恒大童世界的造城之路文旅地產 or 圈地賣房

文旅城、主題樂園、特色小鎮，近年來房企紛紛開拓文旅版圖。文旅地產快速發展的同時，也不乏有一些開發商打着 “文化”、“旅遊”的幌子進行圈地，導致低層級、同質化項目遍地開花，而承諾的生態或旅遊配套遲遲不能兌現，徹底淪爲以生態爲包裝的住宅項目。

而且近幾年，國家也在大力整頓這些不按規劃落實，破壞生態的文旅項目，典型的就是萬達大連文旅城被叫停，隨後作爲文旅地產帶頭大哥的萬達更是“甩賣”旗下13個文旅城，無一不顯示文旅城的巨大風險。

但在此風口浪尖之際，已經超越萬科，躋身第一房企的恒大，對文旅地產是情有獨鍾，最近的恒大童世界文旅城更是全面開花，宣佈在全國建15個“童世界”，而時下主推的即位於句容的恒大童世界。

那麼，恒大文旅城成色如何呢？句容恒大童世界值得期待嗎？

文旅城模式還能玩幾年

聊句容恒大文旅城，需要先回到問題的前端文旅城模式是怎麼玩的。近年來文旅城作爲調控高壓下破位走出的新型開發模式，逐漸盛行於品牌房企之中，並且大受追捧。但是幾乎每隔段時間就會爆出這樣那樣的問題，上到政府層面的叫停整頓，下到終端客戶的維權質疑，都透露出一種不穩定、風險不小的信號。

風險一：政策的不確定性。

雖然國家明確發文大力支持綠色生態建設，也鼓勵地產開發帶動地方旅遊經濟發展，但這一切的前提是不能大規模破壞地方原生態。

而地產模式下的文旅城建設大部分爲了規模和盈利預期，盲目擴張擴建商品性住宅，無視了這一前提。最重要的是文旅項目的批覆文件大多來自地方政府，並沒有國家層面的的背書，一旦觸及國家條款的基本面，就會面臨懲處和整改，典型的案例便是恒大在海南的海花島項目。

今年的8月份，海南省對多個違規填海項目整改，其中就有恒大在儋州市投資1300億打造的海花島項目，被勒令叫停整改。

部分文件內容：

海花島項目區域建設用海規劃和用海最初的審批爲“旅遊娛樂綜合體”項目，但在填海形成土地後，儋州市政府把批准填海用途面積約31%的區域由旅遊基礎設施用海調整爲住宅用地，用於商業地產開發。對此，儋州市政府責令海花島項目實施“雙暫停”（暫停建設、暫停營業），對項目按分類整改要求列出措施清單，一個一個問題整改到位，項目銷號一個復工一個。

其實早在去年，海花島就被中央多次點名痛批。

此外，還有萬達在大連的文旅城，雖然建造多年，但遲遲未能投入經營，而且成片的別墅羣落荒置其中，已經被勒令叫停，部分甚至已經進行拆除。

可見，文旅城的政策性背書存在有一定風險性，尤其是大規模破壞生態以及原定規劃的旅遊型配套遲遲不能落地的情況下，政府顯然不會無節制的縱容開發商。

風險二：週期漫長先靠賣房或只賣房文旅運營無期限

目前樓市調控形式嚴峻，正規招拍掛拿地途徑成本過高，旅遊地產成本極低，中間的利潤差額更是不菲，造就不少開發商依然採用這種開發模式，即“圈地賣房”。

畢竟低價拿地，先靠賣房，再談運營的度假模式已是普遍現象，對於開發商來說更多的還是用來“賣房”。房企主推地產盈利後，不投入資金去建設其它配套旅遊設施建設，當地的旅遊內需的盈利期限就無限縮長；

此外，與住宅類的房地產開發不同，旅遊度假項目複合性更高，投資金額大、週期長、見效慢，前期開發與後期運營對企業都是嚴峻的考驗，潛在風險巨大。

加上由於經驗的缺失，規劃打造的複合型文旅願景難以落地實施，就目前國內來說，與美國迪士尼樂園這樣的文旅項目比肩的成功案例幾乎沒有，就是勉強打造出文旅產業鏈，其競爭力也是值得商榷。

同時，值得警惕的是，在銀行等融資渠道收緊的當下，現在房企皆揮舞高週轉大旗，加上已習慣了躺着盈利的地產商，掉頭靜下心打磨全新的和盈利預期不定的項目，花費大週期和資金投入可以說是憑空畫大餅。

而接棒萬達，立足文旅城第一的恒大地產更是地產界高週轉的槓把子，全國15個童世界文旅城的雄心，不得不佩服恒大的勇氣。

且不懷疑許老闆的融資能力，但對其最終呈現的文旅城效果，多少令人存疑，畢竟粗放型的基因屬性，不是一朝一夕能華麗變身精工帝的。

當然這也只是存疑，恒大童世界項目是否具有吸引力，走進近期恒大主推的句容童世界文旅城可能會有更直觀的認知。

恒大童世界文旅城成色如何

恒大句容文旅城坐落於寶華山路與容城大道交叉口，靠近南京仙林，屬於南京樓市都市圈板塊，總佔地1萬畝左右。

句容恒大文化旅遊城官宣背景是集恒大集團目前所有業態融於一體的大型綜合項目。是全球唯一的“全室內、全天候、全季節”大型主題樂園，面向 2-15 歲的少年兒童，以中國文化、中國歷史、中國故事爲核心內容，既融合中國文化精髓和世界文明，又採用世界最成熟、最受歡迎、科技含量最高的頂級遊樂設施設備及技術，打造出全球規模最大、檔次最高、世界第一的頂級童話神話主題樂園。建成後還將包含五星級國際酒店、運動中心、文化娛樂城、文創商業街、博物館、世界多國溫泉城、世界植物珍奇館等業態，形成大型旅遊度假中心。