘功勝此前在2023金融街論壇年會上表示，房地產相關貸款佔銀行貸款餘額的23%，其中約80%爲個人住房貸款。

但在此次政策出臺前，銀行業涉房指標持續承壓，涉房貸款的不良率持續走高。

根據普華永道報告，2023年末，38家上市銀行對公房地產業貸款規模約6.64萬億元，對公房地產業貸款整體不良率4.43%，較上年末增加0.18個百分點，各類上市銀行房地產業信用風險仍在持續暴露。另根據東方證券統計，2023年，A股上市銀行對公房地產不良率較2023年上半年上行30bp。

部分銀行涉房貸款不良率增速較快。例如，記者據年報梳理，在六大行中，建設銀行、交通銀行房地產業不良貸款率分別從2022年末的4.36%、2.8%升至2023年末的5.64%、4.99%，分別上升1.28和2.19個百分點。

在這一壓力下，涉房貸款規模不斷壓降。根據央行披露的一季度金融機構投向報告，2024年一季度末房地產貸款（含開發貸、個人住房貸款）餘額佔比10.1%，比2023年末下降0.4pct。

記者梳理多家上市銀行年報發現，截至2023年末，國有六大行個人住房貸款（按揭貸）餘額合計約爲26.43萬億元，同比減少約5166億元。除郵儲銀行外，其他五大行個人住房貸款規模均出現下滑。

具體來看，截至2023年末，農業銀行的個人住房貸款金額爲5.17萬億元，較上年下降3.3%；交通銀行的住房貸款金額爲1.4626萬億元，同比下滑3.3%。

還有三家國有行降幅在1%以上。截至2023年末，中國銀行、工商銀行、建設銀行的個人住房貸款金額爲4.79萬億元、6.29萬億元、6.39萬億元，同比下降2.65%、2.2%、1.44%。

郵儲銀行雖然2023年個人住房貸款金額爲2.34萬億元，同比增長3.37%，但該行個人住房貸款在全部貸款及墊款中的佔比也從31%下滑至29%。

地產政策暖風利好銀行基本面

5月17日，政府針對房地產市場連續出臺多個重磅政策。在供給端，保交樓、去庫存成爲政策重點發力方向。在國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上，住建部表示城市政府可以組織地方國企以合理價格收購部分存量商品房，用作保障性住房；中國人民銀行副行長陶玲表示，央行擬設立保障性住房再貸款，再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括政策性銀行和國股行等21家全國性銀行。在需求端， 5月17日房貸“三招”連出。中國人民銀行宣佈下調住房公積金貸款利率、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限以及降低全國層面個人住房貸款最低首付比例。

業內認爲，近期系列重磅政策出臺或將改變銀行涉房貸款承壓態勢，是“短期換長期”的選擇。

短期來看，銀行息差有一定承壓，但影響有限。光大證券金融業首席分析師王一峯認爲，全國層面房貸利率下限取消將對銀行體系淨息差造成一定程度影響，但考慮到政策僅影響邊際定價，對淨息差的影響程度或相對有限。據他估算，按全國新發生按揭貸款利率下降30bp計算，將影響銀行體系2024年淨息差約0.5bp。

浙商證券首席銀行業分析師梁鳳潔也持類似觀點。她初步推測，假設LPR不調整，存量按揭利率將在6.5年後與新發齊平，靜態測算按揭貸款利率全國下限取消將導致銀行息差在6~7年內額外下降8bp，影響可控。

從中長期來看，多數機構認爲此舉利好銀行基本面。

華創證券分析師賈靖在研報中分析稱，此次政策放開可以提振後續房市銷售，房企的償債能力得到增強，銀行的房地產貸款資產質量也將得以改善。

“本輪政策利率取消將有助於節約居民財務成本，首付比例下調也有助於降低居民購房門檻，可能將帶動居民購房需求進一步回升。”王一峯估算，截至2024年4月末，全國343個城市中已有67個城市取消了首套房貸利率下限。假定餘下80%城市均取消房貸利率下限，預計全國新發生按揭貸款利率由3.7%降至3.38%附近。在首付比例爲15%情況下，每筆按揭貸款年利息支出下降約3%。

王一峯進一步指出，居民端角度來看，購房需求有望轉暖，進而推動按揭貸款增長。這一方面緣於房貸利率下降以及首付比例的下調；另一方面，地方政府收購待售商品房用作保障性住房也有助於存量商品房去庫存，助力穩定房價，一定程度上能夠改善居民預期，激發購房需求。從企業端來看，保障性住房再貸款有助於推進“白名單”機制運行，增強房企融資可得性，房地產開發貸投放也有望進一步轉暖。

“按揭面臨的風險主要是爛尾樓的停貸風險，隨着保交樓政策繼續加碼，居民停貸的意願和可能性下降，銀行風險改善。”梁鳳潔認爲，系列地產政策出臺，有望改善銀行的地產風險，同時拉動信貸需求，利好銀行基本面。

銀行股能否“隨風起舞”

國聯證券在研報中認爲，截至2024年5月17日，銀行（申萬）市淨率僅有0.50倍，當前估值位於2000年以來的5.8%分位水平，整體估值水平較低。記者另據Choice數據梳理，截至5月21日，在42家A股上市銀行中，市淨率全部低於1，處於破淨狀態。其中，有25家銀行的市淨率低於0.6倍。

多數機構認爲，房地產政策再加力有助於提振銀行板塊估值表現。

“銀行估值較低，重要原因是地產、城投等領域風險導致銀行資產質量承壓。”國聯證券分析師劉雨辰認爲，地產“一攬子方案”落地，有望改善房企經營狀況與現金流壓力。

“從股價角度看，房地產風險爲前期壓制銀行板塊估值的主要因素之一，在房地產增量利好頻出背景下，銀行板塊與房地產板塊往往能夠走出共振行情。”王一峯舉例，2022年11月，政策面對房地產融資端的支持力度顯著加大，包括“第二支箭”擴容、房地產金融16條舉措發佈、“第三支箭”出爐等。在此期間，銀行股與地產股相關係數達0.97，亦明顯高於歷史平均水平。

近期銀行股也有一定復甦跡象。根據Choice數據，上週，銀行板塊（BK0475）從3215點上漲至3300點上方。外資也持續增持銀行股板塊。上週，北向資金持有銀行股市值增加79.39億元，在各行業板塊中排名第一。