前兩天，和一位在杭州從事房地產的朋友聊到學區房。

他感慨道，“三年前杭州排名第一的小學，單價2.6萬，現在單價7.5萬”

三年綜合年化近100%，學區房何止比學歷值錢，就這三年來看升值空間都比學歷大。

今年二三月以來，南京、大連，還有很多三四線城市的學區房價格幾乎全面看漲。

今日不嘮二三四線城市的學區房投資價值，小黃人我便稱理財達人也枉然。

一.

首先，我們來認清學區房這個概念。

講道理，學區房不完全屬於房產投資。學區房是房地產市場的衍生品，教育資源壟斷導致階層固化的結果。

用戶購買（投資）學區房，不是看中其地產升值，更多是注重其背後的教育資源。學區房瘋狂升值的背後反映的是市場對優質教育資源的爭奪。

簡單說，不是買房順便學區，而是爲了學區順便買房。擁有重點學校的招生條件是購房的重點，也就是說投資的重點在於教育資源。

購買學區房有這樣一個業內共識——“學區房要買小”。原因就在此。

管它什麼150萬的過道房（過道房17年已經被禁入學資格）、三四百萬的小黑屋，只要能入學都是好學區房。

表面上看，二三四線學區房價格幾萬一平，實際上是房價+上百萬的擇校費。

暴漲的部分，往往也是房價漲幅較少，擇校費漲幅多。

二．

那麼重點學校的擇校費，是否有這麼大的投資價值呢？分下面三點來看。

1.真實價值。

中國是一個人情社會，有些事情跟關鍵人物用賬戶交流就能解決。擇校費嘛，學校相關負責人的抽屜裏肯定也能收。

這樣的擇校費，也能解決進入重點學校的問題。問題是，這是一次性消費，雖然能便宜很多，但不存在回本的可能，更別提升值了。

但這個人情價，確實是擇校費的真實價值。而學區房的價值只是擇校費的泡沫價值，一旦畢業就脫手給下家。

換言之，學區房並非價值投資，更像是擊鼓傳花的投機，流動的名校黃牛票。

2.概念價值

經過三四代人的教訓，這個時代中國人大多是相信知識就是金錢，知識與圈子是跨越階級的重要砝碼。

於是，出現這樣一種共識——“讀了名牌幼兒園，才能讀名牌小學，才能讀重點中學，才能讀重點高中，才能讀重點大學。才能以優異的成績畢業，進外企當白領，做機關做公務員，光宗耀祖”。

這樣的共識，隱含學區房是一張昂貴的階級門票。網絡上頻頻出現中產鄙視鏈，就是想讓下一代的圈子更加高質量。但有錢人的圈子，想用錢來進入，多少還是比較勉強。

學區房的核心消費羣體是處於中產下層的父母。他們的焦慮，使他們迫切希望下一代不輸在起跑線與起跑圈子。

因此，學區房概念價值大漲。大家都不打算窮在教育上，使學區房供不應求。

但是那個共識，語感很押韻，邏輯卻不絕對。名牌小學與重點高中沒有必然聯繫，更別提名牌小學直接掛鉤重點大學。

也就是說，這樣概念有可能隨着教育觀念的改變而破碎，貶值爲零。

3.錯位價值

中國沒有物業稅，公立學校也不是當地居民的物業稅供養的，而是全民稅收供養的。

也就是說，學區房讓房主（或開發商）大賺，學校根本沒有利益牽扯。

那麼，學校怎麼會保證爲該小區專門服務呢？專門爲房產商牟利？

事實是，許多地方的入學政策是不斷變化，學區規劃也是隔幾年調整。今年是學區房明年就未必是。學區房存在着不確定性。

一些學區房擁有的錯位價值，很多是中介公司和炒家坐莊，把均價炒到高價，等人接盤。

政策一旦改變，我只能說阿彌陀佛。

三．

綜合以上，長期來說，我是不好看投資學區房。

尤其是前些年出生率屢創新低，這一代人長大上學時，在數量上有可能接不上盤子的數量。溫馨提示：20、21年最後觀望爲主，不要草率購買學區房。

此外，學區房等於上重點大學的概念，存在被現實打臉的可能。那時，有可能斷崖式下跌。

比起投資學區房，不如投資其他房產，只要適合漲幅也可期。另外，別處後來建學校了呢，不就白撿“擇校費”了嗎！

短期來說，教育焦慮與躁動的市場需求，學區房繼續上漲的可能性還是比較大。如果眼下孩子馬上用到，可以扛着銀子衝進去試試看。

但是，請一定要記住。小學是要讀六年的，以上所有的風險都是有可能發生的。