恒大童世界的造城之路文旅地产 or 圈地卖房

文旅城、主题乐园、特色小镇，近年来房企纷纷开拓文旅版图。文旅地产快速发展的同时，也不乏有一些开发商打着 “文化”、“旅游”的幌子进行圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花，而承诺的生态或旅游配套迟迟不能兑现，彻底沦为以生态为包装的住宅项目。

而且近几年，国家也在大力整顿这些不按规划落实，破坏生态的文旅项目，典型的就是万达大连文旅城被叫停，随后作为文旅地产带头大哥的万达更是“甩卖”旗下13个文旅城，无一不显示文旅城的巨大风险。

但在此风口浪尖之际，已经超越万科，跻身第一房企的恒大，对文旅地产是情有独钟，最近的恒大童世界文旅城更是全面开花，宣布在全国建15个“童世界”，而时下主推的即位于句容的恒大童世界。

那么，恒大文旅城成色如何呢？句容恒大童世界值得期待吗？

文旅城模式还能玩几年

聊句容恒大文旅城，需要先回到问题的前端文旅城模式是怎么玩的。近年来文旅城作为调控高压下破位走出的新型开发模式，逐渐盛行于品牌房企之中，并且大受追捧。但是几乎每隔段时间就会爆出这样那样的问题，上到政府层面的叫停整顿，下到终端客户的维权质疑，都透露出一种不稳定、风险不小的信号。

风险一：政策的不确定性。

虽然国家明确发文大力支持绿色生态建设，也鼓励地产开发带动地方旅游经济发展，但这一切的前提是不能大规模破坏地方原生态。

而地产模式下的文旅城建设大部分为了规模和盈利预期，盲目扩张扩建商品性住宅，无视了这一前提。最重要的是文旅项目的批复文件大多来自地方政府，并没有国家层面的的背书，一旦触及国家条款的基本面，就会面临惩处和整改，典型的案例便是恒大在海南的海花岛项目。

今年的8月份，海南省对多个违规填海项目整改，其中就有恒大在儋州市投资1300亿打造的海花岛项目，被勒令叫停整改。

部分文件内容：

海花岛项目区域建设用海规划和用海最初的审批为“旅游娱乐综合体”项目，但在填海形成土地后，儋州市政府把批准填海用途面积约31%的区域由旅游基础设施用海调整为住宅用地，用于商业地产开发。对此，儋州市政府责令海花岛项目实施“双暂停”（暂停建设、暂停营业），对项目按分类整改要求列出措施清单，一个一个问题整改到位，项目销号一个复工一个。

其实早在去年，海花岛就被中央多次点名痛批。

此外，还有万达在大连的文旅城，虽然建造多年，但迟迟未能投入经营，而且成片的别墅群落荒置其中，已经被勒令叫停，部分甚至已经进行拆除。

可见，文旅城的政策性背书存在有一定风险性，尤其是大规模破坏生态以及原定规划的旅游型配套迟迟不能落地的情况下，政府显然不会无节制的纵容开发商。

风险二：周期漫长先靠卖房或只卖房文旅运营无期限

目前楼市调控形式严峻，正规招拍挂拿地途径成本过高，旅游地产成本极低，中间的利润差额更是不菲，造就不少开发商依然采用这种开发模式，即“圈地卖房”。

毕竟低价拿地，先靠卖房，再谈运营的度假模式已是普遍现象，对于开发商来说更多的还是用来“卖房”。房企主推地产盈利后，不投入资金去建设其它配套旅游设施建设，当地的旅游内需的盈利期限就无限缩长；

此外，与住宅类的房地产开发不同，旅游度假项目复合性更高，投资金额大、周期长、见效慢，前期开发与后期运营对企业都是严峻的考验，潜在风险巨大。

加上由于经验的缺失，规划打造的复合型文旅愿景难以落地实施，就目前国内来说，与美国迪士尼乐园这样的文旅项目比肩的成功案例几乎没有，就是勉强打造出文旅产业链，其竞争力也是值得商榷。

同时，值得警惕的是，在银行等融资渠道收紧的当下，现在房企皆挥舞高周转大旗，加上已习惯了躺着盈利的地产商，掉头静下心打磨全新的和盈利预期不定的项目，花费大周期和资金投入可以说是凭空画大饼。

而接棒万达，立足文旅城第一的恒大地产更是地产界高周转的杠把子，全国15个童世界文旅城的雄心，不得不佩服恒大的勇气。

且不怀疑许老板的融资能力，但对其最终呈现的文旅城效果，多少令人存疑，毕竟粗放型的基因属性，不是一朝一夕能华丽变身精工帝的。

当然这也只是存疑，恒大童世界项目是否具有吸引力，走进近期恒大主推的句容童世界文旅城可能会有更直观的认知。

恒大童世界文旅城成色如何

恒大句容文旅城坐落于宝华山路与容城大道交叉口，靠近南京仙林，属于南京楼市都市圈板块，总占地1万亩左右。

句容恒大文化旅游城官宣背景是集恒大集团目前所有业态融于一体的大型综合项目。是全球唯一的“全室内、全天候、全季节”大型主题乐园，面向 2-15 岁的少年儿童，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，既融合中国文化精髓和世界文明，又采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的顶级游乐设施设备及技术，打造出全球规模最大、档次最高、世界第一的顶级童话神话主题乐园。建成后还将包含五星级国际酒店、运动中心、文化娱乐城、文创商业街、博物馆、世界多国温泉城、世界植物珍奇馆等业态，形成大型旅游度假中心。