什麼是大產權房和小產權房？

由國家頒發產權證的叫做大產權房，包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，都屬於大產權房。

“小產權房”並不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。

鄉鎮政府發的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

大產權房和小產權房的區別

1. 大產權房有五證，受法律保護，有完整產權。小產權，沒有五證，不受法律保護，只有部分產權。通俗了說：就是大產權有房產證，小產權沒有房產證。

2. 拆遷時，大產權業主能拿商品房拆遷補償，小產權業主沒有。

3. 大產權房建造質量須符合程序，入住後有物業；小產權房屋質量沒人監督，存在安全隱患，而且除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題。

4. 小產權房由於沒有正規的產權證，不能作爲抵押或上市專賣。而且小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小產權房不能貸款，只能一次性付全款。

小產權房的類型

1. 通常意義上的小產權房：佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。

2. 限制銷售的小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。

3. 軍產房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”

4. 部分二手房：一些二手房還沒辦理徵地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視爲無效。

小產權房的特點

一、價格優勢明顯

小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位於城市郊區或遠郊區，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，於是土地建設成本極低。

二、產權不完整

國家不承認並不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。並且，依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬於無效合同，並不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。

三、不合法性

小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行爲是違法的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明文件並不具有法律效力。

四、法律風險大

小產權房在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。

小產權房可以購買嗎？

小產權的房屋一般都無法取得建委下發的房產證，這類房產只能由這個鄉的村民購買居住，不被國家承認。購買時只能簽署協議約定，不能去建委辦理產權轉移手續，購買的話風險很大，一般人不會去冒險，而且基本不受法律的保護，建議不要購買。而且小產權的房屋因爲沒有房產證，所以不能去銀行辦理貸款。