超過萬億的巨大市場前景，九部委聯合印發住房租賃新政,提出將採取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，長租公寓尤其讓衆多資本機構覬覦，正在用驚人的擴張速度勾勒出一幅藍圖盛景。對於被稱爲“下一個風口”的公寓行業，各方有不同的解讀，有的認爲是互聯網模式催生了房地產行業的變革，也有人認爲這是個傳統生意的升級變革，很難用互聯網來改造和創新。無論如何，租賃公寓正在成爲整個房地產行業、金融創投領域，乃至成爲國家扶持的重點已經成爲毋庸置疑的事實。

分析一個事物或者模式，首先得從其起源和形成來說起。長租公寓快速崛起一方面是內部需求驅動，北上廣深和部分二線城市在人口增長上依然具備較大的空間，暫時沒有購房能力的人羣，被迫向租房市場導入，使得這些城市的租房市場保持着旺盛的需求。租房市場，在交易環節、房屋品質、租後服務市場等方有較大的改善空間，無論房東端還是租客端都面臨很多痛點，尤其90後租客開始步入社會成爲重要的租房羣體，他們不僅對租住體驗有着更高的要求，對互聯網、社交等新要素的追求也更爲強烈。另一方面是外部環境助推，國家政策陸續發佈，以品牌公寓爲主的租賃公寓受到極大的推崇和扶持。房地產行業本身則面臨着高庫存、物業價值低效利用的問題，也面臨存量物業的盤活和利用效率提升的問題。長租公寓不僅擁有內生髮展的動力，亦有外力助推，近兩年獲得了快速的發展。

目前國內租房人口占比超過20%，而且大部分年輕人已接受了長租公寓這種新的居住方式，這是一個需求空間廣闊的市場，同時也是高度競爭的狀態，玩家衆多，除了創業類型、酒店孵化公寓、還有衆多房企進入長租公寓市場，甚至現在有的銀行、非房地產類國企也都陸續進入。如果談公寓的現狀和公寓的各個環節可能需要很長的時間和篇幅，比如長短租、分散式和集中式、公寓的選址和拓展、規劃論證、市場調研、風格和設計、施工裝修、銷售體系、運營體系、呼叫中心、安防體系、管家、人房比、坪效、IT系統、在線平臺、市場宣傳、社區活動、UI/VI、店面規範、人員培訓、智能設備、租金貸、REITS/ABS、增值稅、現金流、標準化、託管模式、加盟模式、包租、APP、維修保潔、合同管理、增值服務、定價策略、公區管理等等，類似這方面的各種討論已經很多。

我們主要集中來談一下，公寓領域的行業發展和創新。

一、互聯網巨頭可能大舉進軍房地產租賃行業

目前阿里巴巴、京東商城都已經在發力住宅租賃市場，京東將成爲北京住房租賃市場的支持平臺，阿里巴巴也與杭州市住保房管局簽約了搭建平臺協議。因爲阿里巴巴加入了租賃大業的隊伍中，只要芝麻信用分達到650分以上，在支付寶平臺上租房，就可以免除租房押金，並且按月支付房租。接下來預計會有超過100萬間公寓，被納入到阿里巴巴的租房平臺。當然，這其中個人房東是非常少的。可以預期的是，不管對於京東還是阿里，長租公寓都是優先選擇的優質房源供應商。

互聯網公司的介入，往往是一個行業巨大變革的開端，從嘀嘀打車、百度外賣、貓眼電影票就能佐證這個觀點。筆者認爲，互聯網巨頭的介入，租賃服務平臺的搭建也只是小試牛刀，而真正值得期待的是，互聯網巨頭將來會涉足整個租賃生態鏈，將來互聯網巨頭可能會通過互聯網和IT、流量的優勢直接投入長租公寓各個環節。

舉個例子，阿里巴巴可以依託巨大的用戶數量，在北京或杭州熱門商圈，比如中關村、望京附近，對於有租房需求的用戶進行衆籌，通過衆籌的資金拿下物業，然後通過用戶的投票和自己的喜好、用戶特點提供個性化的空間、設計、色彩和服務，然後在用戶租住環節，不管是信用評級、租金貸、無人便利店、WIFI無線網絡、社區活動、甚至是日常消費等等，都可以成爲線下的京東或阿里的體驗中心，或者用戶社區。

如果這一天能夠到來，這勢必會對現今社會各個方面進行很大的改變。試想一下，你住的阿里的房子，訂着阿里的外賣，看着優酷的視頻，安裝阿里的硬件，享受阿里的智慧家居，出行用阿里的智慧出行，這將是多麼美妙的一件事情。

二、Saas系統、智能硬件等共同構建智慧公寓

長租公寓行業的Saas系統是爲職業房東和品牌公寓服務的，目的就是爲了提升管理效率、降低人力以及物力成本。優秀的SAAS系統也算區分公寓運營商實力和水平的主要標誌，二房東或者傳統公寓運營往往是依靠EXCEL或者簡單數據軟件，而品牌公寓、尤其是需要管理大量房源和住戶的大型連鎖公寓，SAAS系統尤爲重要。它的優勢就在於基於雲服務無需專人維護，且有大數據技術支撐。

可以這麼來說，任何一個行業的信息化水平高低往往就直接決定了這個行業能走多遠，能發展到什麼程度。在當下IT系統已經成爲基礎設施的今天，公寓發展壯大的核心因素必須包含先進的IT系統，物聯網、智能硬件也是同樣的道理。

目前的硬件主要是智能門鎖、智能電錶。而硬件方面，依然存有些棘手的問題。比如軟硬件的不兼容，每個硬件都要單獨的app去配套使用，無形中增加了操作的複雜性；硬件反應延遲、過度依賴網絡……

三、ABS、REITS等金融創新應用逐漸常態化

房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化爲資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

ABS融資模式是以項目所屬的資產爲支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產爲基礎，以項目資產可以帶來的預期收益爲保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。

目前長租公寓市場上，僅有魔方公寓、自如、新派、保利對其經營產品進行了證券化，同時前兩者與後者的ABS產品又有質的不同。魔方、自如的ABS產品可看做商業抵押貸款，爲一種債券，而新派、保利最近設立的REITs則可直接看做一種股票。

由於示範和標杆的作用，公寓行業證券化會越來越多，成爲常態。REITs能幫助長租公寓提供商盤活沉澱資金，但不能解決其收益的問題，這需要提供商的產品創新、需要政策的進一步引導、需要我們對房子的觀念的更新、更需要等這塊市場的力量進一步博弈。

四、非房地產企業會逐步進入長租公寓領域

在萬科、龍湖、世聯、鏈家等房企及地產中介公司大步邁進長租公寓領域時，一個新的介入者出現了。11月3日，建設銀行深圳分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內的11家房地產企業，以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業單位簽署住房租賃戰略合作，推出5000餘套包括“CCB建融家園”在內的長租房源，併發布個人住房租賃貸款產品。

此次合作的方式，簡單來說就是房企出房源，建行向租戶發放名爲“按居貸”的租房貸款，貸款一次性打給房企，租戶再按息每月向銀行還款。租戶包括比亞迪等科技企業和個人租戶，提供給科技企業的房源被納入政府的人才房範疇，由深圳市人才安居集團和建行合資的租賃公司統一管理。

住房和城鄉建設部會同國家發改委、公安部、財政部、國土資源部等九部門曾聯合印發通知中強調了“要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型爲住房租賃企業”，這是首次出現對國有企業參與租賃行業的指導意見。國企擁有爲數不少的閒置老舊物業，鼓勵國企向租賃領域轉型也是對盤活沉澱物業資產的有益方向。判斷未來國企在租賃領域的投入將會加大，專業服務和租賃機構與國企沉澱物業的合作也將會極大的提升目前品牌租賃公寓的市場供應數量。

可見，掌握用戶入口、掌握資金入口、掌握大量閒置物業的企業，都可能會進入長租公寓，尤其是國家政策大力支持和鼓勵下，大量的地方政府、央企、國企，都會紛紛以不同的形式進入到長租公寓領域。

五、行業日趨規範，相關法律法規建設日趨完善

五月份，兩部法律、法規正在向全社會公開徵求意見。一部是《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，一部是《土地管理法（修正案）》。《住房租賃和銷售管理條例》是首次將住房租賃納入法規調整的範圍。7月份印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並選取12個城市作爲首批開展住房租賃試點的單位。8月份，國土部、住建部聯合發佈《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。整體來看，政策引導下的“租售並舉”無疑是今年房地產市場的大變化。10月份，住建部部長王蒙徽在十九大中央國家機關代表團開放日活動上公開表示，住建部正在研究制定住房租賃管理條例。同時，將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產長效機制的建立。

長租公寓和長租人口配套的法律和法規會越來越多，行業會越來越規範和完善。長租公寓曾經是“灰色地帶”，工商等經營證照及許可單位不明確，產權與用地性質未明確，建築、消防驗收難，各地管理要求和參照標準不夠細化。租房人口曾經面臨暫住證、居住證、無法獲得相應的社會權益和福利等諸多問題。這些都將會解決。

六、獨立上市公寓企業出現 房地產領域、互聯網+領域新的獨角獸出現

2014年高等教育畢業生人數爲974萬，根據教育部的推算，異地就業大學生人數接近700萬人，再加上其他非應屆畢業生，中國目前大約有2.5億的流動人口需要租房。如果一套房子月租金在1000塊錢，一年就是1.2萬元的租金支付，如果對應2.5億的人口，就是一個2.5萬億的市場，所以這是一個萬億級的市場。

在以前，其實現在應該也是這樣（現在有所改善），互聯網並沒有深度介入租賃行業，互聯網對於租賃的應用大部分還停留在房東發佈信息、租客網上找房這樣的粗淺層面，將來互聯網勢必會深度改造租賃行業，可能類似於攜程、去哪兒改造商旅，類似於嘀嘀、OFO改造出行。途家、小豬短租這樣的短租平臺估值都已經很高，下一個獨角獸可能來自於長租公寓，這也就不難理解。

不管是基於互聯網思維，還是傳統產業的升級更新，將來租賃行業勢必會變革，長租還是短租，集中式還是分散式，房地產派、中介派、酒店派還是創業派，這個並不重要，市場規模足夠大，政府扶持力度強，大量資金和巨頭紛紛湧入。

據悉，萬科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已有獨立上市計劃，其它公寓企業也正在爲這個目標而努力。公寓的平臺型企業、服務型企業都有可能獨立上市，類似於京東可以拆分成“京東租房”類似建立京東金融一樣，也可能會單獨上市。

七、多種運營模式並存，加盟、託管有助於迅速擴大規模

總體來看,長租公寓的運營模式主要分爲兩種：輕資產和重資產；按照地理位空間分佈又可以分爲集中式和分散式。重資產模式，即爲企業通過收購和/或自建獲得資產，裝修後對外出租的經營模式。重資產模式下，企業持有出租物業，因此不僅可以獲得租金收益，同時還可以獲得資產持有時獲得的資產升值收益。輕資產模式是企業通過和資產所有者（房東）簽訂租約，在一定期限內獲得資產的經營權，但並不實際持有物業，因此不能享受資產升值的收益。但是長租公寓企業租下整棟或者整層的物業，這其實也可以看成是重資產模式，重和輕只是相對而言的。

不管是集中式還是分散式，現階段重資產運營模式已經是限制長租公寓快速發展的制約性因素，對於品牌公寓而言，想要早日獲得盈利就需要在源頭上控制成本，擺脫重資產的缺陷。對於未來的發展方向，泊寓、窩趣等很多品牌公寓選擇通過加盟、託管方式吸納更多公寓，憑藉管理、服務和運營來獲得效益分成。

目前來看，長租公寓尚屬於相對較新的事物和模式，不管是規模、管理、運營、加盟體系尚無法跟酒店行業相提並論，即便是連鎖酒店投資設立的長租公寓企業，也還不具備大規模加盟、連鎖擴展的實力和能力。爲什麼說未來加盟和託管模式會更加的盛行和普及呢？隨着長租公寓行業巨頭介入、巨大資金介入，尤其是長租公寓人才變得不再稀缺，大量酒店人才進入後，長租公寓的品牌體系、管理體系、加盟體系都會變得完善，真正大規模加盟或託管的境況有望出現。

八、專業化細緻分工，生態鏈及產業鏈趨於完善

公寓可能涉及到哪些？從各大公寓賣點宣傳就能看出來：品質傢俱、智能家居、專業健身設施、24小時安保、保安執勤、24小時監控、專業維修保潔、駐店人員及時到位、直飲水、免費熱水、免費冷水、暖氣、熱水器、洗衣機、衣櫃、桌子、椅子、沙發、空調、冰箱、油煙機、牀、WIFI、檯球、咖啡廳等這些都已經成了標配。

原創設計傾力打造的溫馨環境、保障品質生活、環保裝修遵從環保原則、WIFI網絡精彩不斷線。服務設施壞了電話約，我們爲您排憂解難。雙週保潔公共區域定期保潔，清除衛生死角。

公寓的產業鏈、生態鏈都是豐富而且有極其大的延展性的，所以，隨着公寓租賃行業騰飛，專業化分工，公寓企業可能用到的產品和服務都會與日俱增。

租賃前服務平臺、租賃後服務平臺、社區資產管理平臺等等，公寓產業每個環節，每項細分都可能會出現各個細分子領域“小而美”的優秀公司，行業中的投資機會將又深又廣。