南京樓市殘酷真相，房價成本還是高了，說得直白點，就是——對不起，房價還是漲了：

1、風向標！全南京看江北核心區！江北核心區房價，馬上有變！

2、南京一批樓盤價格有變！在南京買房，需要多準備點首付了！

2、全南京開啓“地道戰”，雖然總體均價得到了一定的控制，但普通樓層單價上揚，實際上，購房成本還是提高了。

1江北核心區價格有變！南京買房更難了！

目前南京最熱門的三大板塊，河西南，沒房子賣，南部新城，沒房子賣，第三個即是江北核心區，所以大家都盯得比較緊。而江北核心區房價，也有了微妙的變化。

江北核心區，房價變天，以及馬上又要變天，喫驚三重奏。

核心區網紅盤江與城（江與城_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網），據開發商釋放消息，2-18層單價可能在3.3-3.5萬/㎡，一樓含地下室，單價較低。江與城已於上週六開放樣板間，週末後樣板間隨時關閉整修。

江與城即將首開14、17、18、24號樓，共計432套房，戶型面積89㎡、98㎡、118㎡、128㎡、142㎡。

據瞭解，雖然項目整體限價價3.3萬/㎡，但小戶型單價比均價要高一些，入手價格超過300萬。也就是說，300萬預算，在覈心區買房，將越來越難。

江與城戶型圖如下：

金地風華國際 （金地風華國際_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）預計本月底加推1、2、3、5號樓，共計400多套，戶型面積97、125、143㎡，精裝交付。項目前期均價30500元/平，爲江北核心區房價走出了新的一步。據瞭解，此次在精裝上將有一定升級。

金地風華國際戶型圖：

綠地海悅預計將於6月底加推，價格可能會有微調。上次加推還是在去年9月底，均價29799元/㎡，最小戶型95㎡。時隔9個月再次加推，價格預計將有一定變化。

綠地海悅（綠地海悅_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）住宅目前還剩C2地塊共5棟，約400多套。據透露，這5棟樓不會全部推出，6月底推300多套，戶型面積118-155㎡，至於價格，相比上次預計將有小幅度上調，此外，最小面積也從前期的95㎡提到118㎡，單價、面積均有提升，總價門檻必然提高。

此外，中海左岸瀾庭也有望在上半年迎來首開，據說今年推出的貨量將達1000套，可以說是名副其實的抽水機了！至於價格，參考江北核心區其他樓盤，意味着價格也可能有變，當然，具體以銷許價格爲準。

中海左岸瀾庭距離地鐵10號線臨江站約1.2公里，靠近規劃中的地鐵11號線森林大道站，交通便利。項目共規劃30棟19-33層住宅，精裝交付，戶型建築面積95-135㎡，預計今年下半年上市。

2一批樓盤價格有變！南京買房不易

除了江北核心區，南京多個板塊房價有變。體現在房價上，即是價格相對於之前的樓盤，有了較爲明顯的變化。

龍潭板塊，房價有變。

剛剛，龍潭純新盤中駿東原璟閱新領2、3、5、6、7、8號樓銷許，整體銷許均價約17750元/平，戶型面積爲95、105、125㎡。這個價格相對於板塊的創源龍樾也有了一定的提升，不過產品類型也有一定區別。

項目前身爲中駿龍潭G22地塊，去年6月22日，龍潭新城G22地塊經過2輪競價，被瑞奇國際(中駿置業）以13.9億元總價拿下，樓面價6369元/㎡。

老山板塊，房價有變。

5月上旬，金隅紫京疊院推出洋房37#、39#、41#、44#樓，共232套，銷許均價30200元/㎡，稍稍過了江北3萬/平的限價紅線。

據開發商官宣資料，洋房最高總價766萬成交，成交單價35760元，刷新區域洋房新房單價紀錄！700多萬的洋房，南京買房人的有錢程度，超越我們的想象！

仙林湖，房價有變。

4月底，仙林湖融信世紀東方首開，推出17、18、21三棟共224套房源，銷許均價21806-34906元/平，整體銷許均價31600元/平，戶型面積爲88㎡、98㎡、116㎡、124㎡和143㎡，仙林湖房價，也有了新的定義。不過最終房子還是被賣空。

河西南岸，房價有變。

河西南岸和峯南岸在4月底首次推出2、3、5號樓，均價30200元/平，和板塊3萬/平的限價相比，向前走了一步。

……

還有很多板塊，不是房價沒變，而是樓盤沒上市。

3全南京“地道戰”，房價成本又高了！

在南京，一臺挖掘機，一場地道戰，微妙的解決了開發商想實現更大化利潤與限價之間的矛盾，也解決了開發商不想增加容積率但可以實現更高溢價之間的矛盾。

要知道，開發商最大的成本並不是建安成本、人員成本，而是土地成本。

拿地的時候容積率已經限定死了，而地下面積並不計入容積率，這讓開發商更大程度得發揮了“地道戰”的本領，紛紛在地下造起了一座城。

也就形成了南京樓市比較獨特的一樓+負一樓+院子的戶型，以往常常是疊墅才使用這種模式，而這一兩年在南京大行其道，很多高層樓盤都在這麼做，有一個高大上的名詞，叫做——底躍。

我們盤算了一下，接下來市場上，各種含地下室的樓盤比例，可能會達到7成，或以上。

一般來說，在開盤時，頂樓和1樓是乏人問津的，現在買房人對於1樓+負一樓+院子的戶型有些改觀，因爲總價低，可以做高溢價。

當然，地下室不是你想挖就能挖，還是要獲得審批纔可以的……

南京開發商努力向下建房子，實際上也直接提高了買房人的成本。比如江北某樓盤，總體均價被限在3萬/平以內，但實際上普通樓層單價也要達到3.1-3.2萬/平，買房人明顯感覺接盤乏力。

我冥思苦想，悟出一個道理，藍翔或將成爲南京放開落戶最大受益者……

真相是，南京有些樓盤的價格正在偷偷上漲，你的買房成本又要提高了！這真相過於扎心！