导读：最近，有一张截图在网络上引发热议，截图内容显示区重大办在回复网友提问时称“目前，受总规方案调整影响，腾退项目均已暂停……建议关注市住建委网站了解历史文化街区申请式退租”。那么，这一官方回复的背后究竟透露出怎样的真相呢？进入2019年，核心区直管公房申请式退租步步临近，居住在老城区直管公房内的你又该何去何从呢？这里面可能出现的问题又有哪些呢？本文，在明律师结合目前公布的官方消息为大家解析，仅供参考……

【实锤：腾退项目暂停透露出哪些讯息？】

那张截图中所提及的“腾退项目均已暂停”，指的是此前大范围开展的历史文化街区文物保护腾退项目。这类项目由文保部门启动多年，但实施效果着实不理想。相当一部分公房承租人、住户因认为补偿标准偏低而不愿签约搬迁，有的甚至依法委托律师维权。而从前述截图中官方的答复中，在明律师认为可以推论出以下3点可能性：

其一，总规方案调整意味着东西城区“一本规划”将会落实，故对于此类文保腾退项目将会产生影响。也就是说，在不久的将来，东西城区有可能发生前所未有之大变化，我们将很可能成为历史的见证者；

其二，已启动的文保腾退项目在理清核心区规划后仍将继续推动，不会弄成“半拉子”工程。而尚未启动腾退的历史文化街区则将依据市住建委2019年1月发布的《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》，通过“申请式退租”这一新模式实现居民的大量外迁腾退和街区更新，恐不会再有新的“文保腾退”项目启动了。

其三，这也就意味着，位于相关街区的直管公房承租人将面临完全不同于以往的搬迁安置情况，“拆迁”时代即将成为历史，大产权房将要拿不到了。

目前，已有在腾退项目中尚未签约搬迁的公房承租人向在明律师透露，腾退方曾明确表示“如果现在不搬，今后政策调整你们就没有大产权的安置房可拿了”。新政策的出台是否会对此前项目中的遗留问题产生影响，仍有待进一步观察。

【政策快速解读：“申请式退租”，你必须理解的3个要点】

其一，“申请式退租”针对的是核心区历史文化街区范围内的平房直管公房，这是参与这一新政策的前提条件；将这一串定语拆开一一对应，即可知道自己承租的房屋究竟是否会受到这轮退租的影响。

其二，“申请式退租”程序为：区政府（主管部门）确定腾退区域---区域内直管公房承租人自愿申请---实施主体受理申请，计算货币补偿，双方签订腾退协议---直管公房产权单位凭协议与直管公房承租人解除租赁合同，收回直管公房使用权---实施主体给付承租人货币补偿款---承租人交回使用权后，区政府可提供定向安置房供有需求的家庭购买或承租。

此方式一是突出居民自愿申请，没有强制性；二是明确了补偿标准，原则上按照退租房屋市场价值总额扣除房屋重置成新价款后进行计算。对自愿将户口迁出中心城区的，可给予适当奖励；三是与住房保障政策有效对接，自愿腾退的直管公房承租人领取货币补偿后，可申请区政府提供的共有产权房源和公租房房源；四是强调有序腾退，区政府要结合标准和保护规划实施、财政预算、外迁房源供应等情况，科学制定片区申请式退租和恢复性修建方案。

其三，“申请式退租”政策出台的目的是疏解核心区人口，故其全部都是外迁，且只提供共有产权房和公共租赁住房，没有完全产权的安置房提供。简言之，原来你的房屋是“租”的，退租完成之后置换的仍然不可能都是你的。

现阶段，“申请式退租”的实施细则尚未对外公布，区政府也尚未就此类项目公布具体实施区域或退租方案，山雨欲来，大家能做的似乎只能是耐心等待。

【律师分析：“申请式退租”中可能面临的几个问题】

无疑，“申请式退租”牵涉广大历史文化街区平房居民的重大财产权益，故在具体实施过程中不可能一帆风顺。那么这其中公房承租人、居住者可能面临哪些问题呢？

其一，公房承租人的主体资格确认可能导致纠纷。公房承租人的主体资格通常由公房承租合同体现，但合同中的当事人与目前涉案房屋的实际居住、使用人完全可能存在差异，这就很可能导致主体资格确认遇到麻烦。

在明律师代理的其他案件中，就曾出现房屋的实际居住人想当然地认为自己是公房承租人，结果在面临项目时却发现自己手握的协议不知何时被改动过，公房承租关系转眼变成了“借住”。而一旦公房承租关系遭出租方否认，实际居住人就必须依法举证证明自己的公房承租人身份，否则将无法享受“申请式退租”的相关政策，甚至可能会面临遭解除协议轰到大街上的可能。而对于原公房承租人已去世的情形，也需要其继承人、涉案房屋的实际居住人与出租方协商重新确定公房承租关系，以确保实际居住人的权益能够得到保障。

其二，“自愿申请”是政策承诺，但对公房承租人造成的选择压力不容否认。有关政策文件京建发〔2019〕18号及其《政策解读》均突出强调了本轮“申请式退租”秉持自愿原则，不搞强制。但不可否认的是，新政策尚未正式实施就已经引起了相关直管公房承租人的“选择困难”和压力：留下来，居住条件确实艰苦，4口人挤10平方米自建房的比比皆是，冬天披着棉大衣上公共厕所排队，夏天阴暗潮湿排水不畅……搬出去，将意味着自己一下子从核心区外迁到了城六区以外，单就心理落差而言都不是一般人愿意接受的，何况还没有大产权房的安置，自己所享受的政策相较于此前的棚户区改造类项目完全不可同日而语。

何况，从以往文保腾退项目的经验来看，通过民事诉讼途径起诉解除公房承租协议是出租方屡试不爽的做法。京政办发〔2018〕20号《关于加强直管公房管理的意见》事实上再次强调了加强直管公房管理的政策讯息，其中明确指出“经营管理单位、承租人任意一方不履行法律法规规定和租赁合同约定义务的，另一方可依法向人民法院提起诉讼，并依据生效法律文书申请人民法院强制执行”。联系起来解读政策，颇多耐人寻味之处。

其三，无证的自建房被强制拆除几无悬念。《通知》中指出，长期居住在自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房，自愿拆除自建房并将户口迁出中心城区的居民，可优先配租片区对接的公租房。

《政策解读》中明确提及，对院落内完成部分房屋退租的，应同步拆除房屋附属的违法建设，并合理利用退租房屋补足公共服务设施。

也就是说，大量密集分布于核心区历史文化街区平房院落内的“张大民”式自建房几无保留下来的可能。可以预见的是，“申请式退租”将与针对无证自建房的拆违同步推进，能不能对接到公租房安置则要看自建房的居住者是否符合前述条件。无疑，这将可能致使对承租公房的面积认定出现不同理解，公房承租人主张的面积数字可能在退租时得不到认可，其中可能存在的风险大家不可不防。

在明律师最后想提示大家的是，面临核心区历史文化街区平房直管公房“申请式退租”的朋友一定要摆正心态和认识。我们在这里强调3点：

第一，你所居住多年的平房是以极低的福利保障价格“租”来的，而不是买来的，产权是房管部门的而不是你自己的；

第二，确保公房承租关系的稳定是获取安置权益的关键，没有公房承租人的主体资格就没有保障可言；

第三，“申请式退租”是与此前的腾退、棚户区改造项目截然不同的新生事物，其补偿标准和安置途径均不具有可比性。简单的与其他项目进行对比，既不客观，也无助于自身诉求的实现。

至于究竟是退还是不退，申请还是不申请，在明律师相信各位心中终将有自己的答案。待相关细则出台后，我们会继续为大家做跟进解析。

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