今年的房地產市場有多冷，從萬科鬱亮那句萬科的使命是“活下去”就可管窺一二。

中國960萬平方公里土地上，每個省市都有自己的發展路徑，或快或慢，但都在徐徐前進。

一二線城市以及新一線城市是發展的寵兒，也是年輕人嚮往的理想都市：時尚，機遇，資源，魔幻......是年輕人對於一線城市的憧憬。三四五線城市則有些不同，過去他們緩慢的發展步伐似乎有些跟不上年輕人對於未來的嚮往，但現在的年輕人對於三四五線城市的認知或許已經不同。

根據波浪智投的數據顯示，2018年，中國的中高端產業和工作機會，仍然集中在4+7個城市：4個城市分別爲北京、上海、廣州、深圳，是一線城市；7個二線/新一線城市爲：成都、重慶、天津、武漢、杭州、蘇州、南京。

這11個城市佔據了2017年全國城市GDP排行榜的前11位，佔全國GDP的四分之一，高達25.22%。在這樣的大環境下，有的人選擇離開家鄉，去一線大城市發展；也有人寧願守着故土，留在相對發展不那麼迅速，資源沒那麼豐富的小城市裏。

因此三四線城市的房地產在冉冉升起，毋庸置疑。近幾年來，貝殼找房、鏈家等房屋中介紛紛入駐三四線城市。拿廣東省來說，一線城市廣州、深圳的房產中介數量均在6000家以上，新一線城市東莞的房產中介也將近5000家，而三四線城市江門、清遠的房產中介也在朝着2000家邁進，數量幾乎是一線城市的1/3。

但是去年以來國家一直在提倡“房子是用來住的，不是用來炒的”因城施策的政策導向下，市場也經歷了由熱轉冷的變化。各地爲抑制市場過熱持續加碼調控，部分三四線城市也被納入調控範圍，全國商品房銷售增速放緩。

而三四線城市最爲讓人矚目的就是空置問題，一人擁有超多套房的新聞屢見不鮮。住房空置是指處於閒置狀態，既不出租也不出售。

現階段中國住房空置可分爲兩大類：一是新增空置，房屋建成後還未銷售，即統計局公佈的住房待售面積，目前大概有5億平方米，得益於樓市去庫存，房地產市場整體庫存並不高，去化週期爲4~6個月，這部分問題不大；二是存量空置，簡單來說就是已經建成出售的房子依然沒有人住，這可能是因人口流動導致的空置，也可能是投資需求催生的空置。

人口向大城市聚集已成常態，會出現資源錯配而形成的中小城市空置，但這是城鎮化進程中的必然趨勢，隨着城鎮化的推進，會逐步被消化。所以，問題的核心其實是在後一部分，也就是因投資或者投機而產生的空置。簡單來說，就是有一些人買了房空着，坐等漲價。

所以一直以來中國的房地產都是全世界最具爭議的問題之一。房價一波又一波的上漲，很多人爲買不起房而苦惱，但與此同時，數據顯示中國的戶均住房已經超過1套。理論上講，每家都應該有一套房子，足夠用了。但爲什麼還有那麼多人買不起房、買不到房？

問題就出在房子分佈的結構上。儘管總體上看房子是夠用的，但由於結構上分佈不均，有的家庭一套都沒有，而有的家庭有很多套房，大量空置，這是擾亂中國房地產市場的一個核心痛點。因此房屋空置上去是個人問題，但當其成爲普遍現象的時候，就不僅是房東損失租金收益那麼簡單了，這可能會給整個經濟轉型、社會發展及改革的推進造成巨大的扭曲。

總的來說，中國的房地產空置率明顯偏高，這既有房地產週期等客觀的經濟原因，也有房地產稅等主觀的政策原因。但不管什麼原因，這個問題都已經給社會公平和經濟發展帶來了巨大的扭曲。在中央定調房住不炒的大背景下，未來想解決這個問題並不難，難的是先承認問題、正視問題。

隨着房地產市場調控和金融政策緊縮，房企放緩投資節奏，拿地謹慎，全國商品房銷售面積增速明顯回落，去槓桿化進一步推進，財務風險有效降低。

但行業集中度繼續上升導致大型房企競爭更加激烈，可能會面臨諸多挑戰，房企未來的路還很長。