暗訪記丨樓市躁動的當下，購房正在成爲一個全民性話題。開發商藉機推出各式各樣的產品，購房者也在琳琅滿目的市場尋尋覓覓，挑選適合自己的那一款房源。各類產品看似賣點多多，究竟哪些是客戶真正需要的，哪些又是畫蛇添足的雞肋？爲了弄清這一問題，V房產(beijing_house）將隨同購房者一同走訪若干北京樓盤，嘗試着用這些個體們的購房故事，拼湊出如今市場背景下，人們對於這一產品的真正需求。

就在本週，V房產和大學退休教授徐女士一起來到天潤·玖錫一探究竟。

購房者背景

無論房地產市場如何躁動，人們買房時所關注的點往往不會有大的變化。在項目售樓處內，除了醫院、商場、學校、地鐵等配套之外，購房者和銷售人員提到最多的關鍵詞就是價格、位置和升值潛力了。

作爲一名即將退休的大學教師，徐女士一直生活在海淀，由於此前已經在北京東北郊購買了一處房子給老人居住，所以才考慮北苑區域，想將日後的生活重心調整到北部。此次選擇天潤玖錫，也是在當下市場上行的環境下，希望能往上“夠一夠”，選擇一處能大幅提升生活品質，同時也有充分升值空間的居所。而均價8萬元/平方米的價格，如果選擇心儀的140平米三居，則需要她賣掉目前的兩套房，並且再貸一部分款，所以徐女士的整個看房過程也非常謹慎、細心。

項目亮點

價格漲速快，空間設計合理

天潤·玖錫爲2010年入市的天潤·福熙大道推出的新一期產品，但價格與當年已是天壤之別。

在項目售樓處內，貼着幾張尚未被撤下的銷控表，徐女士注意到其中大多數房源的成交價格在5萬元/平方米上下。只不過銷售人員隨後即表示，那已經是2013年的銷售表了，如今這一項目的銷售均價是8萬元/平方米。

“這周邊的項目賣多少錢？最近漲了多少錢？以後再開盤賣多少錢？”一進入售樓處，徐女士的問題無一不是圍繞着項目的價格和升值潛力提出的。她向V房產坦言，而之所以關心房子的升值潛力，主要是考慮到資產保值的問題。

而在這一臨近望京的區域，這一價格是要高於周邊項目。據鏈家網統計數據顯示，天潤·福熙大道近90天內成交9套房源，其項目目前均價爲6.5萬元/平方米，環比上月上漲4.19%。而項目銷售更是很肯定的表示，這一項目日後將突破10萬+。

可在徐女士看來，自己所糾結的矛盾焦點在於，這一區域8萬元左右的單價是否已經觸及到了市場的頂端。如今的市場雖然熱度居高不下，但如此大額的投資，如果不能以未來的高預期作爲支撐，依然跑不過通脹，依然是賠錢。

由於項目是精裝交房，徐女士也在銷售人員的陪同下參觀了由大師設計的255平米戶型的樣板間。該項目的樣板間是請著名設計師王大君操刀設計的，對於購房者徐女士來說，最滿意的有兩點。

第一，空間設計相對比較科學，臥室南向，並且兩個主臥還帶有獨立衛生間和衣帽間，具有較強的私密性。站在客廳，根本感覺不到房子有250多平方米，而兩個臥室則別有洞天，顯得比較低調。

第二，較大的收納空間，能夠解決很多實際問題。“我就看上了他們入戶門旁的儲物櫃，這些儲物空間能夠解決家裏面很多的物品存放問題。”

項目槽點

奢華與舒適，對物業存疑

王大君的設計也是天潤玖錫對外宣傳的一大噱頭——“一城正源，玖錫傾集團八年之力，一脈古今，融貫中西，於西方法式宮苑之後，越級建樹東方墅居典範，築基中國建築史上的極致盛名，成爲亞奧乃至京城家族世代鐘鼎長青的唯一見證。”

不過顯然，開發商說辭中的著名設計師、新風系統、抑或是幹掛石材的外立面，對於徐女士來說遠遠沒有想象中的吸引力。

“我沒有看過這位設計師的作品，也不太瞭解他在這一個行業中的地位，就只能從樣板間的設計來看，是不是適合我的生活習慣。”

精裝修雖然省事，但玖錫目前的精裝修風格同她所喜歡的風格完全不符。“買毛坯房子，裝修起來麻煩。但是買精裝修的房子，裝修風格不合自己的意，住起來很彆扭。”徐女士表示，自己比較傾向於將家裏鋪設木地板，更加溫馨愜意，而非用大理石鋪就的奢華裝飾，“那種更像是酒店，而缺少家的舒適隨意。”

但是由於項目並沒有拆分精裝修出售的打算，因此如果想要買房，就得爲自己並不喜歡的裝修買單。

此外，徐女士從朋友處瞭解到，天潤福熙大道的業主此時正在進行維權。原因是開發商爲了銷售“矮層花園洋房”，把綠地建起高牆圈成洋房私家花園。

據業主在微信公衆號上發佈的信息顯示，業主向朝陽區規劃局申請信息公開，朝陽區規劃局回覆查遍該樓盤所有規劃圖只發現外圍牆一面牆的規劃審批，小區內部並無任何圍牆報了規劃。

“買房時開發商稱綠化率達到50%，高綠化率曾是一大賣點。現“高層公寓”已經有一千多戶業主入住近3年。“矮層花園洋房”遲遲未交工，正在銷售。開發商爲了銷售，公然把一半綠地建起高牆，圈成私家花園，讓我們業主非常憤怒。”有業主表示。

而這一消息也讓想要買房的徐女士態度有些遲疑。事實上，玖錫的物業費並不算便宜。3.3元/平米，750元的地庫月租讓徐女士覺得有些忐忑。高昂的物業成本如果換不來相應的服務，那麼無疑會讓這個樓盤的吸引力打一個折扣。

專家釋疑

上漲空間有限不如二手房實際

購房者徐女士：

實際上在來看這一個項目之前，我也去看過了西二環、西四環、門頭溝甚至固安的房子，看的房子檔次比較雜，商住、大平層還有洋房都有，但是無論看哪一個房子，最看重的除了地段就是價格，實際上看重地段的原因也是在於好的地段能夠帶來更好的升值潛力。

總有人說買房子自己住不需要考慮那麼多投資方面的回報，但我們也不是有錢人，每一次買房都是爲了給自己帶來一個更好的生活。因此，就算自己住也要考慮到以後換房的時候能不能升值，能不能進一步提高自己的生活質量。

業內資深專家表示：

不考慮升值上限的問題，玖錫項目從目前的8萬售價漲到10萬，漲幅才10%，而且還要考慮二手房折舊和回報週期的問題，如果兩年後漲到10萬，意味着加上稅的話年化收益率只有3%到4%，跟買理財差不多，而理財產品是不需要揹負還款壓力的。因此建議還不如在這個小區買一套二手房更加划算。

採寫：陳禹銘

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