买错户型毁一生：买房就要懂的7个原则、让您省钱不被坑
我其实写过一些简单的户型分析，也写过一些局部的空间处理技巧。
不过关于户型的分析，还没有完整写过。
今天恰巧有人问到，好好写一写，作为开篇！
争取能把大家都教会，以后可以人人自评户型
啥样户型好？这其实是个理财问题！
目前，中国的房子基本都是按面积来算钱的，尤其是新房。
假定同一个小区同一个楼的两个房子都是120平，房价都是1万元/平（别吐槽这个房价设定，只是为了计算方便而已），唯一区别是户型不同……
那么，两个房子的「价值一样」吗？
炒房时代，光是一个号可能就值几万。
但现在「房住不炒」，我们不考虑暴涨，也不吓唬大家会崩盘，就算房价大势一直平稳。
OK，再问一遍：
户型不同但面积一样的两个房子，「价值」真的一样吗？
您应该已经意识到了：
户型对房子的价值影响很大！
不过，目前90%以上的人买房，依然是不看户型「瞎买」。
甚至一小部分，不但不看户型，还宣扬「户型无用论」，认为「绝对的面积才是王道」！
绝对的面积就是王道？
讲几个自己正在亲身经历的案例！
案例1：环京某县下跃式复式合同面积170，加上赠送的35平花园，一共200多平。
虽然面积不小，但因为下跃设计不合理，采光不好，所以正常居住不太实用。
不过呢，对于某些特殊行业需要……别想歪，我指的是影音！
这种无光、幽闭、不会打扰别人的环境，就很合适。
当然，也可以做仓库……
▲理论上是这样，但窗户没有，全黑……
是的，看图很美好……
但现实往往是硬币的另一面……
（后面会讲到开发商的套路，更直观）
案例2：老家拆迁130平回迁房房子面积我粗略量了一下，建筑面积130差不多，三居室。
但是，除了客餐厅很大，其余空间都很小，而且问题很多。
三个卧室，最大的11平米，最小的才6平米。厨房4平米，公共卫生间3平米，主卧卫生间3平米。
看上面这些功能区，基本都是100平左右三居室的配置……
客餐厅超大，开间6米（宽），进深10米多（长），60多平米的长方形大空间！而且还南北不通透，最靠北面采光都有问题……
客厅大点我能理解，但这个比例我有点崩溃……
据说类似这种方方正正的超大客厅的户型还挺流行……
是不是比较适合有孩子的人家在家散养？
对这种户型，您有啥看法？
案例3：还是老家回迁，200多平200多平，还是平层，是不是听起来特别好？
但实际上，这个户型更加奇葩：
在一个标准3居的基础上，朝阳一面扩了5米进深，朝西也增加了4米，还做了个独立入户电梯。
面积那是真大啊，而且很通透……
但是，5米进深一加，中间房间的采光就没了！
据说这是开发商给自己亲朋好友预留的「豪华户型」。
反正在我来看，无论是保温、取暖、采光、安防，全是问题！
住人估计是不太合适了，改个办公室吧……
上图，像是栅栏一般的区域，都是开发商为了打造这个豪宅而「加盖」的违建。
号称是是给自己人专享的豪宅，但我咋觉得是坑我呢……
谁说面积大就好？
空间划分不合理，面积再大都是垃圾！
事实上，目前在很多三四线地区，房子还是「只按面积」来卖的。
为什么强调「只」呢？因为五证不全，所谓户型图和模型，都是假的！
在五证必须齐全的地方，售楼时的户型图勉强可看。
但最终，您收到的房子依然会和户型图差异很大！
比如，号称有赠送露台，结果没了……
比如，图上看起来厨卫都不小，结果都只有一丢丢……
比如，只能看到自己房子，不知道卧室旁边挨着电梯井……
就算没有那些硬伤，也会有些小坑， 比如这个图。
这个图一看就是开发商做的，浓浓的「开发风」设计。
大家看习惯了，其实也不会觉得有啥。
不都这样嘛？
……
好吧，今天扒皮其中的3个问题！
大家以后可以做个预防！
问题1：虚标尺寸，夸大户型面积！原图比较小，所以我重新用酷家乐复刻了一遍。
顺带吐槽一下酷家乐：
旧版设计边缘清楚、操作简便、配色美丽，为啥非要推荐改新版？
是不是免费的要玩不下去了，准备走新版收费路线？
▲上图，我按照开发商给的尺寸复刻
注意，我复刻之后，酷家乐会给出面积。
当然，各个边长尺寸也有！
如果手里只有开发商这一张图，就算我知道开发商通常会这么操作，也缺少实锤。
提供了一个实际测量的CAD图纸，也有面积。
面积的字比较大，一目了然，对比下：
【主卧】：开发商标注17.43平，实测14.8平
【主卧卫生间】：开发商标注5.26平，实测4.3平
【客餐厅+阳台】：开发商48.88平，实测41.1平
【次卧1】：开发商标注10.95平，实测9.3平
【次卧2】：开发商标注9.92平，实测7.5平
这差距，如果您按照开发商给的尺寸和户型图提前备货，估计得退一大半！
问题2：缩小家具尺寸，反衬房间大！开发商虚标面积，这也算是惯常套路了，相信也没几个人拿开发商户型宣传图的尺寸当真。
而且，大部分人的数学不好，而大部分女性空间感也不好，其实开发商也知道「虚标数据」其实也没啥用……
那到底啥套路有用呢？
用家具来反衬房间大小啊！
虽然您可能到现在也不知道一张床连床头一共多长，但这不妨碍您一看图就能估算房间的「大小」。
所以，开发商给您户型图（包括现场模型）里的家具，都是「缩小版」的！
上面这个图里，普通床和电视柜想这明摆是没戏的。
双人床，床头加上床垫，通常最小也要2.1米。
{!-- PGC_COLUMN --}电视柜就算进深是40厘米的窄柜。
加一起已经2.5米了！
房间实测开间宽度才2.6米，摆了床和电视柜，过道只有10厘米！
有图有套路，图上没真相啊！！
这个问题就比较隐蔽了，不直接用图来PK，恐怕大部分人都没法发现。
但我把图画了！
对比一下，问题马上出来了！
开发商给的图，竟然短一截！
长宽比例调整了一下，不是变大，而是让房子「更小」了！
很多美女修图都会故意拉长大腿，怎么开发商非要反其道行之呢？
这里涉及到两个户型的小秘密：
一个是「方正」，一个是「采光」！
开发商出手，都是有的放矢，肯定不是失误。
压缩进深，不但能让房间看起来更方正，而且还能压缩进深！
这个问题，后面我们讲到「方正」和「采光」时，还会再次分析~
最后还要再强调下：
我举例的都是以这张图为例，最直观容易理解的问题。
实际上，存在于开发商「宣传图」里的问题，还不止这些哦！
总而言之一句话：
你最容易看懂的那张图，一定是坑你用的！！
光说好，肯定是不够的。
知其然，更要知其所以然。
好户型，到底好在哪？
这里送给大家7个参考关键词，
请记好：
1）通风
2）采光
3）方正
4）尺寸
5）分区
6）动线
7）功能
讲解方便起见，重新复刻了一版户型图。
虽然数据还是和CAD图有误差，但已经比较接近了。
围绕上面列的7个关键词，我们可以来评价一下这个 家的户型。
1）通风：南北通透，8分！
楼房南北通透，意味着空气对流速度会加快，全屋空气更换速度会提升。
从阳台到厨房，以及东侧两个卧室都可以形成通透，非常理想。
厨房和卫生间都有窗户，方便快速换气，也是上上之选。
虽然西侧卧室空气对流会略差，但毕竟挨着阳台，所以还不错~
2）采光：明厨明卫，7分！
为啥一说采光都说厨房和卫生间呢？
因为，客厅和卧室是不允许无窗无光的！
户型图来看，卫生间窗户略小，这是个小问题。
此外，西侧卧室虽然有窗，但外面是阳台，会对采光有影响。
3）方正：相对规整，9分！
方正的意思不是必须四四方方，而是相交墙面尽量直角，避免异形。
以本户为例，如果完全是正方形或长方形，那可能就会造成一个「无窗卫生间」（暗卫）。
以现在户型设计能力来说，这个户型就已经很不错了！
虽然现在定制家具很流行，自己打家具的也不少，但基础尺寸足够还是必须的。
详细说比较复杂，单开几千字也讲不完，简单说下。
厨房尺寸足够大，设计不会受制约，比较好。
客厅和卧室虽然不是特别大，但恰好够用没有浪费。
两个卫生间虽然都不是很大，但形状不错，将将够用没问题。
5）分区：私密性好，8分！
如果，西侧房间作为卧室，动静和公私分区有点小问题。
但假如西侧房间改为活动室，那么分区就完美了！
不过，现在很多人家也很少来客，所以上面问题也不是重点。
卧室各不相连，私密性好，这点确定无疑，非常不错！
重点提示下：
干湿分离的空间，大家可以仔细看下！
之前很多同学担心一开门就对着卫生间的镜子，那么这种干湿分离可以参考下~
6）动线：几乎完美，9分！
我其实想给10分的，但留点进步空间吧！
关于动线的讲解，也能单独成篇，这里不展开，简单说下。
家务、休息、盥洗、娱乐几条线路都是分开的，非常合理！
7）功能：完美包容，9分！
房子的最基本功能，是挡风遮雨，实现居住功能。
但在此之上，烹饪、盥洗、娱乐、收纳等大小功能还有很多很多。
有些户型相对尴尬，经常会让业主做二选一，要了干湿分离就要牺牲餐厅空间，要了开放厨房就得牺牲收纳，要了房间私密就得牺牲空间面积……
但本户还好，空间足够，规划合理，不做任何改造已经可用，小改还能提升。
时间有限，今天只能先讲这么多了……
7个关键词，计划每个都展开再好好讲一下。
争取让大家可以自己判断户型好坏！
