摘要：◆裘維維：心理距離一定會縮短，就像仁和原來是「仁和鎮」，現在今後會叫它「仁和板塊」，這就是不一樣的地方。◆裘維維：仁和會通過萬象城，或是地鐵和快速路，更快地進入大家的視線裏面。

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地鐵、快速路、產業都要湧進仁和。

樓市大腦No.607

·內容提要·

城北萬象城的規劃公示不久，杭德輕軌也終於落定了，要從地鐵10號線新興路站往北，一路經過仁和板塊再往北深入德清。以後往南兩三站地鐵，就能到達城北萬象城，這樣的仁和已經無法不被關注了。

其實在地鐵把仁和拽入大衆視野之前，阿里早就已經盯上了仁和，阿里雲、菜鳥物流早早就已經進場佔位了。現在，老餘杭和崇賢之間的快速路也來了，它會把未來科技城和仁和板塊綁在一起；大牌地產商也來了，廣宇和陽光城聯手開發了上塘九里，這也是仁和板塊的第一個精裝修樓盤。

◆裘維維：前段時間我們聊過杭德輕軌，因爲它批覆了且年底前就要開工，也是要趕着亞運會的倒計時通車。杭德輕軌的開通會帶來什麼，當時我們講過有一個板塊是無法忽略的，就是仁和。

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·杭德輕軌年底開工，仁和板塊浮現·

◆裘維維：以前在很多人的買房選項裏，可能沒有仁和板塊。

◆劉德科：那很正常。

◆裘維維：因爲原先仁和也沒有大牌開發商進駐，也沒有太高的提及率，更沒有杭德輕軌最終的批覆和開工，但是現在都來了。所以現在你的收藏夾裏，一定要把仁和放進去。

可能很多人對仁和板塊並不是很熟悉，但只要說一點就知道了——仁和到城北萬象城是地鐵兩三站路。

◆劉德科：杭德輕軌連接的是杭州地鐵10號線，雖然它一直被叫作城際鐵路，但其實我們可以把它當作地鐵10號線的延伸段，伸進了德清，途中會經過仁和板塊。

☝杭德輕軌線路示意圖

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·地鐵和快速路都要來了，仁和被拽入杭州主流版圖·

◆劉德科：仁和是餘杭區的一個小鎮，只是我們從前關注比較多的，是跟它同級別的良渚、老餘杭等小鎮。相對來說，仁和從來不在杭州樓市的主流版圖裏。什麼叫主流版圖？比如得有地鐵，大牌房企都進去開發。

◆方張接：提及率也要比較高。

◆裘維維：地鐵把仁和拉進了我們的視線，還有快速路，有一條快速路會在仁和附近。

◆劉德科：其實是兩條快速路，一條是杭州中環，可以把它當作繞城高速一種；另一條是老餘杭到崇賢的連接線。

☝崇賢至老餘杭連接線及杭州中環示意圖

◆裘維維：我說的就是這條老餘杭到崇賢的連接線，它還會連接上秋石高架。

◆劉德科：這是一條快速路，是地面+高架的形式，中間會經過仁和、良渚，最後到老餘杭。

◆裘維維：快速路和地鐵都能解決板塊的認知問題，擴大板塊的受衆面。

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·品牌房企接踵而至，廣宇和陽光城聯手開發上塘九里·

◆裘維維：還有一點就是開發商。仁和早年都是小鎮上的本地開發商，在主導樓市開發，但現在主流開發商也來了——廣宇和陽光城。

◆劉德科：兩家都是上市公司。

◆方張接：廣宇挺有意思的，向來都是扮演「拓荒者」的角色，最典型的就是丁橋。

◆劉德科：那多了去了，比如當年申花的西城年華。

◆裘維維：在當年也是「拓荒」。

◆劉德科：現在申花不得了。

◆方張接：是整個板塊最先行的託舉者。

◆劉德科：開發商拿地跟我們買房的邏輯是一樣的，開發商拿地都是對地塊經過嚴格計算和衡量的。

◆方張接：是拿出真金白銀的。

◆裘維維：我覺得現在已經完全不一樣了。現在廣宇進仁和板塊，跟當年拿申花、丁橋和桃源，感受是不一樣的。因爲那時候，很多規劃都是沒譜的，但現在杭州發展的速度非常快，說建快速路就建快速路，說建地鐵就建地鐵，而且都有倒計時。

◆劉德科：廣宇和陽光城在拿上塘九里這塊地的時候，杭德輕軌的規劃是有的，但沒有開工時間表。現在時間表有了，年底就要開工，亞運會之前要通車。

假如我們現在去買上塘九里，也許還是會有人說怎麼跑去仁和買房。那是因爲他們的思維沒有更新，不知道地鐵和快速路要來，也不知道廣宇和陽光城是怎麼判斷這個地方的。所以，買房的觀念得隨時更新，不然永遠都會以爲這些板塊在主流視野之外。

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·本土上市房企廣宇：發現「心理距離>實際距離」的機會·

◆方張接：從廣宇曾經「拓荒」過的幾個板塊來說，雖然從絕對距離上，仁和會遠一些，但仁和的確定性反而更強。哪怕是當年的申花，在廣宇進去開發的時候，其實是還沒有確定性的。

◆劉德科：這是一個「心理距離>實際距離」的典型案例。什麼叫心理距離>實際距離？我們一談到仁和，第一反應會好覺得好遠，這是心理距離。但如果你真的開車經過仁和，就會意外怎麼這麼近。

☝陽光城廣宇·上塘九里區位效果圖

◆裘維維：還有各種路現在都在修。

◆方張接：修路是一個必經的過程。修完之後，我們對仁和板塊的心理距離，就會逐漸縮短。

◆裘維維：心理距離一定會縮短，就像仁和原來是「仁和鎮」，現在今後會叫它「仁和板塊」，這就是不一樣的地方。

◆劉德科：念念不忘，必有迴響。當仁和不斷被提及時，心理距離就變近了。

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·現在的仁和板塊很像當年的桃源板塊·

◆劉德科：仁和很像當年廣宇進駐的桃源板塊。

◆裘維維：一個「轉角遇到愛」的板塊。因爲從桃源出來就是沈半路、中大銀泰城、萬家星城一帶。

◆劉德科：當年桃源板塊的錦繡桃源，也是廣宇開發的，我們當時從心理距離上也會覺得挺遠的。但事實上，從萬家星城拐個彎，就能遇到錦繡桃源。

◆裘維維：其實從中國鐵建國際城這一帶過去會更近。

◆劉德科：那時候桃源還是個全新的板塊，廣宇在那裏有兩個樓盤，一個是錦繡桃源，另一個是跟萬科合作開發的公園裏。

◆方張接：當年桃源的房價一開始才一萬一左右。

◆劉德科：請大聲告訴大家，現在那裏的二手房多少錢。

◆方張接：別說二手房了，現在臻藍府3.1W的新房賣得很好。

◆裘維維：二手房還要稍微再貴一點點。

◆劉德科：三倍左右的價格。

◆裘維維：若干年後，我們再回過頭來談仁和，其實會跟我們現在談桃源是一樣的。很多像這樣的板塊都一個共通點，就是心理距離大於實際距離，如果是從交通距離或時間來算，其實都是不遠的。

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·以城北萬象城爲中心，仁和板塊不再陌生·

◆裘維維：現在整個城北，在發生劇烈的變化。

◆劉德科：除了地鐵、快速路等交通方面的變化外，我們以後再聊城北的時候，必然繞不開一個地標。

◆裘維維：就是城北萬象城。

◆劉德科：因爲不止有萬象城，它還有一座280多米的摩天大樓。所以以後很多人或者樓盤，都會說「我離城北萬象城是幾站地鐵、幾站輕軌」，這就是將來城北的座標系。

◆裘維維：仁和會通過萬象城，或是地鐵和快速路，更快地進入大家的視線裏面。

☝陽光城廣宇·上塘九里區位效果圖

◆方張接：以前我們會覺得勾莊是個很遠的地方，但現在勾莊成爲了一個區域的中心，這麼一來就覺得周邊都不遠了。

◆劉德科：所以得重新理解杭州地圖。原本地圖是固定的，但如果給它增加一些變量，那就完全變了。比如城北萬象城就是個變量，地鐵也是個變量，把這些變量加進去之後，我們看到的地圖就完全不是原來的樣子了。

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·阿里雲、菜鳥物流都來了，仁和板塊有產業支撐·

◆裘維維：產業也是變量。仁和板塊進入大家的購房視線之前，阿里就已經盯上它了。

◆劉德科：阿里巴巴浙江雲計算數據中心就設在仁和，還有菜鳥物流的倉儲中心也在仁和。仁和還有一個定位，叫「先進製造業基地」，可以理解爲智能製造，或是新能源製造。

還有一點可能很多人都不知道，就是未來科技城跟仁和的先進製造業基地，是有戰略合作的，未來科技城的一些孵化項目會以仁和爲基地。所以它是一個智造業和數字產業相結合的載體和空間。

◆裘維維：聽說未來科技城已經向仁和成功推薦20來個項目了，今後還要源源不斷地往仁和輸送。

◆劉德科：講得簡單一點，仁和的先進製造業基地可以理解爲，是未來科技城的一個「外掛」版圖。

◆裘維維：所以也就不難理解，爲什麼要建老餘杭跟崇賢之間的快速路。

◆劉德科：這條快速路可以連上阿里巴巴的一系列產業。

◆裘維維：產業帶來的就是人口。就像未來科技城爲什麼現在居住氛圍不錯，因爲在那上班的人實在太多了。當越來越多的人在仁和上班之後，也會誕生這樣的需求，根據仁和目前的規劃，短期內是要新入住兩到三萬人。

◆方張接：兩三萬人其實很快就能達到的。

◆劉德科：它指的是高端人口，因爲仁和有1500畝左右先進製造業的產業用地。遠期規劃的話，是到2030年左右要有將近20萬人口。

◆方張接：20萬人口是很厲害了。未來科技城的人口質量很高，但人口數量也沒這麼多。

◆劉德科：那得看怎麼算，像阿里巴巴裏面辦公的人就有好幾萬了。

◆裘維維：所以說爲什麼廣宇現在入駐仁和，比起前幾年入駐桃源、更早幾年入駐申花和丁橋都要幸運，以上這些都是原因，交通和產業都已經板上釘釘了。

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·上塘九里精裝交付，戶型建面約89-123方·

◆裘維維：當然，如果仁和迎來地鐵、快速路、產業變化的同時，卻沒有新的房子出現，假如依然是早年的那些房子，那就讓人有些無所適從了，很多人也會因此猶豫。

不過現在杭州整座城市的發展脈絡，是很清晰的，都是多頭一起前進，包括樓盤的開發。比如像廣宇和陽光城合作開發的上塘九里，就會給仁和帶來第一個精裝項目，戶型也很親民。

☝陽光城廣宇·上塘九里樣板房實景圖

◆劉德科：以建築面積約89方戶型爲主。

◆裘維維：我特別研究了一下它的戶型比例，90方以下戶型還是佔了絕大多數，這還是給很多承受能力有限的剛需購房者，打開了一扇窗。

◆劉德科：我們過去聊了好幾期節目，說現在98方的房子取代了89方的房子。對我們購房者來說，差了10平方米，錢就不得了了。但在上塘九里，89方的戶型還在，這是好事。

我們買房不能只看單價的變化，還得看到總價的變化。將來我們買房的時候，幾個思維都得並行——總價思維比單價思維更重要，地鐵思維比傳統的地圖認知更重要。

◆裘維維：地鐵改變了地段，或者說地鐵+購物中心一起改變了地段。短期內價格是比較固定的，這就需要開發商去鑽研90方左右的戶型，這在200萬級的樓盤裏是很可貴的。

現在還不知道上塘九里會賣多少錢，相信廣宇自己也還不知道，假設單價是兩萬，戶型面積相差10平方，總價就差20萬了。對於改善購房者來說，可能體會不深，但對於剛需購房者而言，這是很難去補齊的門檻。

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·上塘九里預計五月份首推三幢房源，共238套·

◆劉德科：上塘九里預計五月份應該會首開，會推出200多套房子，這可以檢測現在仁和在有了地鐵、快速路、產業之後，到底會有多少號召力。

◆裘維維：我覺得會挺強的。因爲地鐵打開了仁和的受衆面，就像我們現在能看到的，很多購房者也看到了。再加上仁和已經很多年沒出讓土地，一直都缺好產品，仁和本地的購房者也有改善需求。

☝陽光城廣宇·上塘九里鳥瞰效果圖

◆方張接：第三點就是總價門檻。就算上塘九里賣兩萬，也就是總價180萬的門檻。

◆劉德科：你有個著名的論斷是「要珍惜杭州單價兩萬的樓盤」。

◆方張接：因爲這樣的選擇面確實是不多的。

◆裘維維：仁和現在還處於起步階段，以後會有越來越多的內容呈現在我們的眼簾裏。

總編丨裘維維 編輯丨菠蘿派 版式︱佛跳牆