界面新聞記者 | 王妤涵

5月23日，界面新聞獲悉，萬科已與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億元銀團貸款，抵押物爲萬科旗下萬緯物流公司股權，截止目前已到賬100億元。

查詢國家企業信用信息公示系統顯示，萬科物流發展有限公司（以下簡稱萬緯物流）近日新增一起股權出質登記信息，即控股股東萬科企業股份有限公司將萬緯物流269.76億股權質押給招商銀行股份有限公司深圳分行，股權出質的設立登記日期爲2024年5月20日。

而據股東出資信息顯示，萬科對於萬緯物流的認繳金額爲269.76億元，這也意味着，萬科質押了其所持有的萬緯物流的全部股權（萬科持股比例約爲81.62%）。

業內人士指出，根據可查詢的公開信息，這是房地產行業自2020年進入深度調整以來，金融機構提供給房企單筆金額最大的一筆銀團貸款。在房地產當前的形勢下，萬科能夠獲得如此力度的支持，是因爲市場看到了萬科堅決不躺平的決心，也說明萬科的積極行動獲得了市場認可，體現了金融機構對萬科的充分認可和信心。

公開資料顯示，萬緯物流是萬科集團旗下成員企業，是一家綜合物流解決方案服務商，成立於2015年。

彼時，萬科啓動多元化發展，由房地產開發商向城市服務商轉型，也正趕上了物流地產進入高速發展的時間節點。

圖源：萬緯物流官網

歷經多年發展，萬緯物流目前已佈局全國47個城市，擁有170個物流園區，累計開業項目可租賃建築面積989.9萬平方米，業務主要以高標倉和冷鏈爲主，其中冷鏈倉儲規模全國第一。

今年3月初，萬緯物流實現REIT發行，底層資產爲佛山南海、紹興諸暨和湖州德清三個產業園，3個物流項目建築面積合計26.77萬平方米，總估值約11.49億元。

其中，湖州德清項目已於2018年6月投入運營，佛山項目和諸暨項目也均在2021年5月投入運營。

從萬緯物流的業績表現來看，近三年來，其經營收入成逐年上升趨勢。

據萬科年報，萬緯物流2021年的營收爲31.6億元，同比增長68.9%；2022年營收爲35.6億元，同比增長了17.9%；2023年爲41.8億元，同比增長了17.2%。

同時，其主營的高標倉和冷鏈業務的經營收入也同樣逐年上漲，2021年高標倉營收爲20.6億元，冷鏈營收爲11億元；2022年期高標庫營收爲21.6億元，冷鏈營收爲14億元；2023年，其高標庫營收爲23億元，冷鏈營收爲18.8億元。

業績雖在上漲，但增速有所放緩，公司的擴張步伐也在放緩，尤其在高標倉的擴建上。

據瞭解，2021-2023年，萬緯物流新開業高標庫數量分別爲17、13、1個，新開業的冷鏈園區數量則分別爲8、10、7個。

物流地產是典型的重資產、回報週期長的行業，伴隨目前大量倉儲供應面積的新增，市場的競爭愈加激烈，倉儲園區的運營也在不斷承壓。

仲量聯行研究指出，截至2023年，高標倉市場存量約1.3億平方米，受前期集中供地影響，近四年全國高標倉新增規模較大，市場出現短期內供大於求的狀況，從而導致租金下降的局面，2023年平均租金已有2022年的33元/平方米/月下滑至30元/平方米/月。

而萬科在物流地產領域除了佈局萬緯物流外，還有在2018年同厚朴投資、高瓴資本等收購的地產物流公司普洛斯（GLP）。

與萬緯物流專注於高標倉儲和冷鏈不同的是，普洛斯主要圍繞物業開發、運營管理、基金管理以及物流金融平臺，這些年來，二者一直以萬科爲共同股東進行協同發展。

值得關注的是，在此次抵押萬緯物流之前，市場曾傳出萬科正在尋求出售普洛斯（GLP）的全數股權，以籌集資金應對公司的流動性壓力。不過，萬科方面未予置評。

從業績表現來看，受行業整體下行影響，萬科目前正在經歷着階段性流動性挑戰。

今年一季度，萬科實現營業收入615.9億元，同比下降10.0%；其中，房地產開發業務貢獻營業收入466.7億元，同比下降13.8%；經營服務業務貢獻營業收入109.5億元，同比增長12.0%。

受結算規模下降和開發業務毛利率下滑的影響，萬科實現歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損3.6億元，而去年同期爲盈利14.46億元。

“此次200億銀團貸款有助於公司進一步提升流動性，體現了招商銀行等金融機構對公司的大力支持。公司一直與金融機構保持了良好的合作和信任關係，各類融資合作均在積極推進中。下一步，公司將繼續堅定行動，有信心、有能力在妥善處理到期債務的同時，積極主動、全面系統完成融資模式轉型”，萬科方面對界面新聞表示。

此前在4月30日，萬科曾在深圳舉辦了一場股東大會。在會上，萬科董事會主席鬱亮曾指出，萬科要進行“瘦身健體”以改善公司的基本面。

其中就包括：完成“融資模式轉型”，從統借統還、主體信用爲主的模式，逐步轉向以項目、資產信用爲主的融資模式；以及要完成“聚焦主業”，騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。

在宣佈“瘦身健體”計劃以後，萬科很快便有了落地的動作，5月8日便以22.35億的起拍價轉讓其位於深圳南山區的深圳灣超級總部地塊。

在融資方面，除了此次銀團貸款，萬科近期還獲得了多家銀行的貸款。

5月13日，萬科向中國銀行、農業銀行、北京銀行申請總計73.39億元貸款；5月20日，萬科又再次獲得中國銀行12億元貸款。5月以來，累計獲得貸款金額已超過85億元。

5月16日，萬科還在深交所成功發行一筆規模達14.35億元的CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券），優先級票面利率爲3.6%，期限不超過18年，進一步降低了整體融資成本。

另外在上週，曾有市場消息稱，萬科已就國有大行牽頭的銀團貸款抵押品達成初步協議，預計貸款提取金額不超過500億元。目前，萬科未對此事發表評論。

業內人士指出，此次銀團貸款或將起到示範效應，帶動萬科的其他融資加速落地。

而在近期央行新政利好的刺激下，地產股持續爆發，萬科在股債市場也表現出強勁走勢。

萬科A近期連續多日上漲，截至發稿，市值已重回千億；萬科境內債價格近期也普遍呈現漲勢，其中2027年到期的一筆美元債一度創下去年11月以來的最大漲幅。