說好了稅後返租 新領導上任就“變卦”?(圖)

　　南昌藍海購物廣場被指“失信” 管理方發《告知函》透露“虧損近2億”

　　中國江西網訊 日前，記者接到南昌藍海購物廣場(原藍天碧水購物廣場)近400戶業主反映——早在今年4月-5月，業主與廣場管理方南昌藍海商業經營有限公司(以下簡稱“藍海公司”)達成了店鋪返租由“稅前”改爲“稅後”的約定，並提高了返租比例，當時，藍海公司向業主發出一份加蓋公章的《通知》，稱返租、回購方案已審批通過，待程序走完後將通知業主來簽訂新合同。

　　“可是，期間藍海公司換了負責人，當我們因遲遲沒有新合同消息而再次去打聽時，卻被告知之前的協商是工作失誤，藍海公司仍按照老合同和比例，進行稅前返租。”業主們對此表示不理解，在未經業主同意的情況下，開發商如何能單方面推翻協商結果?

　　講 述

　　代繳不給憑證、稅費又大幅提高

　　公開資料顯示，藍海購物廣場原爲南昌藍天碧水廣場，爲南昌市政公用集團重點打造的大型商業地產項目之一。項目總投資近8億元，由市政旗下南昌藍海商業經營管理有限公司負責經營管理。

　　胡女士是南昌藍海購物廣場的一名業主。記者瞭解到，從2012年開始，她將自家一間25㎡左右的店鋪返租給南昌藍海商業經營管理公司，之後10年，公司每年對其進行稅前返點，根據合同，返點中包含租金和管理費，公司代繳租金稅費。

　　“之前，藍海公司說按5%的比例代繳所得稅，可其一直未按合同約定向我們出示納稅憑證及發票，2017年11月9日起，代繳的所得稅突然提高到了20%，而且扣稅的項目除了租金外，還加入了管理費。”對胡女士來說，意味着她每筆返租收入要減少1000多元，“一些大的商鋪，損失肯定更多”。記者瞭解到，從2006年開始，藍海購物廣場40%商鋪以4萬/㎡左右的價格陸續賣給了私人，並採取返租形式經營。

　　2017年底，近400戶藍海業主聯名要求藍海公司出面協商此事，希望公司能給出穩妥的解決方案以減輕業主損失。

　　開發商“稅前”改爲“稅後”返租

　　熊寶龍是藍海維權業主代表之一。8月22日上午，他一邊翻着一本厚厚的業主授權書集錄，一邊告訴記者，2018年1月，藍海近400戶業主複印了身份證，簽署了授權書，就希望從藍海公司得到一個明白的答覆，“返租方式變不變?不變，業主承擔不起損失，或將要求提前解除合同，收回店鋪。”

　　記者從熊寶龍處瞭解到，2018年2月5日，藍海公司曾出具了一份加蓋該企業公章的《告知函》，對稅點和解決途徑方面進行了解釋。在這份《告知函》上，記者看到，代繳稅費提高是源於江西稅務政策的收緊，“我司多次與稅務局協調溝通無果，確實沒有能力也無法再進一步解決各位業主在法定稅率規定下應履行的繳納稅款義務。”此外，該《告知函》提出三種解決途徑，一是回購，二是“稅前返租”改爲“稅後返租”，租金收益相應提高，三是業主自行繳稅，憑納稅憑證領取租金。

　　熊寶龍告訴記者，今年4月4日，在藍海公司宋總經理主持下，業主代表與藍海就返租和回購問題進行了最後協商，達成一致意見，業主同意按稅後返租，租金爲稅後購房總價(加上原合同金額18%)的7/8/9個百分點，共14年。同意回購的業主則由藍海公司按1.5倍發票價回購。

　　而在另一份同樣加蓋“南昌藍海商業經營管理有限公司”公章的《通知》上，其提出“返租、回購方案已經集團審批通過，因商鋪回購評估機構還尚在履行招標公示程序中，故2018年5月9日支付租金還是按合同現有約定執行。後期程序履行完畢後，我司將及時通知業主前來簽訂合同，並按雙方簽訂的新合同執行。”

　　“原先協商有誤，還按老合同執行”

　　“此後，我們還從開發商處拿到了新擬好的補充協議，其上果然將返租方式改成了‘稅後’。”熊寶龍告訴記者，可正當他們滿心期待地等待着開發商簽訂新合同的通知時，3個月過去了，卻遲遲不見下文。

　　記者瞭解到，這期間，藍海公司的一把手進行了變更。8月13日，當熊寶龍等人再次去詢問此事時，一個新的答覆給到了他們——原先的協商中存在工作失誤，協商結果無法實現，還是按原來的老合同執行。這個答覆讓不少業主感到無奈和憤怒。“協商也協商了，《告知函》也發了，《通知》也出了，還加蓋了單位的公章，現在公司這是單方面推翻當初的協商成果，這讓我們無法接受。”一位業主坦言，此舉有損企業的信譽。

　　回 應

　　“藍海”稱：要採訪先走流程

　　22日上午，記者同熊寶龍和另一位業主代表來到位於藍海購物廣場後的南昌藍海商業經營管理有限公司。記者提出來意後，該公司一名工作人員稱總經理劉總在辦公室談事，隨後將記者一行領到會議室，並要求記者出示證件及採訪提綱。就“稅前返租”改“稅後返租”、兩份加蓋企業公章的《通知》及《告知函》的內容等問題，記者現場整理好提綱並提交給了該工作人員。片刻後，她回覆稱，待走完市政集團宣傳流程後，才能就這些問題回覆記者。

　　不過，截至記者23日下午發稿時，仍未收到藍海公司的回覆。彼時，記者致電藍海公司一位盛姓負責人，她表示，由於領導出差，24日才能回覆記者。

　　律師說法

　　新協議未籤，難以構成法律效力

　　北京盈科(南昌)律師事務所李鑫律師認爲，如藍海與業主簽訂的租賃合同中存在“代繳稅費並提供納稅憑證”約定，那麼，業主就有權要求藍海提供納稅憑證。此外，這份加蓋藍海公司公章的《通知》理論上具有法律效力，但在實際操作中，由於該《通知》僅明確了一個框架，就返租、回購的具體內容，如業主未進行留證、取證，在正式協議未簽訂的情況下，其難以達到法律效力。他建議，由於涉及業主人數較多，業主們可向有關部門反映，在有關部門的牽頭下，進一步與藍海公司進行溝通協商。

　　觀察

　　南昌商圈“黃金碼頭”陷窘境?

　　從這份加蓋藍海公章的《告知函》中，藍海方透露，其之所以無法承擔“稅後返租”，歸根究底還是——“沒錢”。

　　其提到，經測算，如該公司替業主承擔提高的這部分稅，可能會因資不抵債而破產，而且，該《告知函》還透露：“爲改善商場經營，公司先後投入近6000萬元對商場進行了兩次提升改造，由於受到互聯網經濟衝擊，商場的經營情況雖然暫時有了一些苗頭性的好轉，但是還遠未達到預期的市場效應。截至2018年2月，商場累計虧損已達近2億元”。

　　記者瞭解到，在南昌商圈，作爲南昌市政公用集團斥資近8億元打造的大型商業地產項目，位於南昌市青山路的藍海購物廣場一直被業內稱爲“得天獨厚”，周邊多個小區，交通便捷，更難得的是，南昌市近年來進行的一系列城市改造，相對於其他大型商業項目，藍海購物廣場受到的衝擊也相對較小。

　　可爲何藍海方發《告知函》稱自己虧損了近2億?還“資不抵債”?!這是熊寶龍等業主百思不得其解的。而更讓他們關心的是，業主們的合同2022年纔到期，按照現在的虧損態勢，以後幾年該怎麼辦呢?還能不能再繼續返租下去呢?