观点地产网 下一场业绩会主席台上，胡葆森左手边的位置又会是哪位新面孔不得而知，但今天坐着的是年仅38岁的王俊，年初则是联席董事长刘卫星。

　　8月22日，建业地产于香港举行业绩发布会，董事长胡葆森、执行董事王俊、首席执行官袁旭俊、投资者关系总监兼首席投资官梅世荣及首席财务官胡平出席现场。

　　在发布业绩的前一天，建业地产公布了一项新的人事变动，王俊被任命为公司执行董事，刚于8月加入建业便上任执董，接替建业老臣闫颖春。

　　一进一出，建业也同时为新旧两位管理层授出购股权，分别涉及2700万及1000万股股份。激励新将亦犒赏离任的老臣，这在其他房企身上并不多见。

　　业绩会上的“红人”

　　建业授出购股权或许有些“心急”。

　　就在业绩会开始前，8月22日中午建业再发公告宣布上述购股权已注销。胡平解释称，昨日公司是想更快跟外界分享这一计划，但是计划在程序认定上与联交所存在一定分歧，故而决定暂定取消，后期会重新公布。

　　但细数下来，台上坐着的五位管理层，除了胡葆森及梅世荣，共有三位系近两三年刚进入的新人。上述董事会任命之后，现时建业的董事会成员便是胡葆森、刘卫星及王俊三人，刘卫星在2016年8月加入。巧合的是，刘卫星及王俊两位带着浓厚的金融背景，前者是原工行河南省分行行长，后者则是投行背景。

　　胡葆森显然有意让现场的关注点放到这位新秀上。据悉，王俊在大摩期间曾参与了绿城服务、雅生活、红星美凯龙H股上市事宜。而在大摩之前，他则是碧桂园投资者关系部主管兼财务部高级经理，亦曾在普华永道任职。胡葆森笑称，做过“甲乙丙方”的王俊，履新建业，各个经历一点都没有浪费，适配度很高。

　　据王俊介绍，加入建业主要负责几个方面的工作，一是协助董事会、管理层做战略制定，过去建业发展了不少的文旅、商业项目，未来在投入产出、资本结构等规划上需要做具体的研究；二是做资本市场的工作，借助过去的工作经验来优化公司的资本结构；三是公司管理，防控风险如汇率风险等。

　　提到汇率风险，观点地产新媒体留意到，上半年建业发了多笔外债，截至年中建业共有8笔美元或新加坡元票据，额度达97亿元，同比增长一倍以上。这在当前人民币下行的环境下，显然面临一定的汇兑风险。

　　胡平表示，截至中期16亿美元的高息票据中有4亿美元在已经做了汇率对冲的安排，本计划再追加发债，但没想到人民币贬值速度太快，便没有再追加。王俊补充称，在应对外币风险时，公司不做任何的投机安排，而是出于防控风险的角度锁定汇率及利率水平。

　　为何这两年来建业业绩会上颇现新面孔？胡葆森称，企业有一个很简单的规律即长江后浪推前浪，建业到现在26年了，他与闫总都是创业的元老，现场三位管理层包括刘卫星的加入，关键还是企业发展的需要。建业一直根植于河南，以典型价值观驱动、战略导向型的企业，实现战略目标需要一批志同道合的人才加入。

　　正如胡葆森所言，这几年来，建业这家老牌房企在人事上涌现出新活力，与它在业绩上呈现出新发展动力，透露着很明显的变化。不管是这三年来推进的新蓝海战略还是轻重并举战略，或者是最简单的销售额指标。

　　在增速上，建业2013年至2017年的复合增长率为21.4%，近三年复合增长则达到50%-60%。到了2018年上半年，建业实现合同销售额253亿元，同比增幅达82.4%，这也是过去建业半年期销售新高。截至年中，建业450亿销售目标已达成56.2%。

　　胡平称，建业地产下半年的总货值为445亿元，其中有275亿元是新开业项目，下半年仅需达要达到46%的去化率，便可达成全年目标。

　　虽然由于会计准则的变化，建业上半年的结算收入有所下跌，但毛利率上升到了36%。袁旭俊解释称，高毛利主要是市场向好及产品结构所致。实际上，上半年合同销售的毛利率是在30%左右，得益于低地价，未来会毛维持在这个水平。

　　数据显示，上半年建业斥资近90亿元新增土地储备816万平方米，平均土地价为1090元/平方米，其中约7成是收并购所得。截至年中的总土储3963万平方米，土地均价也仅1051元/平方米。

　　“地头蛇”保卫战

　　若按照河南省上半年3069亿元的商品房销售额计，建业在河南的市占率达8.3%，比年初增加了近一半。若加上轻资产业务的销售额，市占率将达到10.2%。而且，建业上半年供货361亿，去化率达到了70%，比2017年同比增加了10个百分点。

　　观点地产新媒体了解到，上半年建业的销售均价达到了7348元/平方米，主要得益于郑州高的销售占比以及整体上较高的结算价格。其中，郑州上半年占总销售额达30%，同比增加了9个百分点，建业于郑州的市占率也从3%增加至6.2%。

　　从胡葆森将整个事业压注在河南的选择来看，不难理解这个人口第一大省对外来开发商的吸引力，郑州市场几起有名的抢地事件便是例证。

　　外来竞争这个现实问题也是胡葆森这些年来一直操心的，他对竞争对手攻城略地的情况也细细数来：前30强中进入河南市场的已超过25家，恒大已进入河南十个地级市，碧桂园也进入了十几个县级城市。

　　胡葆森透露，建业之所以开始涉入县级，也是为了应对当前这个局面，同步推进的策略是从三年前开始做“加法”，拓展文化、旅游、农业、酒店、商业等十几个业务板块。他认为，建业的优势在于产品、服务及信用，特别是目前建业在河南每个城市的性价比是最高的。

　　除此之外，建业正稳步推进的轻资产战略逐渐成为的新业绩贡献力量。上半年，建业轻资产业务营业收入达2.49亿元，同比大增1.5倍。截至年中，总共签约了93个委托管理合约，总建面约1425万平方米，这部分管理费用达30.44亿元，预计在未来3到4年内确认。

　　胡葆森称，不希望轻资产业务成为一个机会型业务，“刚好现在三四线城市在去库存，由于去库存的国家政策，建业抓住了这个机会，做了几十个项目，这不是坏事，但是我们不希望它仅仅是一个机会型的发展模式，而是希望做成持续性的发展模式。”

　　确实，除了郑州这个二线城市，建业大部分销售贡献来源于三四线甚至县城，这两年销售加快或多或少受益于去库存的推进。下半年，445亿货值中三四线及以下的占比便超过70%。如今随着棚改货币化比例下降，建业的发展速度未来是否可持续？

　　胡葆森回应道，在建业的理想设计中，一直希望郑州能够达到40%左右的占比，其他地级市达到30%至40%，县级城市达到20%-30%，上半年的情况是县级城市超过了30%。

　　“我们理想的比例和现实的比例总是在每一年有出入，但是放到三五年来看，我们市场的策略上要有一定的灵活性。而且，政府推地与自身拿地节奏有时也不太契合。”

　　袁旭俊则表示，河南上半年商品房销售额达3069亿，同比增长24.8%，全国的增长只有13%，河南省跑赢了全国。建业方面，轻重资产销售额同比增长超过1倍，其中重资产增长超过80%，意味着建业跑赢了整个市场。

　　在这样的数据下，虽然政策对行业有影响，但建业一直要求的是稳健发展：“从我们的产品结构和布局来看，相信货币化安置这一块对我们的影响不大，我们有我们的节奏。”

　　以下为建业地产2018年上半年业绩发布会问答实录：

　　现场提问：昨天公布了董事会的变化，王总接替闫总的职位，包括之前引入了不少外部人才，建业在人才引进方面的思路和战略是什么样的？今天中午取消了购股权计划，为什么？过去三四线城市比较火爆，建业的布局主要还是在三四线城市，货币化安置比例下降会有什么影响？公司毛利率大幅提升，预计全年的情况是什么样的？

　　胡葆森：企业发展有一个很简单的规律，长江后浪推前浪，建业到现在26年了，比如说我，还有昨天退出董事会的闫总，都是创业的元老。闫总将近60岁了，从去年开始，袁总、胡平胡总，包括这次没有来的联席董事长刘总，大家陆陆续续加入建业，关键还是企业发展的需要。

　　第二，袁总也好，胡平总也好，王俊总也好，这些有识之士也有个人的价值追求，也在不断寻找平台。在这个平台上大家能够携手，同心同德干一个共同的事业。

　　建业是非常典型的价值观驱动、战略导向的企业，我们“根植中原，造福百姓”这样一个价值追求，我相信不光吸引袁总、王总这些人，将来还会吸引更多的人才。

　　王总具有丰富的经历，他在广州外语学院（广州外语外贸大学）毕业后当了一年外语老师，然后去普华永道工作了四年，做到了高级审计师，然后在碧桂园做了四年高级经理，再到摩根士丹利，加在一起有16年的工作经历。对建业来讲，他所有的经历在今天这个岗位上一点没有浪费，适配度很高。

　　我作为建业地产的第一代创业者，希望能够不断地找到像袁总、胡平总、王总这样的人才加入到建业，这样才能保证一步步去接近、实现建业的核心价值追求和终极愿景。

　　关于市场，我们现在已经进入了河南将近120个县级以上城市中的90个，在明年年底基本上可以做到120个城市的全覆盖。

　　我们是中国房地产行业里唯一一个从省到市到县到镇到村都有产品的开发商，对于二线城市、三线城市、四线城市，甚至五线城市都有覆盖。

　　我们去年9月30号在一个农村，是中国的杂技之乡，河南楚阳的东北庄，在那里建了一个杂技小镇。随着那个项目的落地，我们实现了省市县镇村五级市场的联动。再加上我是50后，包括现在的90后，这也是五代人，我们内部叫五代同心、五级联动。

　　究竟我们在二三四五线城市的布局比例有没有非常严格的要求？我们不会说二线城市不能超过多少，三线城市不能超过多少，会有一个理想的比例，但是理想和现实之间总会有一些距离。

　　比如说重点想在三线城市，但是三线城市那一年的供地不能达到要求，反而四线城市比例高一些，或者二线城市郑州高一些，这个都有可能。

　　作为理想的设计规模，我们一直希望郑州能够占到40%左右，其他地级城市能够占到30%到40%，县级市场能够达到20%到30%。今年上半年县级城市比例高一点，超过了30%，再加上地级市就更多了。

　　理想的比例和现实的比例总是在每一年有出入，但是放到三年、五年的时间点上，我们的战略和策略会有一定的目标。

　　在市场的策略上要有一定的灵活性，但是这个灵活性很大程度上是主观层面的，但是也有一些是客观上的，比如说像政府的推地节奏和你准备拿地的节奏并不非常契合。

　　袁旭俊：刚刚提到三四线城市货币化安置比例下降对我们有什么影响，其实整个河南今年上半年的成交是3069亿，同比增长24.8%，全国的增长只有13%，也就是说河南的增长跑赢了全国平均幅度。

　　我们建业轻重资产加起来增长了107%，重资产增长达到82.4%，也就是说我们整个增长跑赢了河南的平均水平。

　　政策对房地产行业或多或少有一些影响，但是建业有稳健的要求，这26年来我们的复合增长率是25%左右，2016到2018年这三年复合增长率平均50%到60%。

　　从产品结构和布局来看，相信货币化安置这一块对我们的影响不大，我们有我们的节奏。

　　第二，毛利和净利能不能持续增长，因为我们在发展的同时利润率是基本稳定的因素，任何一个企业的发展都是要有质量的发展，不能牺牲利润率来进行规模发展。

　　我们上半年销售物业的毛利率维持在30%左右，今年上半年结算部分的毛利在36%，这里有结构性的原因，我们销售物业的毛利代表我们目前实际经营的水平，它的毛利在30%左右，我相信下半年我们会维持在这个水平线上。

　　基于两点，第一点，我们上半年获取的土地均价得到了很好的控制，目前土地均价在1050元/平方米，整个土地获取价格是合理的、合适的。

　　第二点，我们本身的管理能力以及对市场的把握能力，这两个因素加起来使我们的利润能够得到充分的保障，所以毛利和净利的增长基本上能够维持在25%到30%的水平。

　　胡平：关于昨天的取消购股权，我们听取律师的建议之后做了一个公告，但是在联交所程序认定上有一个小的分歧，最后和律师、联交所达成一个共识，暂停做这样一个购股权计划，等程序全部走完以后再重新公布。

　　现场提问：现在有比较多的外来房企进入河南市场，建业作为河南本土房企，会有什么样的调整和应对方案？未来是否会继续坚守在河南？未来在轻资产项目上有什么样的发展战略，在拿地开发方面有什么样的具体战略？建业地产和华谊电影小镇建设的问题，未来在文旅地产方面会不会有具体的发展战略和打算？新加入的执行董事会具体负责什么工作？

　　胡葆森：第一，关于外来地产商的竞争，这个对我们来讲也是非常现实的问题，我们统计了一下，前30强进入河南的超过25家，像恒大已经进入了河南的十个地级市，碧桂园也进入了十几个县级城市。

　　我对今天这个局面比一般人看到得比较早，因为我比较操心这个事，在2005年的时候已经预测到这个结果。

　　我八十年代在香港工作，对于香港的市场以及成熟市场经济的认知，最终的结果一定是集约化的趋势。

　　我在2005年预测未来十年左右的时间，从2005年到现在也有14年了，基本上验证了我当时的预测。

　　我当时预测中国每一个城市的前20大地产商将控制这个城市70%以上的份额，而这20大地产商有一半以上是来自于外部的，不是本土的企业，这几年引证了我当时的猜测。

　　正因为我十几年前有这样的预测，建业实际的转型和布局也在改变，包括为什么走到县级城市，也是为了应对今天这个局面。河南的中心城市是郑州、洛阳这几个大城市。

　　为了应对今天这个竞争局面，我从十几年前就开始准备了：第一，提高自己的产品竞争力，还是要把产品做好；第二，在把产品做好的基础上建立服务体系，也就是我们今天所说的战略转型，包括开始做文化、旅游、农业、商业、酒店、教育、幼儿园等建业+业务。

　　建业以前是地产开发商，建业+是在建业地产的基础上+文化、+旅游、+农业、+商业，现在差不多加了十几个板块。实际上是围绕房地产产品的开发，房子的开发，再增加你的竞争力。

　　现在我们很欣慰地看到，你可以到河南做个调查，可以看到我们产品在市场上的竞争力，在每一个城市的性价比。不能保证每一个楼盘的房价是最高的，但性价比是最高的，我相信很多人都同意这个观点。

　　用这种产品+服务+品牌的方式进行转型，产品和服务是品牌的两大支撑点，实际上还是用品牌和外来地产企业进行竞争。品牌的两个支撑点是产品和服务，当然还有信用。新来的地产商无论在国内的影响力有多大，在河南本土的影响力肯定没那么大。

　　建业还赞助了一家足球队，也是中国唯一一家从1994年到现在25个赛季没有更换过名字的足球队，这对河南老百姓和我的客户来讲，你做什么他都信你，你的产品、你的服务、你的信用这三个支撑点形成了你的品牌竞争力。

　　轻资产项目方面，从2016年我们第一次轻资产工作会议的时候就指出，轻资产业务对建业来说不能成为一个机会型业务，它可以成为，但是我们不希望它成为一个机会型业务。

　　刚好现在三四线城市在去库存，由于去库存的国家政策，建业抓住了这个机会，做了几十个项目，这不是坏事，但是我们不希望它仅仅是一个机会型的发展模式，而是希望做成持续性的发展模式。

　　我在2016年轻资产工作会议上就对团队提出了两点关于轻资产合作的要求：第一点，保证合作的第一个项目一定要成功；第二点，房子要卖好，产品要建好，交工之后服务要做好，这才能叫成功。

　　我们已经开盘的合作项目超过40个，开盘成交率在一周内都超过80%以上，有很多楼盘都是日光盘。今年也有陆陆续续交工的项目，交工后帮他做好服务。现在不能轻言成功了，但是我们是这样要求的，第一个项目必须要做成功。

　　第二个要求是要确保可持续，不要做成一锤子买卖。你做了一个项目如果合作得不愉快，或者合作得不成功，第二次别人不想找你合作，这件事情的价值就不大。

　　当然，第一次合作的这几十个项目也有价值，也为我们带来了很多收入，但是更大的价值在于可持续上。

　　我可以很高兴地告诉大家，我们已经有超过20个项目是第二次合作的，甚至有一些客户准备和我们第三次合作。

　　我们不但要把现在签下来的100个项目做好，还要确保签下来的这100个项目涉及到的60个合作伙伴，希望一半甚至更多能够持续和我们合作，能够一直合作下去。

　　轻资产业务对建业来讲不是一个权宜之计，也不是机会型业务，而是未来战略转型中轻重并举的一部分。建业的发展模式要轻重并举，轻是轻资产模式，重是自己花钱买地，这也是具有建业特色的发展模式。

　　关于和华谊合作的电影小镇项目现在很顺利，这个项目建设已经到了中期阶段，预计在明年年底之前具备开业条件，最后的开业时间还没有敲定，争取在明年年底之前具备开业条件，如果大家有时间可以去参加我们的开业仪式。

　　我们在文化旅游方面的投入也在不断加大，除了建业华谊电影小镇之外，去年和中国著名的导演还合作了一个戏剧公园，实际上是实景演出公园，也是中国第一个戏剧公园，叫“只有河南”，这个项目是个比较大的文化旅游项目，将来开业的时候估计会在全国引起轰动。

　　还有现在做的一些农业综合体项目，原来是我们的社区建设用的苗木，叫绿色基地，培育一些苗木，因为房地产开发要用大量的苗木。现在又把它发展成为和旅游结合的业态，很多客户周末都到我们的绿色基地去参观，去消费，里面还有建业大食堂，卖200多种河南小吃。

　　把农业和旅游，和文化，和中原传统民居结合在一起，把农业变成了一产+二产+三产的农业综合体，这个农业综合体也是我们的亮点。

　　文化旅游方面我们会持续投入，因为河南是文化资源大省，今后还会有持续的投入，但是我们会把握好节奏，因为不能因此削弱了我们在房地产主业方面的投入。

　　王俊：我补充一下我个人的经历，我16年的工作经历中，比如说当年在普华永道的时候也参与了雅居乐、碧桂园、恒大上市的审计，在摩根的这七年中是在投行部的地产组，参与和主持了很多和地产相关公司的IPO项目，包括绿城服务、雅生活、红星美凯龙H股的发行，包括博时乐在纽交所的上市。

　　过去15年是和甲方、乙方、丙方打交道，但是都和地产相关，也接触了很多地产公司。

　　加入建业有几方面的原因，最主要是战略和价值观的高度认同。从战略上来讲，刚才胡总也讲了我们新蓝海的转型，很简单的说让河南人民都住上好房子，享受好的服务，过上好的生活，这一点我是高度认同的。

　　价值观方面，胡总一直讲“根植中原，造福百姓”，主要是因为价值观和战略的认同，促使我加入建业。第二，职业生涯的考虑，我觉得应该有一个平台让我施展自己的才华，创造一个事业的机会。

　　关于我加入建业负责的工作有几大方面：第一，协助董事会、帮助管理层一起做战略的制定和梳理，因为在转型的过程中，过去三年做出了非常多的成就，刚才胡总也讲了我们的文旅项目、商业项目。未来我们将在和地产相关的领域投入多少人、财、精力，这些都是需要具体研究的问题。

　　第二，资本市场的工作，我过去七年在摩根士丹利一直从事和资本市场相关的工作，资本市场除了有境外的资本市场，还有国内的资本市场，包括ABS、REITs等中国大陆资本市场的相关金融工具，来优化我们的资本结构，这也是主要内容。还有汇率的波动、外币资产和负债汇率风险的管控也是我未来的一个工作内容。

　　第三，公司管治，不管是在合规还是内控方面，都希望我之前的工作经历能够帮助董事会更好防控未来的风险，把公司管治做好，也为我们所有的用户和股东创造更大的价值。

　　现场提问：建业上半年的外币优先票据接近100亿，现在人民币在贬值，公司有没有应对人民币贬值的策略？

　　胡平：截止到中期是16亿美元的高息票据，其中4亿在4月份做了一些汇率对冲的安排，后来还想增加一点，但是没想到人民币贬值速度太快，这个工作暂时没有往上追加。

　　王俊：我们对外币风险的管理不做任何投机的行为，从我们的角度，要防控风险，汇率和利率的水平就要锁定，并不是我们要赌人民币涨还是跌，这不是我们外汇管理的目标。