今年的房地产市场有多冷，从万科郁亮那句万科的使命是“活下去”就可管窥一二。

中国960万平方公里土地上，每个省市都有自己的发展路径，或快或慢，但都在徐徐前进。

一二线城市以及新一线城市是发展的宠儿，也是年轻人向往的理想都市：时尚，机遇，资源，魔幻......是年轻人对于一线城市的憧憬。三四五线城市则有些不同，过去他们缓慢的发展步伐似乎有些跟不上年轻人对于未来的向往，但现在的年轻人对于三四五线城市的认知或许已经不同。

根据波浪智投的数据显示，2018年，中国的中高端产业和工作机会，仍然集中在4+7个城市：4个城市分别为北京、上海、广州、深圳，是一线城市；7个二线/新一线城市为：成都、重庆、天津、武汉、杭州、苏州、南京。

这11个城市占据了2017年全国城市GDP排行榜的前11位，占全国GDP的四分之一，高达25.22%。在这样的大环境下，有的人选择离开家乡，去一线大城市发展；也有人宁愿守着故土，留在相对发展不那么迅速，资源没那么丰富的小城市里。

因此三四线城市的房地产在冉冉升起，毋庸置疑。近几年来，贝壳找房、链家等房屋中介纷纷入驻三四线城市。拿广东省来说，一线城市广州、深圳的房产中介数量均在6000家以上，新一线城市东莞的房产中介也将近5000家，而三四线城市江门、清远的房产中介也在朝着2000家迈进，数量几乎是一线城市的1/3。

但是去年以来国家一直在提倡“房子是用来住的，不是用来炒的”因城施策的政策导向下，市场也经历了由热转冷的变化。各地为抑制市场过热持续加码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围，全国商品房销售增速放缓。

而三四线城市最为让人瞩目的就是空置问题，一人拥有超多套房的新闻屡见不鲜。住房空置是指处于闲置状态，既不出租也不出售。

现阶段中国住房空置可分为两大类：一是新增空置，房屋建成后还未销售，即统计局公布的住房待售面积，目前大概有5亿平方米，得益于楼市去库存，房地产市场整体库存并不高，去化周期为4~6个月，这部分问题不大；二是存量空置，简单来说就是已经建成出售的房子依然没有人住，这可能是因人口流动导致的空置，也可能是投资需求催生的空置。

人口向大城市聚集已成常态，会出现资源错配而形成的中小城市空置，但这是城镇化进程中的必然趋势，随着城镇化的推进，会逐步被消化。所以，问题的核心其实是在后一部分，也就是因投资或者投机而产生的空置。简单来说，就是有一些人买了房空着，坐等涨价。

所以一直以来中国的房地产都是全世界最具争议的问题之一。房价一波又一波的上涨，很多人为买不起房而苦恼，但与此同时，数据显示中国的户均住房已经超过1套。理论上讲，每家都应该有一套房子，足够用了。但为什么还有那么多人买不起房、买不到房？

问题就出在房子分布的结构上。尽管总体上看房子是够用的，但由于结构上分布不均，有的家庭一套都没有，而有的家庭有很多套房，大量空置，这是扰乱中国房地产市场的一个核心痛点。因此房屋空置上去是个人问题，但当其成为普遍现象的时候，就不仅是房东损失租金收益那么简单了，这可能会给整个经济转型、社会发展及改革的推进造成巨大的扭曲。

总的来说，中国的房地产空置率明显偏高，这既有房地产周期等客观的经济原因，也有房地产税等主观的政策原因。但不管什么原因，这个问题都已经给社会公平和经济发展带来了巨大的扭曲。在中央定调房住不炒的大背景下，未来想解决这个问题并不难，难的是先承认问题、正视问题。

随着房地产市场调控和金融政策紧缩，房企放缓投资节奏，拿地谨慎，全国商品房销售面积增速明显回落，去杠杆化进一步推进，财务风险有效降低。

但行业集中度继续上升导致大型房企竞争更加激烈，可能会面临诸多挑战，房企未来的路还很长。