前两天，和一位在杭州从事房地产的朋友聊到学区房。

他感慨道，“三年前杭州排名第一的小学，单价2.6万，现在单价7.5万”

三年综合年化近100%，学区房何止比学历值钱，就这三年来看升值空间都比学历大。

今年二三月以来，南京、大连，还有很多三四线城市的学区房价格几乎全面看涨。

今日不唠二三四线城市的学区房投资价值，小黄人我便称理财达人也枉然。

一.

首先，我们来认清学区房这个概念。

讲道理，学区房不完全属于房产投资。学区房是房地产市场的衍生品，教育资源垄断导致阶层固化的结果。

用户购买（投资）学区房，不是看中其地产升值，更多是注重其背后的教育资源。学区房疯狂升值的背后反映的是市场对优质教育资源的争夺。

简单说，不是买房顺便学区，而是为了学区顺便买房。拥有重点学校的招生条件是购房的重点，也就是说投资的重点在于教育资源。

购买学区房有这样一个业内共识——“学区房要买小”。原因就在此。

管它什么150万的过道房（过道房17年已经被禁入学资格）、三四百万的小黑屋，只要能入学都是好学区房。

表面上看，二三四线学区房价格几万一平，实际上是房价+上百万的择校费。

暴涨的部分，往往也是房价涨幅较少，择校费涨幅多。

二．

那么重点学校的择校费，是否有这么大的投资价值呢？分下面三点来看。

1.真实价值。

中国是一个人情社会，有些事情跟关键人物用账户交流就能解决。择校费嘛，学校相关负责人的抽屉里肯定也能收。

这样的择校费，也能解决进入重点学校的问题。问题是，这是一次性消费，虽然能便宜很多，但不存在回本的可能，更别提升值了。

但这个人情价，确实是择校费的真实价值。而学区房的价值只是择校费的泡沫价值，一旦毕业就脱手给下家。

换言之，学区房并非价值投资，更像是击鼓传花的投机，流动的名校黄牛票。

2.概念价值

经过三四代人的教训，这个时代中国人大多是相信知识就是金钱，知识与圈子是跨越阶级的重要砝码。

于是，出现这样一种共识——“读了名牌幼儿园，才能读名牌小学，才能读重点中学，才能读重点高中，才能读重点大学。才能以优异的成绩毕业，进外企当白领，做机关做公务员，光宗耀祖”。

这样的共识，隐含学区房是一张昂贵的阶级门票。网络上频频出现中产鄙视链，就是想让下一代的圈子更加高质量。但有钱人的圈子，想用钱来进入，多少还是比较勉强。

学区房的核心消费群体是处于中产下层的父母。他们的焦虑，使他们迫切希望下一代不输在起跑线与起跑圈子。

因此，学区房概念价值大涨。大家都不打算穷在教育上，使学区房供不应求。

但是那个共识，语感很押韵，逻辑却不绝对。名牌小学与重点高中没有必然联系，更别提名牌小学直接挂钩重点大学。

也就是说，这样概念有可能随着教育观念的改变而破碎，贬值为零。

3.错位价值

中国没有物业税，公立学校也不是当地居民的物业税供养的，而是全民税收供养的。

也就是说，学区房让房主（或开发商）大赚，学校根本没有利益牵扯。

那么，学校怎么会保证为该小区专门服务呢？专门为房产商牟利？

事实是，许多地方的入学政策是不断变化，学区规划也是隔几年调整。今年是学区房明年就未必是。学区房存在着不确定性。

一些学区房拥有的错位价值，很多是中介公司和炒家坐庄，把均价炒到高价，等人接盘。

政策一旦改变，我只能说阿弥陀佛。

三．

综合以上，长期来说，我是不好看投资学区房。

尤其是前些年出生率屡创新低，这一代人长大上学时，在数量上有可能接不上盘子的数量。温馨提示：20、21年最后观望为主，不要草率购买学区房。

此外，学区房等于上重点大学的概念，存在被现实打脸的可能。那时，有可能断崖式下跌。

比起投资学区房，不如投资其他房产，只要适合涨幅也可期。另外，别处后来建学校了呢，不就白捡“择校费”了吗！

短期来说，教育焦虑与躁动的市场需求，学区房继续上涨的可能性还是比较大。如果眼下孩子马上用到，可以扛着银子冲进去试试看。

但是，请一定要记住。小学是要读六年的，以上所有的风险都是有可能发生的。